中資房產企業柬埔寨逐夢

□文/本刊記者 王功清

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中資房產企業柬埔寨逐夢

□文/本刊記者 王功清

2010年，柬埔寨通過允許外國人購買建筑物和公寓的法律。政策一經頒布，大批海外房產投資者涌向柬埔寨，尤其是首都金邊的房產開發量和房屋價格逐年攀升，導致柬埔寨房地產市場大熱。據柬埔寨國土規劃和建設部建筑局局長輝那拉介紹，近年來，已經有135家中資企業向柬埔寨國土規劃和建設部建筑局提出注冊申請，投資柬埔寨建筑和房地產領域，總投資金額達到9.46億美元。在已注冊并擁有房地產開發執照的外商投資者中，中資建筑和房地產企業數量居各國首位。

柬埔寨之房產商機

據柬埔寨的一項房地產市場報告指出，截至2015年3月，僅在金邊市目前已竣工或正在施工的公寓樓項目就有20多個。《全球房地產指南》指出,柬埔寨首都金邊近年來房地產市場持續穩健增長,2013年平均房屋總價水平約7萬美元,平均漲幅高達15%,租金投資回報率約為8%,被評為“相當值得投資”的國家。然而，柬埔寨房地產究竟有哪些潛力吸引了大批海外房地產投資商，尤其是中國房地產開發商呢？

海外投資商競相涌入柬埔寨開發房地產，這首先說明柬埔寨居民對房產建設需求高。柬埔寨居民的住房條件向來存在較大差異，以金邊市為例，普通居民住宅中以竹子和茅草為外墻建筑材料的房屋所占比例為9.7%，以木材為建筑材料的占39.3%，以混凝土、磚、石頭結構為建筑材料的比例為47.4%，現存房屋建筑質量低，居民居住條件亟需改善。為了吸引外國投資者，柬埔寨出臺允許外國人購買地產的房產政策，在很大程度上推動了本國房地產市場的發展。

其次，近年來柬埔寨經濟呈穩定上漲趨勢，國內生產總值連續5年保持在7%以上增長。加之柬埔寨近年來發現的諸多油田，有人預測油氣資源的開發將促進柬埔寨的GDP增速翻番，政治局勢穩定、經濟高速發展，為海外投資者的投資營造良好外部條件的同時，將大大推動房地產的發展。

具體到中資企業投資柬埔寨房地產來說，自1958年中柬建交以來，中柬雙方一直保持著穩定的、友好的雙邊政治關系。這種牢固的中柬政治友誼，加上近年來中柬經貿合作呈現出的良好勢頭，為中資企業赴柬投資奠定了基礎。

另外，房地產的開發，還會引起一系列的效應：鋼筋、水泥、建材等市場也隨著產房地市場需求空間的提升釋放出活力。

中資企業之危機

2009年，來自中國內蒙古的民營企業鄂爾多斯集團宣布未來幾十年在柬投資30億美金，包括房地產開發(萬谷湖)，火電站和鋁土礦項目；2007年，來自天津的民營企業優聯集團拿到柬埔寨國公省41000公頃土地的特許使用權，并宣布投資36～50億美元用于開發海濱地產項目，特許使用期為99年；由柬埔寨當地華僑投資的0CIC和中國公司吉祥投資共同開發的柬埔寨首都金邊“鉆石島海濱”項目，其中約一半的樓盤，被中國人買走；當下，OCIC公司正積極規劃在鉆石島興建高達555米的摩天大樓，并預計在2017年完成，建成之后的摩天大樓比中國臺北市101大樓還高出46米，將成為金邊的地標。近年來，的確有不少中資房產企業赴柬開發，中國赴柬的投資項目數量與投資金額也在日益增長，但帶來的問題也不小，有些甚至引發了激烈的社會沖突。

金邊萬谷湖房產項目，拆遷工程始于2010年，但因附近居民不滿政府的拆遷政策，因而不斷遭到周邊居民抗議，后中資企業被卷入拆遷事宜中；優聯地產旅游項目，同樣因拆遷問題引起當地居民的反抗。一位在柬埔寨經商多年的華商表示,中國對柬埔寨投資主要集中在能源、礦業、輕工、房地產等行業,不可避免地涉及到土地問題,而且大規模的開發對于生態環境、居民生活都會產生巨大影響。加之當地法制不完善,部分政府官員通過土地謀求私利,造成強制拆遷現象的不斷出現,容易導致民眾對中資企業的不滿,并成為某些人擴大事端、攻擊中國的借口。所以說，光鮮事件的背后還隱藏著不少的風險。

類似的事件，在給中國企業帶來深刻的教訓的同時，更應該給下一步即將“走出去”的中國企業帶來經驗指導。為了避免類似問題，中資企業在走出去之前還應多了解柬埔寨的社會生活，通過新聞事件、中國駐柬使館、實地考察等多種渠道對柬埔寨的投資環境進行評估，了解當地的土地政策，防止造成土地糾紛等問題，給雙方帶來損失。

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