土地政策在房地產市場調控中的作用研究

翟江霞　新鄉市國土資源局

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土地政策在房地產市場調控中的作用研究

翟江霞新鄉市國土資源局

摘要：近年來隨著社會的不斷發展，房地產收入已經逐步占據了地方財政收入的約56%，因而在此基礎上為了帶動地方經濟的發展，要求地方政府在實施管理工作的過程中應注重對土地政策的不斷調整，并借助他國成功經驗對自身政策實施宏觀調控，最終由此營造一個良好的房地產產業發展空間。本文從土地政策對房地產市場調控的效果分析入手，并詳細闡述了房地產調控政策進一步實施的對策，旨在其能推動當代房地產行業的進一步發展。

關鍵詞：土地政策房地產市場調控

前言

2004年國土資源部作為宏觀調控部門利用土地手段對房地產實施調控措施，但在房地產調控過程中仍然存在著某些不足之處影響到了地方經濟的發展，因而在此背景下，地方政府應著重強調出臺土地政策，繼而在此基礎上解決房地產行業發展過程中凸顯出的相應問題，且實現對房地產開發成本的有效調控，達到最佳的房地產開發狀態。以下就是對土地政策在房地產市場調控中作用的詳細闡述，望其能為當代社會發展過程中經濟的提升提供有利的文字參考。

一、土地政策對房地產市場調控的效果分析

（一）落實“三類住房”

在土地政策落實過程中其強調了對土地供給結構的調整，且在“十一五”期間，對全國經濟適用性房開發展開了大力宣傳行為。同時從國土資源部門“經濟適用性住房占地面積”調查數據中顯示，到2012年為止，其用地累計達到了4.5萬公頃，即占據總住房用地的10%。此外，針對房地產開發問題政府部門對房地產政策進行了調整，且基于新政策實施的基礎上，“三類住房”即保障性住房、棚戶區改造住房、中小型商品住房用地量在開發過程中已經超出了國家標準的65%，即其供地分別為10.3萬公頃（占總體55%）、11.53萬公頃（占總體（85%）、10.05萬公頃（占總體82%）。另外，從2012年相關調查數據顯示，“三類住房”開發數量到目前為止已經達到了750萬套，即落實率達到了98%，因而從中即可看出土地政策落實的積極影響較為明顯。

（二）合理調整住宅土地

2011年我國土地規模逐漸擴大，但同時住宅土地收入問題也逐漸引起了人們的關注。即基于建筑面積為34萬公頃的基礎上住宅用地收入幅度以27%的速度持續下降中。同時北京地區在住宅土地使用過程中呈現出54%的土地出讓收入下降現象。此外，就2012年調查數據顯示，以300城市為調查對象得知，土地出讓總金額達到了2.1萬億元，即同比減少了12%，其中上海地區土地市場遇冷現象最為明顯。因而在此基礎上，國家政府部門為改善土地市場發展問題，出臺了一系列土地政策，繼而由此實現了住宅土地出讓收入的大幅回調。

（三）減緩土地出讓價

基于國土資源部門調查數據顯示，2010-1012年全國多數城市在房地產開發過程中逐漸凸顯出土地價格漲幅不明顯甚至綜合數據下降的問題。且就102座城市土地價格調查數據得知，土地市場在發展過程中其綜合地價僅達到了2012年的2.4%。此外，住宅用地價格、商業用地價格分別以2.2%、3.4%的速度持續下降中。因而在基礎上為了實現對房地產市場的宏觀調控，政府部門基于新土地政策實施的基礎上對27個城市住宅土地價格進行了調查，調查結果顯示2012年末工業用地、住宅用地、商業用地同比增長值分別為2.6%、2.2%、3.3%，同時綜合地價亦以2.5%的速度持續增長中，即地價漲勢問題得到了有效遏制，并就此達到了良好的房地產開發調控狀態[1]。

二、土地政策在房地產市場調控中的作用表現

（一）調控房地產供求關系

土地政策在房地產供求關系調控過程中的作用主要體現在以下幾個方面：第一，政府部門在實施土地政策的過程中結合房地產開發表現即供應節奏等等，對土地規劃內容進行調整，且在內容調整過程中對土地供應量進行有效調控，繼而由此推動當代房地產產業在開發過程中不斷調節自身投資量、供應量。同時依據土地供給計劃，選擇適宜的土地供給結構，達到最佳的房地產產業發展狀態；第二，在土地政策實施過程中要求房地產在產業開發過程中應嚴格參照金融政策、土地稅收政策等對自身供給進行調控。例如，取得稅增加政策的實施即會在一定程度上影響到土地成本價格的調整，最終引導房地產行業在發展過程中以抬高房的形式來保障自身整體經濟效益；第三，土地政策的供求關系調控功能亦體現在基于土地轉讓限制措施實施的基礎上，土地供需量將會相對減少，最終由此避免供不應求現象的凸顯。

（二）調控房地產開發成本

土地政策在實施過程中明確規定出征地補償安置、開發成本、稅費等方面的內容，因而在此基礎上實現了對房地產開發成本的有效調控。且就當前的現狀來看，土地政策對房價的影響主要體現在交易價格管制程度、土地流轉稅、土地供應量、土地保有稅等操作變量的影響。即基于土地供應量下降、市場變化程度加大的基礎上房價將逐漸呈現出上升的變化趨勢。相反，若土地供應量上升、市場變化趨勢縮小，那么房價也會有所下調。因而從中可以看出，土地政策的實施對房地產開發成本有著明顯的作用效果，因而在房地產調控工作開展過程中應強化對其的有效落實。此外，由于取得成本與開發成本存在著剛性特征，因而在房地產調控過程中可強調利用政府收益部分以調整土地出讓方式達到開發成本調控目的。

（三）調控土地供給總量

土地供給是房地產經營活動開展的關鍵，且由于土地供給數量與市場產品供給數量存在著正相關關系，因而政府部門在土地政策實施過程中應對土地一級市場供給量及二級市場供給量展開系統化分析行為，并綜合整體分析結果，繼而由此實現對土地供給總量的有效調控。此外，在土地供給總量調控過程中政府部門應注重結合城市土地收購儲備出讓體系，且基于全面掌控土地總體規劃的基礎上以“招拍掛”、收購或回收閑置土地等形式來增加土地供給總量，并依據房地產市場開發現狀將新增土地置入到一級或者二級市場供給中，繼而由此滿足當代房地產發展需求，同時帶動其在發展過程中基于遵守國家相關政策法規的基礎上不斷擴大自身發展規模。另外，土地政策的實施基于調控土地供給總量的基礎上亦有效改善了用地緊張、產品供給緊張等問題，且最終滿足了居民生活需求。

（四）調控土地供給方式

在房地產行業發展過程中國家政府為了穩固我國房地產行業在國際市場競爭中的地位，將“招、拍、掛”作為主要土地供給方式，且基于“高價者得”的原則滿足房地產開發用地需求。此種土地供給方式的實施僅實現了對資金實力強、經營效率高房地產企業產品開發用地的供給，繼而在一定程度上避免了低價出讓土地等問題的凸顯，達到了土地資源優化配置市場競爭狀態。但由于近年來地方政策在發展經濟的過程中逐漸表現出對土地出讓收入過分依賴的現象，因而在此基礎上為了迎合土地供給需求，政府部門必須運用土地政策對土地供給方式進行調控，從而形成穩定的房地產開發目標[2]。

三、房地產調控政策進一步實施的建議

在房地產調控政策實施過程中為了推動我國房地產市場競爭實力的進一步發展，要求政府部門在政策實施過程中應注重借鑒國外成功經驗對我國房地產政策內容進行調整，最終由此滿足土地供給需求，達到最佳的房地產開發狀態。例如，德國在房地產行業發展過程中即實施了“公共評估委員會”遍布各地的發展策略，且為保障購房者合法權益，允許其在房屋交易過程中基于房價超過合理價格的19%基礎上，即可對地產商進行起訴。因而在此基礎上，我國在房地產評估制度完善過程中應參照德國體系策略，給予“房價暴利”現象5萬元的罰款處理等，且基于評估制度內容完善的基礎上，引入第三方評估機構，繼而由此保障對房地產價格的有效調控，且避免不規范房價制定行為的凸顯影響到居民經濟利益。此外，在房地產調控政策實施過程中強調對土地交易制度的完善也是非常必要的，即可有效改善土地供應量不足問題，且實現對閑置土地的有效應用。另外，中央政府部門應主動參與到房地產政策調控過程中，并改革當前分稅制度，減輕地方政府財務壓力[3]。

結論：綜上可知，隨著社會的不斷發展，房地產開發問題逐漸引起了人們的關注，因而在此基礎上為了實現土地資源的優化配置。我國政府部門在實施管理工作的過程中應將土地政策貫穿于土地供給方式、土地供給總量、房地產供求關系、房地產開發成本等領域調控過程中，最終從根本上避免供不應求市場調控問題的凸顯，并引導房地產行業在產品開發過程中制定標準的價格體系，繼而由此滿足居民住房需求，且為其提供良好的生活空間。

參考文獻：

[1]王博永，楊欣.基于網絡搜索的房地產政策調控效果研究[J].管理評論，2014，11 （09）：78-88

[2]丁勝利.土地及稅收制度在房地產調控政策中的作用——以大連市為例[J].北方金融，2014，21（11）：53-55

[3]王先柱.房地產市場貨幣政策區域效應——基于我國31個省市的實證分析[J].山西財經大學學報，2011，20（10）：52-61

作者簡介：翟江霞（1972-），女，漢族，河北省大名縣，大學本科，單位：新鄉市國土資源局，經濟師，研究方向：房地產。