內控制度建設下房產租賃管理的強化策略探究

潘建國

摘要：近年來，房產租賃市場的競爭非常激烈，如何提高房產租賃企業內控管理水平，加強房屋租賃管理至關重要。房屋資產取得成本高，其價值在企業資產總額中占有很大的比重，如果經營管理不善，將直接影響企業的資金流轉和經營收益。因此，完善房產租賃企業內部管理，保護資產安全完整，促進經濟效益提高是企業財務管理的重要環節之一。本文主要分析了企業房屋租賃管理面臨的現狀，進而提出具體化建議。

關鍵詞：內控制度 房產租賃 管理

隨著市場經濟的快速發展，隨著寫字樓如雨后春筍般拔地而起，房產租賃市場競爭日益激烈，對房產租賃企業的內部管理提出了更高的要求，房產租賃企業必須加強內部控制，強化對房屋租賃業務的管理和財務控制，規避經營風險的發生，提高企業經營效益。

一、內控制度建設和房產租賃管理

在當前形勢下，房產租賃企業應當根據內控管理的要求，對房屋資產租賃業務進行有效管理，在保證房屋資產安全的同時，實現經濟效益最大化。房屋租賃管理是企業資產管理的重要內容，通過內控制度的建立健全，有利于保護企業資產安全完整，提高經營效率；有利于全面了解和及時掌握企業房屋資產的運行經營情況，為管理者提供及時、準確和有用的信息，做出客觀正確的決策；有利于促進租賃業務操作運轉有章可循，規范有序，保證管理流程的一貫性和持續性，提高管理水平，維護企業利益。

二、房產租賃中存在的問題

近年來，隨著國內房地產行業的快速發展，雖然房產租賃企業整體管理水平有所提高，但實踐中依然存在一些問題與不足，總結之，主要表現在以下幾個方面：

（一）租金定價不規范

房屋的區位因素、交通因素、硬件因素、軟件因素都將決定其租金定價，寫字樓的招商政策、租賃面積大小、租賃時機、樓層高低也將影響其實際租金高低。如何制定合理的房產租賃單價成為一個非常重要的問題。有些房產租賃企業為了提高房產出租率，不考慮房產建設成本，隨意降低租賃價格；也有些企業為關系戶隨意提供優惠，給企業帶來損失。企業未成立租金定價小組對出租房屋進行租前市場調查和租金評估，未能在租金定價決策時充分考慮出租房屋的機會成本，沒有統一租金標準，導致租金水平差異較大，租金定價決策存在片面性，不夠客觀合理。

（二）房產租賃財務監控系統缺失

由于財務信息化建設水平不高，財務監督控制系統尚處在發展階段，租金單價審批、維護管理、統計分析等工作還停留在手工操作階段，因此在相關的業務流程中無法達到內部控制執行的效果。部分單位信息化管理僅停留在會計電算化，每月電腦系統出具會計報表，而相關的房產租賃環節，包括：出租臺賬的建立、合同臺賬的維護、租金單價的審批、免租期的確定以及收樓流程等工作均未采用電腦信息化操作。房產租賃平均單價的計算、出租率的統計、租賃收入的匯總分析等均需另外操作。雖存在相關的業務流程制度，但由于實際工作中的手工作業，使得財務內控執行力度不夠理想。而手工作業的弊端除了無法起到較為嚴謹的監控作用外，其工作效率也是極為低下的。

（三）房產租賃企業財務風險評估體系不完善

對于房產租賃企業來說，加強風險防范控制，重點是防范合同風險和欠租風險。從實踐來看，房產租賃市場競爭激烈，部分房產租賃企業為招徠租客，提高出租率，沒有實行租賃合同簽訂前的控制，對承租方沒有進行必要的資信調查，撿到籃子里都是菜；同時急于簽訂租賃合同或者針對關系客戶，在租賃押金、免租期、裝修期等合同條款上作出重大讓步，導致由于合同簽訂的不夠嚴謹而產生無法按時收取租金，以及產生違約時無法取得合理彌補保障的風險，讓企業處于非常被動的狀態。

三、在內部控制下如何加強房產租賃管理

基于上述對當前房產租賃過程中存在的主要問題分析，筆者認為要加強房產租賃管理，可從以下幾方面著手：

（一）加強房屋租賃各環節的有效管控

房屋租賃企業對于出租業務必須進行有效管理和控制，制定房屋出租管理細則，對房屋出租整個流程的各個環節，作出統一明確的規定，以防范違規行為的發生；明確各項物業的租金指導價格區間，避免租金定價的隨意性。房屋租賃合同簽訂前的控制，是房屋出租業務風險控制的首要前提，企業應根據市場現實情況和房產的地段位置、面積大小、環境等綜合要素，進行事先評判和估量，對承租者進行資信審查和風險評估。房屋出租必須經過必要的審批程序，規定填制統一的申請表，填寫擬出租房屋建造時間、價值、面積、承租客戶的基本信息及資信情況、出租價格、出租期限等信息，報經公司管理層審批，并經法人簽字后方可出租。租賃合同簽訂前必須走合同會簽流程，經公司相關部門、相關領導審批后方可簽訂。在房產租賃過程中，須統一合同文本，對租賃押金、免租期、裝修期、租金增長等內容作出統一明確約定，以維護企業自身利益。

（二）加強房產租賃業務的信息管理

信息化管理不應局限于會計電算化，企業要在內部控制制度嚴格執行下對可供出租房產明細、租金單價審核、租賃單價計算、租金收入臺賬、租賃合同臺賬等進行信息化管理。在實施財務內部控制體系中，房產租賃企業要重新梳理各項業務流程，組織開發房產租賃ERP系統，從房產租賃前期租金定價、免租期等的審批到合同簽訂以后的信息電子化錄入，以及后期出租率、出租統計分析，租金收入報表、欠租應收租金情況的自動輸出，都應采取電子化操作，留下電腦操作痕跡，以起到實質性的業務控制審核，降低手工操作的漏洞，彌補手工操作的不足。

（三）加強租金預算指標考核

房產租賃企業須對業務歸口管理部門加強業績考核，在考核出租率、租金收入的同時，還應考核租金回籠率、欠租率和壞賬率水平，每年年初結合市場評估調查情況以及上年實際租金水平，根據業務部門的上報數據，綜合考慮各方面因素，擬定全年租賃各項預算考核指標及考核獎懲辦法。年中對各項指標的完成情況進行及時跟蹤分析調查，年末對各項指標的完成情況進行考核，并嚴格加以執行，對超額完成的進行獎勵，對未能完成預算指標的必須進行處罰，從而切實提高業務部門的意識，時刻關注各指標的完成情況，投入更多精力，擴大招商引資力度，加強租前客戶分析，想方設法挖掘優質潛在客戶，提高服務水平，關注租客動態，盡早發現違約風險，以及在違約情況發生時能及時采取有效補救措施，掌握主動權，維護好公司利益。

（四）建立內控保障機制

企業在實施房屋租賃業務內部控制過程中，需要董事會、監事會、各部門經理以及企業全體人員的共同參與，提高企業領導對房產租賃內部控制的重視力度，把內部控制嚴格實施到房屋租賃管理的全過程當中。企業建立內部控制體系之后，還需要保證其得到有效的落實，并在實際運行管理過程中，不斷進行完善補充，建立長效管理機制，防止在房屋租賃管理中，內控制度僅僅停留在表面。同時，按照相關規范要求，結合房屋租賃管理工作的特點以及實際情況，制定好切實可行的管理手冊，明確各部門在房屋租賃管理過程中的職責，把責任落實到人，強化員工的風險管理意識，使得內控之下的房屋租賃管理工作上升到一個新的高度，確保房屋租賃管理工作有序、穩健、高效開展，從而實現企業的長遠持續發展。

四、結束語

總而言之，良好的內部控制制度的建立與落實，是房產租賃企業發展的基礎，同時也是房產租賃管理工作開展的前提。實踐中，我們應該遵循全面性、適應性、制衡性和成本效益的原則，從管理體制、招租流程、合同管理、財務監控等方面同步加強房產租賃企業的內部控制管理，確保企業資產安全完整，提高經營收益，實現房產租賃管理之目的。

參考文獻：

[1]王益民.從內控制度建設看如何加強房產租賃管理[J].江蘇絲綢，2015，01：50-51+45

[2]劉超奇.公共租賃住房模式研究[D].華中師范大學，2008