海景房的局與勢

STATUS QUO AND

DEVELOPMENT PERSPECTIVES

OF SEA VIEW HOUSE

與海浪和沙灘為伴的海景房，一直令講究生活品質的內陸人心馳神往。對他們來說，海景房轉頭即是風景，是“面朝大海，春暖花開”的浪漫生活代表。他們對海景房的熱切渴望促使中國的海景房熱度只增不減。

不過，中國的海岸線全長1.8萬公里，人均海岸線僅僅只有1.3cm，這意味著海景房所依托的優美海岸線實屬稀缺資源。因此在中國，那些有著優質海洋資源的城市，每一寸海岸線都對開發商充滿了巨大的吸引力。這也是為何，過去10多年中，海濱城市成為房價躥升最快，泡沫最為嚴重的區域。

“海景房”的概念被炒作得越頻繁，開發越多，購買越熱，人們對海景房的疑問也越多：哪里的海景房升值潛力最大？海景房的價格將呈現怎樣的走勢？海景房的開發商盈利如何……帶著疑問，我們采訪了兩位房地產專家：青島房地產經理人俱樂部執行理事長馮顯泉先生和戴德梁行山東區域總經理張春雨先生，他們從學術和實戰兩方面，為我們呈現了一個較為客觀的中國海景房市場。

9大海景房城市，

三亞青島最熱門

中國海景房主要分布在渤海灣的大連、營口、秦皇島，膠東半島的青島、煙臺、威海，以及南方的惠州、三亞、北海，其中最熱門城市當屬三亞。近幾年，國內眾多一線開發商竟相進入三亞開發，可謂大牌云集：中糧、魯能、綠城、碧桂園等。除了享受海景外，三亞清新的空氣、宜人的氣候，也是吸引國內北方城市買家的一個重要原因。

在北方，海景房比較受歡迎的城市是青島和大連，大連主要吸引東三省的買家，而青島則以山東、山西和京津冀周邊城市的買家為主。但這幾年，隨著東北三省經濟的衰退，越來越多的東北人選擇到山東沿海地區購房，青島尤其是青島西海岸已成為首選。

本地人與外地人，

購房心態各不同

近幾年，中國海景房的開發速度開始加快，馮顯泉認為，“旅游地產”概念的提出加上北方城市霧霾嚴重，是更多人考慮到海濱城市置業的原因；另外，分時度假概念的興起，也在一定程度上推動了海景房的銷售。

張春雨指出，從購買人群來看，海景房購買人群中有本地人也有外地人，但兩類人群對海景房挑選條件差異巨大：

一是本地居民，以高凈值人群為主。基于自身對當地情況熟知的優勢，他們一般會選擇交通便利，配套齊全，物業較好的海景房資源，以沿海一線的豪宅為主。以青島為例，本地的高凈值人群，置業多選擇在市南區和嶗山區，沿東海路一線的豪宅別墅區。

二是外地購房者，以投資房或度假房為主。外地居民投資海景房的情況參差不齊，主要有三類客戶，一是外地高凈值客戶，這類客戶與本地高凈值客戶一樣，一般會選在緊鄰市區，交通商業配套齊全，且環境優美的沿海一線豪宅置業；二是追求投資回報率的外地投資客，這類客戶一般對當地情況相對了解，一般選擇戶型小、位置佳、易于出租、出售的海景房進行投資，例如青島萬達東方影都公寓式住宅；三是被開發商宣傳吸引的外地客戶，他們對本地情況了解較少，常被不良開發商的錯誤宣傳誘導，在地處偏遠、各類配套缺失的新開發海邊地段置業。例如山東威海乳山銀灘、文登南海等區域，雖是海景房，但無論作為投資房還是居住房，都難以滿足需求，非常雞肋。

海景房這么火，

開發商賺翻了？

很多人都有如此疑問，張春雨表示，海景房樓盤的位置、客群的定位等客觀因素，導致開發商在收益方面呈現參差不齊的情形。

在一二線海濱城市，位置較好、但戶型偏大、總價高的沿海一線豪宅，受房地產調控政策及國家宏觀經濟狀況影響明顯。以青島沿海一線豪宅為例，單價超過5萬元的，銷售速度都非常緩慢，月均成交量維持在2套左右。而一些新城區，戶型小的投資型海景房，其售價一直呈平穩上升趨勢，銷量也相對平穩。以西海岸新區的萬達東方影都為例，從2015年6月開盤以來，售價從每平8500元漲至現在14000元左右，月均銷量基本維持在200套左右。

在三四線海濱城市，因為城市本身能級有限，對外地投資客的吸引力不足，同時缺少大型開發商的拉動，有些項目雖已交付，但遲遲無法接通燃氣和暖氣等現象頻頻發生，導致這一類型的海景房不但沒有價格提升，反而影響和拖累了整個區域的形象和發展。當然也有部分開發商能夠憑借接近零成本取得土地，先做配套和景觀，逐步提升房價，把一個很“生”的區域慢慢做起來，實現整個盤子的盈利，如碧桂園在海陽的十里金灘項目，隨著項目配套的不斷成熟和完善，房價已從4000元漲到現在的6500元左右。

既然高低有別，

不妨對癥下藥

如此看來，海景房雖火，但開發商也是幾家歡樂幾家愁。對此，張春雨針對不同樓盤，給開發商們提供了不同的營銷建議：對于高端海景樓盤，營銷上要高舉高打，多種營銷手段聯合，其中借勢營銷是一個非常好的手段。比如，可以在項目里打造一家超五星級酒店，以提升整個項目的品牌。如青島綠城深藍中心引入了麗思·卡爾頓酒店，海天中心引入了瑞吉酒店，都是為了借勢。其次，借勢名人效應，尤其是一線明星做代言，海逸天成請青島籍的明星黃曉明做代言，為項目的推廣助力不少。但海逸天成并未引入超五星級酒店，而深藍沒有請明星代言，都略顯遺憾。

一些對外地投資客吸引力較差的樓盤，“開發商需要的是加強內功，從項目自身品質打造入手，利用土地價格低的成本優勢，著力打造項目的園林景觀、居住配套、社區服務等，通過軟性的服務，提升項目品質，比如打造養老養生社區，讓居住在社區的人不僅能享受自然資源，還能享受到超值的服務，把社區活動完善起來。”張春雨如是說。

海景房價，

是升是降？

對于這個購房者最為關注的問題，馮顯泉給出自己的解讀，他認為未來一二線城市的海景房，由于其資源的稀缺性，長期來看，仍有很大的價格上漲空間，但戶型大、總價高的海景豪宅價格上漲速度會低于戶型小、投資回報率高的投資型海景房。“這些高端海景房價格已經被炒到一定程度了，價格增幅已經達到一定程度，不可能再有很大的漲幅，因此若以投資目的購買，這類房子的升值潛力不會很大。”而三四線城市位置較差的海景住宅，若區域開發停滯不前，交通、商業等配套不足的情況長期存在，隨著消費者投資的更加理性，其客源嚴重不足，價格甚至可能出現下降趨勢。

中國的海景房市場發展已由過去的粗放式開發，轉向精細化、精品化開發，隨著越來越多一線開發商進入這個領域，海景房發展迎來了分級時代，消費者對于海景房的要求也從單純的享受海景資源，變成對質感生活的追求與體驗。無論是大盤開發，還是城市精品樓盤，都在塑造一種品質生活方式，未來會有更多的高品質海景樓盤出現，為廣大消費者提供更好的選擇。