中部六省地價與房價互動關系實證分析

◇楊蕊菲

中部六省地價與房價互動關系實證分析

◇楊蕊菲

本文以2005～2013年中部六省的地價與房價相關數據為研究樣本，運用計量分析軟件Eviews對兩者之間的關系進行實證分析。分析結果表明：首先，人口增長率、房屋竣工面積以及本年土地開發面積對地價存在著顯著的正向影響，人口密度對地價具有顯著的反向影響。其次，人口密度和地價對房價是具有顯著的正向影響的，失業率、人均生產總值和竣工房屋面積對房價雖有正向影響但不顯著。最后，地價與房價是單向因果關系，其中地價的變化會相應地影響房價的變化。

地價；房價；人口增長率

10.13999/j.cnki.scyj.2016.08.020

在我國GDP構成中，房地產業的比重不斷擴大，已經成為經濟發展的支柱產業，但是房價的快速上漲已經超過了普通百姓的承受能力。中國的住房市場化起始于1998年，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業備受非議，之后出臺緊縮性調控新政，然而收效甚微，房價依舊不斷飛漲。直到2008年下半年宏觀經濟形勢惡化，房地產行業呈現衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃之下，房地產增加值在2009年占中國GDP的6%，50多個產業與房地產息息相關，但這一年樓市繁榮只是增加了更多泡沫。另一方面，土地既是資源，又是資產，地價和地價政策在國民經濟政策中起著十分重要的作用。地價對土地資源配置起調節杠桿的作用，對土地資產的實現來說，地價并不是越高越高，也不是越低越好。隨著房價以及政府土地出讓收入的持續上漲，關于房價與地價關系的研究越來越受到社會各界的重視，成為社會各界討論的重點。但是，專家學者之間、政府行政機構之間對房價與地價的關系認識不同，進而會造成消費者對房價與地價持續上漲的不解甚至恐慌。眾所周知，土地是建造房屋的基礎，地價與房價的關系十分復雜，因此，關于房價與地價的互動關系的研究也顯得格外重要。弄清楚地價與房價的關系對于維護社會穩定具有很大的促進作用，同時在政府決策等方面可以提供相應的數據依據，以便于政府做出正確合理的宏觀調控措施；在開發商方面有利于其做出買地及開發的合理決策；并且能夠讓消費者科學理性地看待房價與地價的變動。

一、文獻回顧

影響房價和地價的因素種類繁多，學者Davies認為地價除與房價有關聯之外，與土地利潤率這項因素的相關度更顯著。Edward、Joseph和Hilber認為地價與人力資本、地區經濟發展呈顯著正相關，而與房價并無直接聯系。黃偉鑫將房價和地價的影響因素分別劃分，其中影響房價的因素分別為人口因素、宏觀經濟因素、行業經濟因素、制度政策因素等，影響地價的因素包括人口因素、社會因素、經濟因素等。相對房價而言，關于地價影響因素的文獻不是很多，Manning以美國94個城市1980年的數據作為樣本，通過模型分析了影響土地價格的因素，實證研究從土地供應方面選取了土地開發成本、農地價格、政府規制和自然地理條件等5個變量，從需求方面選取了3個城市愉悅度因素、2個貨幣化收入因素以及3個表示城市經濟、社會狀況和文化發展的因素，構建了單一方程橫截面數據模型。Manning的研究結果顯示，人口增長率、土地開發成本、城市氣候條件、人口密度、高收入群體家庭收入等等因素對城市土地價格具有顯著的影響。

對于房價與地價這兩者之間的關系相關學者各有見解：O Sullivan認為地價變動是造成房價變動的結果，房價變動并不能造成地價變動。Smith將土地作為住房的生產要素，從城市住房供給方面，探討了地價和房價間的關系。David E.Dowall John D.Land認為土地的有效利用以及土地的密度控制這兩方面會影響新建房屋的價格。Kin研究韓國房地產時，指出高地價是造成房價上漲的重要因素之一。Evans認為房價的不斷上漲是因為地價上漲導致的土地規劃及其他條件的供給限制。Cheshire and Sheppard在分析英國的土地規劃的福利效應時指出規劃帶來的不良影響就是扭曲地價，從而造成了英國的房價相對收入來說在全球處于前列。楊慎則認為地價的大幅度上漲必然導致房價大幅度的提高，因此，他得出要控制房價就必須降低地價的結論。另一部分學者則對房價與地價互動關系進行了實證研究。張清勇經過了一系列的經驗研究，發現地價是由房價這個因素決定的，房價變動是地價調整的原因。周京奎通過實證分析認為房價對地價存在著較大影響，地價對房價的影響作用較小。Raymond以香港地區的土地和房屋銷售20年的年度數據為樣本，運用了Granger因果檢驗分析了房價與地價之間的關系，結果顯示房價和地價之間并不存在任何因果關系。Davies利用數據通過回歸分析，指出房價與地價互相影響，而且地價與土地利潤率和貸款利率顯著相關。

二、數據選擇與模型建立

本文主要研究影響地價（簡稱DJ）與房價（簡稱FJ）的主要因素以及地價與房價的互動關系，通過大量的文獻閱讀將影響房價及地價的因素概括為三類，分別為人口因素、制度政策因素及經濟因素，其中人口因素包括人口增長率（簡稱ZZL）和人口密度（簡稱RKMD）這兩類因素，制度政策因素是指本年土地購置面積（簡稱GZMJ）、人均地區生產總值（簡稱SCZZ）以及本年土地開發面積（簡稱KFMJ）這幾類因素，經濟因素包括城鎮人均可支配收入（簡稱RJSR）、失業率（簡稱SYL）、房地產投資額（簡稱FCTZ）以及竣工房屋面積（簡稱FWMJ）這幾類因素，共9個自變量。搜集的數據時間跨度為2005～2013年，地域涵蓋了我國中部六省省會城市，分別是太原、合肥、武漢、南昌、長沙和鄭州。

本文選擇地價以及上述9個變量作為影響房價的自變量進入回歸模型；選擇房價以及上述9個變量作為影響地價的自變量進入回歸模型；選取房價和地價這兩個變量進入到格蘭杰因果檢驗的模型之中。

三、結果與討論

地價及其影響因素的回歸分析初次結果中，方程的整體是顯著的，t檢驗表明，人口密度、人口增長率、竣工房屋面積以及本年土地開發面積這四個變量通過了顯著性檢驗，說明以上幾個變量的回歸系數顯著而其余幾個變量未通過顯著性檢驗，則對其余變量進一步剔除建立新的回歸模型。

回歸結果顯示，人口增長率ZZL對地價DJ有顯著的正向影響，原因主要是隨著人口的增加，人均占地面積減少導致供不應求，從而增加地價；房屋竣工面積FWMJ對地價也存在顯著的正向影響，這主要是因為房屋竣工之后升值空間得以體現，周邊基本設施以及環境狀況會加以提升，從而增加地價；對低價存在顯著的正向影響的第三個因素就是本年土地開發面積KFMJ，其原因可能是隨著經濟的增長需求，開發商對土地的需求會相應有所增加，所以本年土地開發面積越大就意味著現期開發商對土地資源的需求越高，從而抬高地價；另一方面人口密度RKMD對地價具有顯著的反向影響，這可能是因為人均土地面積減少的同時政府為了降低居民生活負擔，會出臺相關調控地價的政策以保障居民基本生活質量，從而降低了地價。

房價的回歸結果顯示，人口密度RKMD對房價FJ存在顯著正向影響，原因主要是隨著人口的增長，住房需求也在增加，由此會導致開發商提高房價以謀取更大利潤；另外地價DJ對房價也存在著顯著的正向影響，這說明地價的高低直接影響著房價的變化，地價越高則房價越高，地價越低則房價越低；失業率SYL和人均生產總值SCZZ同時對房價具有正向作用，失業率低的情況下政府會為了加大就業率實施相應措施，另一方面，人均生產總值的增加說明社會總需求在增加，而社會總需求的增加暗示著投資與生產活動較活躍，從而能帶動廠房、樓房、住宅和寫字樓等需求的增加，由此引起房價的上漲；竣工房屋面積FWMJ對房價也具有正向影響，開發商會根據市場上的具體情況來調整開發的進度，而且通常會選擇在行情較樂觀的時候推出房源，所以房屋竣工面積和房價之間存在著顯著的正向關系。

運用Eviews7.2軟件對地價和房價進行因果關系檢驗，檢驗結果可知，第一個的概率P值小于0.05，則拒絕原假設，認為地價DJ是引起房價FJ變化的Granger原因；第二個的概率P值大于0.05，則接受原假設，認為房價FJ不是引起地價DJ變化的Granger原因。由此可見，地價和房價之間是存在單向因果關系的，其中，地價的變化會相應地影響房價的變化。

四、結論及建議

通過上述分析結果可知，人口增長率、房屋竣工面積以及本年土地開發面積對地價存在著顯著的正向影響，人口密度對地價具有顯著的反向影響。其次，人口密度和地價對房價是具有顯著的正向影響的，失業率、人均生產總值和竣工房屋面積對房價雖有正向影響但不顯著。最后，地價與房價是單向因果關系，其中地價的變化會相應地影響房價的變化，地價這一因素是造成房價的成因，我國政府的土地政策以及地方政府的土地財政收入都會直接或間接地影響房屋的銷售價格，因此要想比較透徹地了解房地產這個市場，就一定會涉及到房地產開發商和政府這兩個方面。具體的政策建議包括:

（一）建立房價考評機制

房地產投資近年來是地方政府追捧的主要投資之一，就是因為房地產業的優勢，目前在我國，上級政府對下級政府考核政績時，其中有一個重要指標就是GDP和財政收入的增長，而房地產業可以同時提高財政收入和GDP，因此能夠給地方政府官員提供考核政績所需的資料并且能夠使其有基礎得以晉升職位。所以要使得各政府官員能夠切實關心房價的變化，只有將房價是否穩定和房價與經濟發展是否相匹配這兩項內容落實進考核政府官員的指標中，將考核制度做進一步的改革和完善，才能有效地抑制房價提升。

（二）建設住房保障體系

國際專家學者通過研究得出結論，住房保障體系的確立可以對房價的上漲進行有效的削弱。搭建住房保障這樣的一個平臺，能夠逐步的實現經濟房作為房產主體的市場。就相關經驗而言，商品房的市場對象一般是高收入人群，中等收入人群偏向于經濟房型，對低收入者而言，他們更多的是依靠相關政府所提供的廉價房，再其次，生活困難戶由政府免費提供住房。國家規定，在政府出售土地的同時，必須留有一定比例的收入作為經濟適用房和廉租房的建造資金，為低收入和困難戶提供便利。在其出售時不能進行盈利，只能以成本價格甚至更低的價格賣給低收入人群。

（作者單位：江西財經大學）