談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用及改進(jìn)

◇劉恭

談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用及改進(jìn)

◇劉恭

伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們投資觀念的改變，許多行業(yè)助力經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，投資性房地產(chǎn)就是其中之一。對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行探討，發(fā)現(xiàn)其存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的措施，無(wú)論在學(xué)術(shù)上還是實(shí)務(wù)上都具有十分重要的意義。

公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；成本模式

近幾年，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度驚人，但在助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)其存在的問(wèn)題也逐漸暴露。本文試圖對(duì)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研究，找出其缺陷并進(jìn)一步完善。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用的現(xiàn)狀

（一）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量少

根據(jù)滬深兩市交易所網(wǎng)站公開(kāi)的年報(bào)數(shù)據(jù)，僅有18家企業(yè)在新準(zhǔn)則頒布當(dāng)年改用公允價(jià)值模式計(jì)量其持有的投資性房地產(chǎn)，并且這種增長(zhǎng)速度在隨后幾年也是非常緩慢。改用公允價(jià)值模式計(jì)量，在滬深兩市的上市企業(yè)中僅有34家，在所有上市企業(yè)里的比率不到2%，公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中遠(yuǎn)沒(méi)有形成主流計(jì)量模式。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值認(rèn)可的方式難以統(tǒng)一

現(xiàn)階段企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于衡量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前，有部分單位采取的是評(píng)估價(jià)格方式，也有的采用雙方談判價(jià)格，但更多企業(yè)采用的是在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)上比對(duì)自己類似的市場(chǎng)價(jià)格或者獨(dú)立于企業(yè)的第三方進(jìn)行的調(diào)研報(bào)告，進(jìn)而確定其公允價(jià)值。正是由于這種確定方式層次不齊，方式多樣，使得類似企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間比較的意義不大，不利于整個(gè)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的問(wèn)題

在實(shí)務(wù)中，公允價(jià)值模式計(jì)量通過(guò)實(shí)踐證明還是存在一些問(wèn)題，主要存在于以下幾點(diǎn)：

（一）容易掩蓋企業(yè)正常業(yè)績(jī)

以價(jià)值穩(wěn)定性來(lái)說(shuō)，成本模式更勝一籌。以公允價(jià)值作為計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值隨著市場(chǎng)的變化而產(chǎn)生波動(dòng)，并且通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)損益進(jìn)而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)于利潤(rùn)和資產(chǎn)而言。企業(yè)核心的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生非正常變動(dòng)，且其幅度巨大，容易造成假象掩飾企業(yè)存在的問(wèn)題。ST股擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)很可能就會(huì)采用這種會(huì)計(jì)政策變更改變計(jì)量模式，達(dá)到自己的目的。

（二）嚴(yán)格的條件使公允價(jià)值計(jì)量模式難以應(yīng)用

上文提到，對(duì)于投資性房地產(chǎn)什么情況下能用公允模式，且如何對(duì)其進(jìn)行核算，在準(zhǔn)則中都有相應(yīng)的規(guī)定。以制造業(yè)企業(yè)為例，其固定資產(chǎn)中占大份額的房產(chǎn)都是作為廠房（例如生產(chǎn)車間），只有很少的一部分被劃歸到投資性房地產(chǎn)。但是自用的、非投資性質(zhì)的房產(chǎn)并不屬于其核算范疇，要想以公允價(jià)值作為資產(chǎn)入賬價(jià)值難度很大。嚴(yán)格的硬性條件使得公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式中難以進(jìn)一步被應(yīng)用，繼而沿襲原先采用的成本模式計(jì)量。

（三）公允價(jià)值計(jì)量要求更高素養(yǎng)的從業(yè)人員

公允價(jià)值模式計(jì)量下的投資性房地產(chǎn)相對(duì)復(fù)雜，存在的未知因素比較多計(jì)量起來(lái)難度也更大。那么在企業(yè)會(huì)計(jì)人員判斷此類資產(chǎn)是否應(yīng)該劃歸為投資性房地產(chǎn)進(jìn)而采取何種計(jì)量模式以及如何獲得其相對(duì)公允的價(jià)格，都考驗(yàn)到從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，提出了比較高的要求。

三、推廣公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的建議

（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

房地產(chǎn)價(jià)格易受宏觀政策影響且波動(dòng)比較大是現(xiàn)階段我國(guó)不成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。當(dāng)期損益與投資性房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)正相關(guān)，當(dāng)價(jià)格下降的幅度偏大時(shí)，企業(yè)無(wú)法承擔(dān)公允價(jià)值變動(dòng)損益回沖所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境顯得尤為重要。通過(guò)以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)橹鳎{(diào)控為輔，抑制炒房屯房，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的目的，使公允價(jià)值的計(jì)量有一個(gè)良好的平臺(tái)。

（二）大力培養(yǎng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人才

如何公允地獲取投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是擺在眾多企業(yè)面前的首要問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中，企業(yè)大多數(shù)都是在第三方市場(chǎng)聘請(qǐng)具有專門評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)評(píng)，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的職業(yè)勝任性保持在一個(gè)高水準(zhǔn)至關(guān)重要。加大對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人才的培養(yǎng)，對(duì)從業(yè)的人員進(jìn)行在職培訓(xùn)，使從業(yè)人員能應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜的情況。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管力度

公允價(jià)值模式計(jì)量下，企業(yè)可以根據(jù)自身的需要調(diào)整投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，使企業(yè)在面臨困境時(shí)多了一個(gè)操控利潤(rùn)的手段。正是由于這種可能性，相關(guān)部門及機(jī)構(gòu)應(yīng)針對(duì)這種涉嫌操控利潤(rùn)的做法專門進(jìn)行監(jiān)管，促使企業(yè)合法合規(guī)的使用公允價(jià)值模式，必要時(shí)出臺(tái)相關(guān)法規(guī)、政策，嚴(yán)懲人為操控利潤(rùn)意圖粉飾企業(yè)問(wèn)題的行為。

［1］叢蔚.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量應(yīng)用中的問(wèn)題解析［J］.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2012（01）.

［2］姜雪，張召珍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012（02）.

［3］李攀.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量研究［D］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

［4］中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）