雄安新區
——新加坡模式可否一試

馮菲菲

(中國礦業大學 北京 100000)

?

雄安新區
——新加坡模式可否一試

馮菲菲

(中國礦業大學 北京 100000)

今年4月1日：中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。這是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之后又一具有全國意義的新區，是千年大計、國家大事。與此同時，雄安新區的房價一夜之間直沖上天，為了穩控房價，國家和地方政府連夜出臺樓市調控政策，雄安地區三縣及周邊十幾個縣區紛紛出臺限購限號政策，為雄安的樓市降溫，未來雄安地區的房產將以怎樣的模式出現在大眾面前成為大眾關注的目標。

雄安;房地產;新加坡模式

中央要在雄安建立新區的消息一出，炒房客便紛至沓來，一時間這個曾以白洋淀紅色旅游為特色的地方成為炒房客競相追逐的“人間天堂”。為穩控雄安及周邊房價，地方政府頻出鐵拳，嚴控雄安及周邊地區房價，嚴禁任何不法商人、地方政府官員及官員親屬，參與炒房行為，將雄安的房市穩穩地控在了鐵籠里。

雄安新區規劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區域，地處北京、天津、保定腹地，特殊的地理位置和身負重任的城市疏解任務，使其成為實現京津冀一體化的重要舉措，亦成為繼深圳和浦東之后的又一備受期待的明日之星。

中央規劃顯示，2030年雄安新區開發面積將要達2000平方公里，人口上限250萬人。作為對比，目前深圳1953平方公里，常住人口約2200萬人。因此，2030年的雄安新區人口密度僅現在深圳的近九分之一，房價與人口密度極為正相關。2017年2月23日，習近平總書記實地考察河北省安新縣和白洋淀生態保護區，了解有關情況，親自主持會議聽取匯報，并就雄安新區規劃建設工作發表重要講話，強調指出，雄安新區定位首先是疏解北京非首都功能集中承載地，重點是承接北京非首都功能疏解和人口轉移。要用最先進的理念和國際一流的水準設計建設，堅持“世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位”的理念，努力將雄安新區打造成為貫徹新發展理念的創新發展示范區。

那么，雄安未來的房市發展究竟將去向何方？有說雄安新區可能是個租賃型新區。“雄安新區將制定全新的住房政策，嚴禁大規模開發房地產。專家咨詢委員會專家表示，國家將在這里探索全新的房地產改革道路，控制房地產價格，保障民眾住房需求。”即新區將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式，沒有固定住宅用地，這里將成為一個租賃型新區。

一、“獅城”如何構造成東南亞明珠

京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓向媒體表示，國家將在雄安新區試點全新的房地產改革，找出一條能夠發展房地產，又能夠控制房價，保證更多需要有住房的人有房住，走出一條適合創業者、城市經濟發展的房地產改革新道路。他提到了新加坡模式可以作為參考，即政府掌握一部分土地向市民提供廉價的房屋等。

新加坡的總國土面積只有700多平方公里，不到北京的5%，人口總數相當于北京的四分之一還多，人口密度遠超北京上海，是世界上人口密度最高的地區之一。但是新加坡以如此低的人均占地面積，為超過80%的國民提供了廉價且體面的公共住宅。

發展住宅建設，解決公民的住房問題，實現“居者有其屋”，是新加坡的一項基本國策。為此，新加坡政府制定了《建屋發展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財政、金融、土地等相關配套政策，設立專門的法定機構，推行建屋發展計劃，取得了舉世矚目的成就，全國住房自有率超過了90%。其方法主要體現在以下四個方面：

第一，設立專門機構——建屋發展局，全力推行建屋發展計劃。一方面，根據政府授權制定公共組屋建設、管理的相關法規、政策和計劃；另一方面，它按照市場規律組織實施公共組屋的建設和管理，具體負責征購土地、區域規劃、房屋建設、租房售房、發放購房貸款、指導物業管理、監管組屋二級市場等。

第二，采取多種措施控制房價，使中低收入家庭買得到、買得起房。優先保證公共組屋建設用地，提供市政設施投資支持，多渠道融資支持住房建設和消費，組屋實行統一建設、政府定價、統一配售。

09年是新加坡房價的重要拐點，金融危機之后，美聯儲開始實施貨幣量化寬松政策，大量資金涌入亞洲，海外買家對亞洲房產的需求增加，使得新加坡的房價一度持續飆升。自2009年起，新加坡政府開始實行嚴重的樓市管控政策，為樓市降溫。

新加坡依靠獨特的“組屋”政策，為80%以上的國民提供廉價住房，住房自有率超過九成，成為全球住房自有率最高的國家。新加坡政府組屋，與我國的經濟適用房極具相似之處。組屋由建屋發展局統一規劃、建設，降低了成本。組屋的租售價格由建屋發展局根據中低收入階層的消費水平提出方案，報政府內閣批準。

第三，充分發揮了中央公積金在住房建設和消費中的作用。中央公積金制度是一種強制儲蓄性的社會保障制度，在支持住房建設和消費方面發揮了重要作用。一方面，中央公積金局為保證公積金的增值和安全，把余額公積金的絕大部分用來購買長期國債。政府又把發行國債所籌集的這部分資金的相當部分貸給建屋發展局作為建房發展貸款和購房資金貸款。另一方面，公民通過使用貸款和自己一定比例的公積金購買住房，提高了購房支付能力，促進了住房消費。

第四，嚴格管制組屋二級市場，規范住房交易行為。由于政府對組屋提供了大量補貼，為防止組屋買賣上的投機行為，建屋發展局對組屋實行計算機網絡系統管理，并加強組屋二級市場控制和監督。

當然對于效仿新加坡模式也有不同的聲音。“中國其實就沒有學習新加坡模式，只有一個框子而里子卻換了。”住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放曾表示。這是頂層設計的失誤，也是政策不穩定造成的。中國保障房建設空缺了多年。

最近幾年我們也確實做出了一些學習新加坡模式的改變。2013年中央經濟工作會議再次重申并兌現“住房雙軌制”：加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。中國住房保障體系應以公租房為主體，從居有所屋變為住有所居，這是新一屆政府的理念。

但實際操作起來很難。現在北京建的公租房還沒有兩限房多，地方政府沒有財政收入怎么做公租房？

二、雄安新區未來可期

雄安新區的設立，對于有力有序有效疏解北京非首都功能，推動京津冀協同發展，打造貫徹落實新發展理念的創新發展示范區，具有重大現實意義和深遠歷史意義。雄安新區的設立，有利于探索解決“大城市病”新模式。規劃建設雄安新區，打造具有相當規模、發展環境更優的集中承載地，一方面，將吸引部分功能在集中承載地集聚發展，有效緩解北京“大城市病”問題，促使北京實現“瘦身健體”；另一方面，推動北京非首都功能集中疏解，可以避免零打碎敲、盲目布局，提升疏解效率。有利于培育全國創新驅動發展新引擎。規劃建設雄安新區，是適應經濟發展新常態，探索經濟發展新模式的重要舉措。通過推動創新驅動發展，可以集聚京津冀乃至全國以及國際創新要素和資源，能夠打造具有世界影響力、國內領先的科技新城，培育經濟發展新亮點。通過推進簡政放權、管放結合、優化服務，深化行政體制改革，構建促進創新的體制機制，為全國其他地區作出表率和示范。有利于調整優化京津冀城市布局和空間結構。規劃建設雄安新區，主要承接北京非首都功能及與之相配套的部分優質公共服務功能，將進一步強化要素資源的空間集聚，打造區域發展新的增長極，優化整合現有城鎮體系，拓展區域發展新空間。

要想讓雄安新區包括未來所有地方的房地產良性發展，新加坡等發達國家的成功做法是我們可以參照的對象，但與此同時，我們還是要結合我們國家自己的具體實際，進一步完善頂層設計，切實落實相關政策和法律法規，否則還是空談。

馮菲菲(1986.12-)，女，漢族，河北邯鄲人，碩士，中國礦業大學(北京)，馬克思主義原理。