全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算及其應(yīng)對(duì)措施

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全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算及其應(yīng)對(duì)措施

◇張?zhí)砦男が?/p>

在2016年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理正式提出，5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增，其中房地產(chǎn)行業(yè)也納入改革范圍。我國(guó)推行房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”主要是為了減少房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的均衡穩(wěn)定發(fā)展。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行全面營(yíng)改增引起了人們的廣泛關(guān)注。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)支柱，尤其是“土地財(cái)政”現(xiàn)象在地方政府中日益興起，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)起著至關(guān)重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)自身而言，如何根據(jù)營(yíng)改增的變化實(shí)現(xiàn)自身稅負(fù)的減少成為了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問(wèn)題。本文將對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)變化進(jìn)行一定的分析，提出一定的改進(jìn)措施以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)

10.13999/j.cnki.scyj.2016.08.009

一、我國(guó)營(yíng)改增政策回顧

2011年10月，國(guó)務(wù)院決定開(kāi)展?fàn)I改增試點(diǎn)，逐步將征收營(yíng)業(yè)稅行為改為征收增值稅。2012年1月1日，率先在上海實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。2012年9月1日至2012年12月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)由上海市分4批次擴(kuò)大至北京市、江蘇省、安徽省、福建省（含廈門市）、廣東省（含深圳市）、天津市、浙江省（含寧波市）、湖北省等8省（直轄市）。2013年8月1日起，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)推向全國(guó)，同時(shí)將廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍。2014年1月1日起，鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)在全國(guó)范圍實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)。2014年6月1日起，電信業(yè)在全國(guó)范圍實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)。2016年5月1日起，全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的必要性分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增是全面深化財(cái)稅體制改革的要求

在黨的十八屆三中全會(huì)中，會(huì)議明確提出了財(cái)政是國(guó)家治理的基礎(chǔ)和重要支柱，財(cái)稅體制在治國(guó)安邦中始終發(fā)揮著基礎(chǔ)性、制度性、保障性作用。深化財(cái)稅體制改革也是我國(guó)實(shí)現(xiàn)治理能力與治理體系現(xiàn)代化的要求。我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)仍不完善，需要進(jìn)行進(jìn)一步的財(cái)稅體制改革。我國(guó)現(xiàn)在雖然實(shí)行以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主的雙主體稅制結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)實(shí)而言，其依然是以流轉(zhuǎn)稅為主，這必將會(huì)對(duì)其他稅種之間的配合產(chǎn)生影響以及很大程度上限制了稅收對(duì)整個(gè)社會(huì)公平的影響。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增，進(jìn)一步消除流轉(zhuǎn)稅中營(yíng)業(yè)稅與增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅的問(wèn)題，有利于完善我國(guó)稅收體系，是全面深化財(cái)稅體制改革的要求。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增是新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的必然要求

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一種中高速發(fā)展的狀態(tài)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為了經(jīng)濟(jì)追求的目標(biāo)。

在現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及生產(chǎn)、流通以及消費(fèi)三大領(lǐng)域，其上下游企業(yè)涉及范圍頗廣，上有建筑業(yè)、金融行業(yè)以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，往下涉及到人們息息相關(guān)的住房問(wèn)題，其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位不言而喻。由于稅制結(jié)構(gòu)的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于重復(fù)征稅的狀態(tài)，無(wú)疑加大了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，無(wú)法更好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，營(yíng)改增政策的實(shí)施有利于更好地釋放房地產(chǎn)行業(yè)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的潛力。

三、營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)具體稅負(fù)改變測(cè)算

2016年5月1日起，將房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增范圍之內(nèi)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅率確定為11%。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)改增政策之前主要的問(wèn)題在于重復(fù)征稅。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其上下游企業(yè)與其關(guān)系極其密切，并將影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本。在房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)建安企業(yè)中的進(jìn)項(xiàng)稅額能否進(jìn)行抵扣以及房地產(chǎn)行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)向消費(fèi)者的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁成為了關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)中營(yíng)業(yè)稅與增值稅的重復(fù)征稅問(wèn)題，可解決建安企業(yè)中的材料成本、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，是否會(huì)降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)，現(xiàn)進(jìn)行全面營(yíng)改增后稅率11%的稅負(fù)改變測(cè)算。

假設(shè)Y為某房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入，M為可抵扣成本（如材料成本、設(shè)計(jì)費(fèi)用等）占應(yīng)稅收入中的比例，則我們可得：

營(yíng)改增前應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=5%Y（在此我們假設(shè)不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，下同）

實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%：

銷項(xiàng)稅額=［Y/（1+11%）］×11%

進(jìn)項(xiàng)稅額=［Y/（1+11%）］×M×11%

應(yīng)納增值稅X=［Y/（1+11%）］×11%-［Y/（1+11%）］×M×11%

=0.099Y×（1-M）

在此我們令應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)納增值稅，則可得出營(yíng)改增前后應(yīng)納稅額相等時(shí)的臨界點(diǎn)：5%Y=0.09Y×（1-M），由此可得當(dāng)可抵扣成本M為49.5%時(shí)，營(yíng)改增前后房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)納稅額保持不變。

現(xiàn)考慮行業(yè)稅負(fù)率問(wèn)題，稅負(fù)率=應(yīng)納稅額/應(yīng)稅收入，由此可知營(yíng)改增前房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)率與營(yíng)業(yè)稅稅率一致，均為5%且處于不變狀態(tài)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率=X/Y= 0.099×（1-M），即M為49.5%時(shí)也是稅負(fù)率的臨界點(diǎn)。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)改變主要在于可抵扣成本的多少。

當(dāng)M=49.5%時(shí)，稅負(fù)率（X/Y）=5%

當(dāng)M=10%時(shí)，稅負(fù)率（X/Y）=8.9%（高于稅負(fù)率臨界點(diǎn)）

當(dāng)M=60%時(shí)，稅負(fù)率（X/Y）=4.0%（低于稅負(fù)率臨界點(diǎn)）

在營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)適用的稅率確定為11%的情況下，在不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費(fèi)附加的前提下，我們通過(guò)營(yíng)改增前后稅負(fù)率的計(jì)算可以得出以下結(jié)論：第一，可抵扣成本在營(yíng)改增的過(guò)程中處于決定性的作用，可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例大小將直接決定著房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)改增前后稅負(fù)率的降低或者增加。第二，當(dāng)可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例為49.5%時(shí)，營(yíng)改增前后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率相同，當(dāng)可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例高于49.5%時(shí)，營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)將實(shí)現(xiàn)降低，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。當(dāng)可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比例低于49.5%時(shí)，營(yíng)改增政策反而會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。

四、營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）房地產(chǎn)行業(yè)自身要提高對(duì)企業(yè)可抵扣成本的重視程度

由房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)測(cè)算結(jié)果可得可抵扣成本在營(yíng)改增后將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生至關(guān)重要的作用，因此，對(duì)于可抵扣成本中的相關(guān)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予足夠的重視，在材料供應(yīng)商的選擇以及施工企業(yè)的選擇方面，要充分考慮各施工企業(yè)的資本實(shí)力以及報(bào)價(jià)、各材料供應(yīng)商的材料品質(zhì)及質(zhì)量，盡可能優(yōu)先選擇一般納稅人作為合作伙伴，以取得增值稅專用發(fā)票為前提，與小規(guī)模納稅人的合作盡可能讓其代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金短缺的防范意識(shí)

在現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用預(yù)售的模式，由于初期開(kāi)發(fā)成本較高，采用預(yù)售模式要先墊付銷項(xiàng)稅額，材料成本與財(cái)務(wù)成本的雙重疊加有可能導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺的情況。加之現(xiàn)今信貸政策對(duì)企業(yè)的要求越來(lái)越嚴(yán)格，這些將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生不良的影響，也必將成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)障礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在重視可抵扣成本的同時(shí)一定要實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)現(xiàn)金流的完整，時(shí)刻保持資金短缺的防范意識(shí)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要提升企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)以及納稅意識(shí)

一方面，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言既是機(jī)會(huì)又是挑戰(zhàn)，企業(yè)人員從上而下應(yīng)充分把握這個(gè)機(jī)會(huì)，就企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)而言要充分對(duì)營(yíng)改增后企業(yè)的稅負(fù)測(cè)算進(jìn)行納稅籌劃，以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，也要對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行能力培訓(xùn)，提升員工的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)具體事情的實(shí)施進(jìn)行更好地操作。另一方面，營(yíng)改增進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣主要依據(jù)的是增值稅專用發(fā)票，因此，企業(yè)員工應(yīng)提高納稅意識(shí)，在材料采購(gòu)過(guò)程中，不要因?yàn)椴牧蟽r(jià)格上的優(yōu)惠而出現(xiàn)放棄開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的行為，這樣就導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法更好地實(shí)現(xiàn)成本的抵扣，間接加重了企業(yè)的稅負(fù)。

五、結(jié)語(yǔ)

就目前我國(guó)深化財(cái)稅體制改革的大環(huán)境而言，為了更好地實(shí)現(xiàn)雙主體稅種的稅制結(jié)構(gòu)，完善稅制結(jié)構(gòu)的要求使?fàn)I改增有了其可能性。房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)每個(gè)人的生活，為了更好地避免房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅與增值稅雙重征稅的問(wèn)題，減少房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，使房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增具備了必然性。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前后的稅負(fù)分析，得到房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)臨界點(diǎn)，并根據(jù)分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更好地減少稅負(fù)提出幾點(diǎn)對(duì)策建議，以期房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展。

［1］鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)“探究”.企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2016 （01）.

［2］黃賢紅.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃.財(cái)務(wù)審計(jì)，2016 （08）.

［3］賀旭婷.房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”.文史博覽（理論），2015（06）.

［4］孫宇.房地產(chǎn)行業(yè) “營(yíng)改增”的稅負(fù)變化預(yù)測(cè)與評(píng)估.中國(guó)市場(chǎng)，2015（16）.

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）