反向抵押貸款的在我國推行的困境及其對策

張 蕊

(中南民族大學 湖北 武漢 430070)

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反向抵押貸款的在我國推行的困境及其對策

張 蕊

(中南民族大學 湖北 武漢 430070)

我國老齡化問題日益嚴重，住房反向抵押貸款的提出與推行，是我國現有的諸多養老模式的有益補充。本文探討了反向抵押貸款在我國推行的種種困境，針對這些困境，分別從加大宣傳力度，減少傳統觀念影響、完善金融市場、正確評估房地產市場以及健全相關法律法規方面提出建議，為我國推行反向抵押貸款提供參考。

老齡化；養老模式；反向抵押貸款

一、引言

反向抵押貸款是指有房屋產權的老年人將房屋抵押給相關金融機構，金融機構對老年人的年齡、身體狀況、預計壽命、以及房屋價值進行評估后，將房屋的價值按年支付給借款人，直至借款人身故。借款人在生存期間繼續享有房屋的居住權并對房屋有維護職責，在借款人死亡后，相關金融機構將擁有房屋的產權，可以對房屋進行銷售、出租以及拍賣等，所得到的資金將被作為借款本息進行償還，如果房屋升值，那么升值部分也由金融機構所享有。

反向抵押貸款是我國近幾年新型的養老模式，是由于我國人口老齡化日趨嚴重，所以被提出的。國際上通常把60歲以上的人口占國家總人口比重達到10%，或者65歲以上人口占國家總人口的比重達到7%作為一個國家或地區進入老齡化社會的標準。截止到2015年，中國60歲以上老年人數量已超過2個億，占總人口的14.9%。

目前，我國老年人主要所采用的養老方式一是社區養老，二是居家養老，三是機構養老。但是，如論選擇哪種養老方式，資金都是非常重要的。面對如此嚴峻的人口老齡化問題，國家是否有足夠的資金去解決老年人的養老問題是目前大家關心更是擔心的問題，因此，尋找一項能夠基于我國基本國情，緩解我國基本養老問題，更能夠使人民放心的新型養老模式至關重要。

二、推行反向抵押貸款的必要性

面對我國日益嚴峻的人口老齡化問題，發掘新的養老模式對緩解我國養老困境的難題有重大的現實意義。我國目前已經存在的養老模式有很多的局限性與不足，在某些方面無法全面滿足老年人的養老需求。

(一)機構養老模式供給不足

機構養老模式在應對我國人口老齡化的過程中被廣泛應用，是我國基本的養老模式之一。根據我國實際情況與養老現狀，機構養老仍然存在很多的不足。首先，我國的人口老齡化發展迅速，日漸嚴重。養老機構的全面建設需要大量的資金以及需要占用部分土地資源，由于我國有限的養老資源，大力建設各種養老機構來解決我國的養老問題可行性較低。其次，隨著社會經濟快速發展，老年人對養老提出更高水平的要求，而目前，我國的各種養老機構所呈現的養老服務種類單一，對老年人的吸引力較低。社會中存在數量較多的民營養老機構，這些養老機構缺乏統一的管理與監督，形成了公立養老機構沒有床位，而民營養老機構門口羅雀的局面。

(二)社區居家養老模式存在問題

目前中國城市老年人空巢家庭的比例已經達到了49.7%，與2000年相比較提高了7.7個百分點，如何較好的解決空巢家庭的養老問題，已經成為社會關注以及亟需解決的問題和難題。大力發展社區養老和居家養老是目前解決空巢家庭的主要措施與方法。但是就目前我國的社區及居家養老模式來看，這兩種模式都存在一定的問題和不足之處。首先，我國社區居家養老模式還處于初級發展階段，養老市場沒有建立起真正的社區居家養老服務體系，沒有形成產業上的規模效應。其次，我國的社區居家養老模式沒有統一的標準與規范，不同的居家養老公司提供的服務不同，并且大多數的服務公司只是提供了最基本的家政服務，并沒有考慮到空巢老人的實際需求與心理需求。

(三)異地養老模式全面推行存在困難

隨著我國經濟的快速發展，一部分的老年人養老支出能力大大增強，他們可以選擇異地養老。因此，異地養老模式也成為一種新興的養老模式。異地養老模式在平衡我國區域間養老不平衡的問題上起到一定的積極作用，同時滿足了一部分老年人的個性化養老需求。但是，異地養老并不適合作為一種普遍的養老模式進行推廣與發展。首先，異地養老模式需要一定的經濟基礎，較高生活成本跟物價水平使得部分老年人的可支付能力降低，這從一定程度上制約了異地養老模式的發展。其次，戶籍制度的隔離以及異地養老相關的法律法規的不健全，使得選擇異地養老的老年人的社會保險、社會福利無法得到有效的保障。

三、推行反向抵押貸款的困境

住房反向抵押貸款在一些西方國家已經成功推廣，雖然反向抵押貸款最早起源于荷蘭，但是美國是反向抵押貸款發展最成熟的國家。我國推行反向抵押貸款困難重重，主要體現在以下四個方面。

(一)傳統的文化觀念

美國能夠成功推行反向抵押貸款的一個重要因素就是美國是一個崇尚自由的國家，老年人對自己的財產與資金的處理有絕大部分的處理權，這種開放的文化觀念是美國成功推行反向抵押貸款的一個重要前提。我國老年人傳統思想濃厚，在財產處理方面具有濃厚的家庭觀念，把房產留給子女的觀念根深蒂固。中國人將家看成是安身立命之所，房屋是建立家庭的基本條件，老年人無法將房屋拋棄。因此，很多老年人不愿意通過抵押房產來獲得較高的養老水平與條件，他們更愿意將房屋作為遺產留給下一代。正是這種傳統觀念的束縛，反向抵押貸款的推行群體不是很多。所以，在我國全面推行反向抵押貸款存在一定的困難。

(二)金融市場不發達

完善與發達的金融市場是成功推行反向抵押貸款的必要條件，美國成功推行住房反向抵押貸款正是因為美國有較發達的金融市場。我國目前屬于經濟體制轉軌時期，所以我國金融市場不完善，金融產品單一化，抵押貸款程度有限，抗風險能力較低。住房反向抵押貸款產品的開發與研究相對復雜且風險較高，這要求較完善的金融市場。

(三)業務風險較大

反向抵押貸款產品復雜性強，風險大，這主要體現在兩個方面，一是老年人面臨的風險，二是貸款機構面臨的風險。

老年人主要面臨的風險就是貸款機構的違約、破產導致業務無法繼續維持，老年人的利益受到損害。以及房屋抵押出去后，房地產市場行情變化，房價走高所帶來的利益損失。

而貸款機構所面臨的風險更為復雜，主要表現如下：

1.老年人預期壽命的風險

反向抵押貸款的推行必然要考慮到借款人也就是老年人的預期壽命，一般而言，老年人的預期壽命都存在一種信息不對稱的情況。而反向抵押貸款如果不能很好的對老年人的壽命進行預測的話，帶來的風險是不可估計的。因為如果預期壽命比實際壽命短很多，那很有可能出現房屋價值不足以償還借款本息的風險，如果這種情況出現較多，金融機構很可能面臨倒閉或者破產的可能性。

2.房屋價值波動造成的風險

反向抵押貸款是以借款人房屋作為抵押物的，所以對房屋價值的評估對反向抵押貸款的實施有至關重要的作用。由于反向抵押貸款相對來說貸款期限較為長，而房屋作為唯一還款保證，所以，房屋價值的預測風險也是不可忽略的。但是，要準確評估房屋未來價值是一件十分困難的事情，因為房屋價值波動較大，為準確預測帶來了很大的考驗。

(四)相關法律法規不健全

目前我國住房反向抵押貸款并沒有上升到一項重要的國家政策和制度的安排，因此相關的法律法規不是十分健全。我國目前從政府層面推進住房反向抵押貸款，將住房反向抵押貸款界定為養老保險的一種，對于銀行等其他金融機構能否開展住房反向抵押貸款沒有做出明確的說明與規定。缺乏完善的法律法規，不僅使得群眾對住房反向抵押貸款失去了信心產生了顧慮，同時也使得有意向開展此項業務的相關金融機構畏縮不前。

四、實施對策及建議

(一)加大宣傳，減小傳統觀念影響

中華民族歷史悠久，中華文化更是博大精深，自古“養兒防老”的觀念就堅不可摧。推行反向抵押貸款，必須考慮到這種傳統觀念的影響。對于許多80后、90后來說，他們的思想觀念比較開放，勇于嘗試新鮮的事物，更加易于接受反向抵押貸款，但對于他們的父母來講，接受一項新的政策或者產品實屬不易，他們總是會想在自己百年后為子女留下點什么。所以，推行反向抵押貸款必須加大宣傳力度，更好的講解其實質內容，讓老年人對其有所了解，減少傳統觀念對老年人的影響。

(二)完善金融市場

我國的金融市場發展緩慢，就目前來看，金融市場不是很發達，社會信用體系也不健全，各類金融產品數量較少，管理體制也比較落后，各類產品的風險預測與評估與發達國家比較有很大的差距。

反向抵押貸款產品理念先進，復雜性較強，面臨的風險較大，涉及的領域較廣。對于我國目前的情況來說，首先要完善金融市場的發展，提高金融機構市場的競爭力，完善金融市場的風險管理能力。其次，要學習較強的外資金融機構的成功經驗，在與外資金融機構的競爭與合作中提煉精華，提高自己的市場競爭力、風險管理能力以及對新型產品的研發能力。

(三)正確評估房地產市場

一般而言，當經濟過熱時，市場對房地產有較大的需求，這會加速房地產價格的飆升，于是房地產泡沫就出現了。該泡沫的出現，勢必會影響到反向抵押貸款的順利推行。

長期來看，房價整體會呈上升的趨勢，但如果出現錯誤的判斷，誤把房地產泡沫當做正常的房產升值，就會產生較為嚴重的后果。所以，在設計反向抵押貸款產品時，必須要確定好房產的升值率，這樣在今后的實施中，才不會出現不良結果。

(四)健全相關法律，提供政策優惠

反向抵押貸款作為一種新型產品的出現，必須有一個中間體來保證借款人與貸款人都能夠自覺自愿行使自己的權利并且履行自己的義務，這就要求我國政府頒布相關法律法規保證反向抵押貸款的順利推行。并且，政府應該給予借款人跟貸款人一定的優惠，比如可以免收借款人從金融機構獲得養老金的稅金，降低貸款機構此項業務的營業稅、增值稅等。通過提供這些優惠政策，可以提高借款人與貸款人的積極性，從而為我國順利推行反向抵押貸款做出貢獻。

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張蕊，女，漢族，內蒙古人，在讀研究生，中南民族大學，研究方向：區域經濟學。