營改增后房地產企業稅收籌劃問題研究

莫莉　宜賓職業技術學院經濟貿易管理系

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營改增后房地產企業稅收籌劃問題研究

莫莉宜賓職業技術學院經濟貿易管理系

摘要：“營改增”以后，房地產企業受到了巨大的影響，房企為減小稅負壓力，合理稅收籌劃是必不可少的。本文將對營改增后房企面臨的問題進行分析，并在此基礎上就如何應對稅收籌劃問題，談一下自己的觀點和認識，僅供參考。

關鍵詞：房地產企業營改增稅收籌劃研究

從本質上來講，營改增的最終目的在于降低稅負。雖然初期房企會面臨很多的問題，而且經營管理也會遭受挫折，但是合理的稅收籌劃必定可以推進企業快速發展。

一、營改增后的房企面臨的問題

（一）難以有效適應稅收政策

隨著房地產行業的快速發展，因國家政策、地區經濟因素影響，不同地區發展不平衡，房企經營規模、經濟發展水平參差不齊。統一營改增以后，一些房企難以有效適應新稅收政策。比如，經濟發展緩慢地區，房地產企業尚未形成規模地區，營改增施行以后，企業發展壓力增大，對房企持續發展形成了重大桎梏，區域經濟發展受限；對于目前房地產企業而言，經營模式呈現出多元化特點，該種經營模式導致房地產企業資本結構以及融資方式非常復雜。營改增以后，房地產企業稅收籌劃過程中，面臨著很多的風險，對企業發展造成不利影響。

（二）營改增在某種層次上起反作用

營改增的主要目的是為了解決當前稅制問題，降低房地產企業稅負，促進房地產企業更快、更好的發展，以此來刺激國民經濟的發展。然而，就目前國內營改增實踐現狀來看，房地產企業可能無法降低稅負，甚至起反作用，而且還在一定程度上增加了企業稅負。第一，若稅率太高，營改增以后部分房企稅率非但沒有下降，反而有所升高。第二，營改增后，抵扣困難，在一定程度上影響了泛地產企業的納稅籌劃，對企業可持續發展不利。比如，房地產企業在處理人工費時，難以直接開具增值稅專用發票；再如，購買材料時，難以獲得全部的增值稅專用發票。

（三）營改增導致企業資金匱乏

房地產企業實施營改增以后，面臨著一個問題，即企業資金短缺。對于房地產企業而言，資金短缺，必然會影響企業的持續發展。在實施營改增以后，在一段時間內會造成房地產企業成本增加，現金流縮減，加之金融市場的變革，信貸要求越來越高，嚴重影響了房地產企業資金有效利用和企業發展。

二、營改增后房地產企業稅收籌劃策略

基于以上對的喪氣營改增后的企業稅收籌劃現狀和存在的問題分析，筆者認為要想在營改增背景下，加強房地產企業稅收籌劃，可從以下幾個方面著手：

（一）房地產企業應當熟悉稅負，加強稅收籌劃

營改增背景下，房地產可利用增值稅抵扣來保障，重復納稅率降低，這在一定程度上可以有效降低房企開發成本。在營改增背景下，靈活利用進項稅額抵扣，可以減少成本，重點進行稅收籌劃。第一，房企的多數支出都應當獲取增值稅專用發票，這有利于抵扣進項稅額。第二，房地產企業應當對房地產項目、市場發展需求的關系進行明確，避免因樓盤嚴重滯銷而發生情況發生。第三，政策扶持。政府應當根據實際情況，制定一些政策措施，以對其進行扶持。比如，采取分期納稅方式，突出緩解資金難問題。

（二）適應營改增制度，優選供應商

在營改增制度下，為了能夠有效抵扣僅限稅額，房地產企業應當優選供應商。實踐中，除從供應商的提供的產品質量、產品價格以及優惠角度選擇外，還要從稅務視角出發，進行綜合考慮。對于房地產企業而言，雖然在營改增以后稅負有所增加，但是進項稅額抵扣無法作為選擇供應商的唯一標準。實踐中，以房地產企業利潤最大化作為基本原則，優選供應商。對于小規模納稅人而言，不能開具增值稅發票，房地產企業若選擇了小規模的納稅人供應商，則抵扣額就會非常少。作為一般納稅人，房地產企業應當以利潤最大化為基本準則，而非稅費最低。不能只是簡單的對比供應商報價，而是應當對最終利潤進行靈活計算。

比如，某房地產企業在項目開發過程中，城建稅7%，地方教育費附加稅2%，教育費附加3%，總工程款40萬元，實際成15萬元。實施營改增制度以后，需購買建材。該企業共收到三家供應商給出的報價，具體如下：第一家，一般納稅人，不含稅20萬元，開增值稅專用發票。經財務核算，實際收益36600元；第二家，小規模納稅人，以3%代開發票。經財務核算，實際收益37816.5元；第三家，開普通發票，建材價格19.45萬元，該項目收益376665元。基于企業實現利潤最大化的目標考慮，該房企應當選擇小規模納稅人作為供應商。

（三）全面把握營改增，爭取抵扣稅費

營改增制度實施以后，房地產企業著重在應稅服務上高度關注，而且政府在廣泛宣傳和解讀以后，選取了部分企業作為試點。隨著“營改增”稅務制度改革的不斷深化，稅務改革政策所涉及到的面也越來越廣，房地產企業一方面享受服務，另一方面更加關注涉及稅務、利益等方面的內容。以北京、南京以及上海等地為例，“營改增”制度已經逐漸穩穩著陸，而且這些地區的很多企業早在2012年就已經索取了增值稅專用發票，實現了稅務抵扣之目的。房地產企業也應當立足實際，做好歸口與合同管控，加強會計核算，及時對應稅服務的固有理念進行轉變，在制度的實施上，應當做到與時俱進，而且還要注重稅務籌劃意識的培養和提升。在房地產企業內部，應當形成一種全面學習的良好氛圍，深入學習稅收籌劃政策法規，嚴格踐行增值稅專用發票的開具以及合同簽訂和結算制度，加強監督管理。

結語：總而言之，房地產企業應當立足實際，不應當考慮如何規避營改增制度，而是應當立足實際，結合企業特點和發展現狀，在適應營改增制度基礎之上，進行合理的稅務籌劃、與時俱進，只有這樣才能確保房地產企業的平穩發展。

參考文獻：

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[2] 金曉云.“營改增”后房地產企業的稅收籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2015（5）：15-16.

作者簡介：莫莉（1982.01-），女，四川宜賓人，宜賓職業技術學院經濟貿易管理系，經濟學碩士，講師，從事財務管理、金融經濟等問題研究。