中國式以房養老尚需跨越的幾重障礙

◇謝鑫

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中國式以房養老尚需跨越的幾重障礙

◇謝鑫

摘要：以房養老模式作為基本養老模式的有效補充，在滿足老年人需求、提高老年人生活質量方面有著積極的作用。基于生命周期—持久收入理論對南昌市實施以房養老模式分析發現，傳統觀念、政府機構、參與機構、市場風險等因素阻礙著以房養老模式的發展。本文以南昌市為例，探索完善以房養老模式的相關對策。

關鍵詞：以房養老；生命周期—持久收入理論；市場風險

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.003

一、引言

人口老齡化問題作為21世紀全球最大的挑戰之一，對地方經濟、養老保障事業等造成的影響不言而喻。作為省會中心城市，南昌市早在2003年就提前進入到人口老齡化社會，截至2014年底，南昌市60歲以上老年人口數量達到79.75萬人，同比增長了3.69萬人，老齡化程度高達15.4%。到本世紀中葉（2050年），60歲以上老人比重將高達30%，此時南昌市將進入深度老齡化階段。但是，面對人口老齡化帶來的嚴峻考驗，南昌市養老保障事業尚未做好準備。養老金個人賬戶空賬運行，社會保險基金貶值嚴重以及基礎養老金保障能力不足等問題都將現行的養老模式推向風口浪尖。此外，在“未富先老”和“4+2+1”家庭模式的雙模聯動倒逼作用下，傳統的家庭養老模式也顯得極其被動。因此，發展新型的養老模式就顯得極為重要，以房養老模式在此背景下應運而生。

房子作為家庭重要資產之一，由長期的貨幣收入轉換而成，亦屬于持久收入。然而其價值由于交易制度的不完善以及流動性差等原因，在人們消費時，一般不會將其囊括在內。以房養老模式的提出，將這種固定資產得到了合理配置和優化利用，利用住房壽命周期和老年人生存余命的期限差異，通過金融保險等機構將老年人擁有的住房產權抵押出去，提前將房屋價值變現，轉變成老年人余存生命期間的一筆長期、穩定的現金流入，來補充養老金的不足，亦稱“住房反向抵押貸款”。

我國以房養老模式最早是在2002年由孟曉蘇提出。之后2005年南京進行了首次試點，隨后發展了上海“以房自助養老”模式、杭州“多項選擇”模式，但是這些試點均以失敗告終，究其深層次原因仍值得探討。盡管發展過程有些坎坷，但是國家仍給予了大力支持。2013年9月，國務院對外發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，另外，2014年6月，中國保監會發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。南昌市應該以此為契機，大力發展以房養老新服務，為國家和其他城市提供經驗借鑒。

二、實施以房養老的可行性分析

（一）城鎮居民的住房自有率不斷提高

城鎮居民住房產權的私有化是實施以房養老的物質基礎。2014年，南昌市城鎮居民人均住房面積為32.11平方米，住房自有率高達83.6%，在全國排名第四。較高的城鎮人均住房面積和住房自有率使得老年人有條件在晚年將住房資產轉換為養老金，提高老年生活水平。

（二）南昌市二手房交易市場活躍，居民關注度高

自從2014年南昌市全面取消限購和實施《不動產暫行登記條例》以來，南昌市二手房交易量趨于平穩上升，并在年底達到井噴狀態。2014年南昌市二手房月均成交量為1788套，月掛牌均價為9098元/平方米，其中紅谷灘新區的掛牌均價均在10000元/平方米以上，這在多數城市已經超過了新商品房交易價格，對于“有房一族”的老年人無疑是重大利好消息。

圖1　南昌市2014年二手房面積大小關注度

并且，在民眾最關注的二手房面積大小當中，70～90平方米的住房關注度最高，這是實施以房養老模式的最佳房屋面積。較高的關注度以及二手房交易價格能夠有效地促進南昌市開展以房養老新模式。

（三）南昌市金融保險行業蓬勃發展

實施以房養老模式離不開金融機構的大力支持。銀行通過自身的行業優勢，能夠有效地為以房養老實施主體提供后備儲蓄資金，解決其后顧之憂。2014年，全市銀行機構存款總額為7296.23億元，貸款總額為6329.26億元，余額為966.97億元。而保險公司則能夠為銀行設計以房養老定價模型，保障實施主體和老年人雙方效益的最大化。2014年全市保險公司共有37家，證券分支機構78家，蓬勃發展的金融行業能夠有效的保證以房養老模式健康、穩健的施行。

（四）南昌市實施以房養老模式市場潛在需求逐漸激發

近些年，南昌市每年有3.8%的人口邁進老年人行列，對養老服務需求也不斷增加。但是2014年全市僅有各類社會福利機構370家，社會養老床位數1.4萬張，每千名老人僅擁有18張床位，大部分老年人仍然是傳統的家庭養老模式。在此背景下，構建新型的養老保障機制宜早不宜遲。

三、實施以房養老尚需跨越的障礙

（一）傳統觀念帶來的沖擊

經過華夏五千年傳統文化的洗禮，養兒防老的傳統觀念根深蒂固。“百善孝為先”，子女在年輕的時候履行了對父母贍養的義務，當父母年邁老去時，將住房留給子女亦是天經地義的事情，這也是對“但存方寸地，留與子孫耕”的最好詮釋。但是，以房養老的實施會讓子女在背后承受“不孝”的輿論壓力，期間會受到子女的強烈阻撓，家庭之間的和睦關系也將遭遇嚴峻的考驗。

（二）政府機構職能缺失

自從以房養老模式實施以來，除了“上海模式”中的住房公積金中心是由政府機構牽頭組織，其他地方政府機構便很少參與，這也是以房養老在中國遲遲不見成效的主要原因。其次，盡管2013年9月國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，但是只是停留在口頭呼吁階段，尚未有實質性的措施出臺。作為以房養老模式責任的主要承擔者，需要有效地發揮政府職能，調動參與機構和參與者的積極性。

（三）專業參與機構數量不足

以房養老所涉及的現金流周期長，資金量大，投資收益期長，基于風險——收益的動機，參與機構在面對這一從未涉足的領域時，也難免對其排斥。另外，房屋價值以及預期壽命評估的專業化、精算化，對于現有的參與機構亦是極大的挑戰。對于參與機構來說，由于信用體系不健全，參與者難免會發生道德風險以及逆向選擇行為，對其身體健康狀況進行隱瞞，損害參與機構的利益。

（四）市場風險的不確定性

1.房屋價值波動風險。金融機構愿意參與以房養老模式的動機便是希望到期能將住房出售或者向參與者子女收取贖回房屋市價的終值來獲取利潤。但是住房作為商品，承受著持續不斷的房屋價值波動風險。近些年，南昌市的房價持續走升，但是政府在出臺相關稅收措施以后，2014年全市總體房價出現了部分回落，未來的房價走勢并不明朗。以房養老作為在金融市場上長期運行的養老衍生品，這將是制約其發展的最大風險。

2.市場利率風險。以房養老模式長期運營過程中，利率風險是最難規避和管理的風險之一。國家金融政策、國際金融趨勢的變動都會影響利率的變動。并且，利率風險程度還取決于參與機構是采取固定利率還是浮動利率。如果采取固定利率，市場利率上升將導致房屋價值下降，參與機構的利潤下降或者完全消失；如果采取浮動利率，雖然規避了部分風險，但是無法正確地估算未來住房的價值，利率的微小變動都會導致房屋價值的劇烈波動。

3.預期壽命風險。在諸多自然現象的預測中，人的壽命預期無疑最具挑戰性。以房養老過程當中，參與機構選擇年金支付而非一次性付款時，如果老人的實際壽命超過預期壽命，參與機構的利潤將會減少甚至為零；如果老人的實際壽命低于預期壽命，參與者的實際利益又會受損。因此參與者實際存活壽命與預期壽命的差異對于借貸雙方的利益很難均衡。

4.拆遷補償風險。以房養老模式涉及的大部分房屋都具有區域優勢，房屋剩余價值高。但是隨著近年來南昌市城鎮化進程的加快，抵押的住房可能會因為城區規劃而拆除。拆遷的補償款項與住房價值的差異大小將直接影響到以房養老能否在南昌順利實施。

四、實施以房養老模式的路徑選擇與設計

通過收集大量資料，筆者初步設計出以下以房養老運行模式：成立專門的以房養老專職機構，專職機構可將該項業務授予有資質的商業銀行、保險公司。其中，商業銀行主要負責制定以房養老的貸款額度、利率、支付方式；保險公司主要負責分散產品的風險。參與機構在借款到期后，將房屋在二手房市場變現，收回本息。但是需要在此基礎上建立以房養老保險基金，啟動資金可由財政撥款投入，后續運行基金則可向借款人和貸款機構按一定比例繳納保險費用，如果房屋到期后參與機構所支付的本息與房屋價值不相等，則由保險基金對借貸雙方進行補償。

圖2　南昌市實施以房養老模式設計

（一）糾正對以房養老模式觀念的錯誤定位

以房養老模式發揮的是其在基本養老保障不足時的補充作用，并不能把它當成完全的養老保障模式。該模式解決的是符合條件并且有養老需求的這部分老年人的養老問題，政府對于他們需要加大政策宣傳力度，可從有房產、無子女的老人開始，逐步實現以房養老模式的可及性。而對于其他老人則需要充分發揮基本養老保險的作用，保障其基本生活。因此，糾正百姓對以房養老模式的觀念誤解是成功實施以房養老模式的第一步。

（二）明確政府在以房養老模式中的職能

政府除了要以各種形式為以房養老模式營造良好的環境，同時也需要加強頂層設計和基礎建設。

1.由政府建立以房養老專職機構，該機構集授權、擔保、免費咨詢功能于一身，為以房養老提供專業的實施細則，強化政府的公信力。

2.完善以房養老模式法律法規。保證以房養老的公信力首先需要專門的管理辦法，如出臺《以房養老模式實施條例》，對參與各方的基本條件、權利義務、以房養老的運行過程、法律責任進行明確的界定。其次需要完善以房養老的相關配套法律法規。例如對房屋70年產權期限等關鍵問題予以明確，使得房產所有權和土地使用權時間得到匹配，消除百姓對以房養老的顧慮。

（三）完善我國金融市場體系在以房養老模式中的缺陷

當前，商業銀行和保險機構承擔以房養老業務是有能力和可能的。商業銀行在正向住房抵押貸款中積累了豐富的經驗，而住房反向抵押貸款與其相輔相成，因此在借款人資格審查、貸款方式設計、住房資產的評估方面可以得心應手。保險機構則可以通過自身在壽命預測和產品定價方面的優勢奠定群眾基礎。此外，以房養老還涉及信托、社保、房地產商，只有多項機構聯合起來，建立利益共享機制，風險共擔，以房養老才有開展的可能性。

（四）建立以房養老模式的風險防范機制

1.房屋價值波動風險。首先針對不同地理位置、不同類型的房屋在制定定價模型時，需要制定合適的貸款價值比例（由借貸雙方協商），盡可能在貸款期限結束時，將借貸本息控制在房價之內。其次，可適當的實行反向抵押貸款證券化。參與機構可將部分流動性差，但是未來能夠帶來現金流的資產事先以現金的方式按照一定的比例抵押給證券機構，證券機構將大部分這類資產累積形成一定的資金池，再通過信用擔保等方式在二級市場上進行重新評估，出售給新的投資機構，達到風險規避的作用。

2.市場利率風險。采取浮動利率計息，以中國人民銀行規定的五年定期貸款基準利率為準，在此基礎上加差額利率的方式進行浮動計息，并且定期進行調整。其次，加快利率市場化的進程。貸款機構的利率風險，主要來自于其擁有的資產、負債及二者之間的關系。貸款機構可以通過將現金流量等同的資產和負債予以匹配，即通過反向抵押貸款和正向抵押貸款進行組合，使得每期的現金流入和流出基本一致，來抵消利率變化對房屋價值的影響。

3.長壽風險。為規避風險，可將部分住房產權進行抵押，老年人獲得部分養老保險金，余下部分用作房屋價值低于貸款機構本息和或者老人壽命高于房屋抵押年限的保障基金。此外，還可以適當提高老年人參與以房養老的年齡限制，降低老年人預期壽命風險。

4.拆遷補償風險。貸款機構需要提前對總體城區規劃進行精確的把握，在簽訂借貸協議時對將來的補償細則、責任義務進行明確劃分。如果在預期之外的拆遷，則可以通過政府專職機構中的保險基金對借貸雙方進行合理的補償，保障雙方的利益。

參考文獻：

[1]孟曉蘇.論建立“反向抵押貸款”的壽險服務[J].保險研究, 2002（12）.

[2]王小平.保險支持以房養老研究[M].北京：中國金融出版社, 2014.

[3]柴效武.反向抵押貸款在我國開辦的迫切性和可行性的評析[J].城市,2008（01）.

[4]周煜.住房反向抵押制度的實施困境及其破解之道[J].理論學刊,2014（11）.

（作者單位：江西財經大學財稅與公共管理學院）