我國旅游綜合體的開發模式及分類發展對策

■ 吳儒練劉葉飆教授 呂 品（、南昌工學院經濟管理學院、南昌工學院人事部 南昌 33008）

?

我國旅游綜合體的開發模式及分類發展對策

■ 吳儒練1劉葉飆2教授 呂 品1（1、南昌工學院經濟管理學院2、南昌工學院人事部 南昌 330108）

內容摘要：旅游綜合體是城市旅游經濟新的增長點和我國旅游業綜合改革的重要抓手，受到了地方政府、企業和學術界的高度重視，國內各地區根據區域資源條件和旅游業發展規劃，形成了不同風格、不同模式的旅游綜合體。本文借鑒城市綜合體的研究與建設成果，闡釋了旅游綜合體的深層內涵及核心特征，結合實踐案例分析，認為我國旅游綜合體的開發模式主要有城市商業型、生態休閑型、文化創意型和休閑度假型四類，并提出了不同模式旅游綜合體的分類發展對策，以引導和推動我國旅游綜合體的科學發展。

關鍵詞：旅游綜合體 概念 開發模式發展對策

引言

近年來，在我國城市空間功能升級及旅游業綜合改革與轉型發展背景下，杭州、上海、深圳、珠海等一些經濟發達城市率先發展旅游綜合體，并迅速在國內其他地方得到不同程度的推廣與實施，引起了學術界和行業內外的廣泛關注。旅游綜合體是借鑒“城市綜合體”的研究與建設成果，結合我國旅游業發展現狀而提出并付諸實踐的，國外沒有專門的研究，也基本沒有成功的經驗可資借鑒，國內雖有一些研究，但大多停留在旅游地產開發的業界討論層面（李德明等，2012；陳琴等，2012），理論研究比較薄弱，對旅游綜合體的深層內涵、核心特征及開發模式等缺乏深入研究。同時，從現有的旅游綜合體實踐發展情況來看，還存在一些不容忽視的問題。旅游綜合體是我國旅游業綜合改革的創新戰略舉措，能夠有效化解旅游消費升級與旅游供給模式滯后之間的矛盾、城市發展與城市旅游用地之間的矛盾，已經成為國內各城市旅游開發的主流模式，也為地方政府提供了一種新的旅游城鎮化發展模式，對提升城市品牌形象和推動旅游業轉型升級具有重要意義。因此，在厘清旅游綜合體概念內涵的基礎上，通過實踐案例分析，系統研究我國旅游綜合體的開發模式及其特點并提出旅游綜合體的分類發展對策，對于積極回應當前旅游綜合體開發建設中的疑難問題，引導我國旅游綜合體的科學發展，具有重要的理論意義和實踐價值。

旅游綜合體的概念及特征

（一）基本概念

“旅游綜合體”這一術語首次出現于平文藝（2004）的《創建“西部旅游綜合體”的理論思考》一文中，但此文中的“旅游綜合體”實指通過區域合作形成旅游發展共同體，與時下所熱議的“旅游綜合體”有本質區別。此后，許多研究者和旅游規劃機構從多個角度對旅游綜合體進行了研究，對旅游綜合體的概念尚未形成統一認識。在借鑒城市綜合體概念和已有研究觀點的基礎上，結合國內旅游綜合體項目特點和實地考察體會，本文認為，旅游綜合體是指以泛旅游資源為依托，以休閑旅游功能為導向，通過土地綜合開發，集聚旅游服務要素和旅游設施，形成融觀光游覽、休閑度假、購物娛樂、商務會展、商業地產等多種功能于一體的服務品質較高的休閑旅游產業聚集區。對此概念界定有以下幾點需要特別加以說明：

1.泛旅游資源，是打造旅游綜合體的基礎。旅游綜合體往往是通過對某些核心旅游資源的規劃開發而形成發展起來的，沒有旅游資源，就不可能產生強大的產業吸引力，更不可能形成產業集聚效應（顧婷婷等，2014）。在“大旅游”“泛旅游”觀下，旅游資源已突破自然存在、歷史遺存、文化遺產等傳統旅游資源范疇，任何對旅游者產生吸引力的有形和無形因素都可以是旅游綜合體發展所依托的旅游資源。此種動態的旅游資源觀為旅游綜合體內各要素的有機整合奠定了基礎。

2.土地綜合開發，是建設旅游綜合體的手段。作為城市空間布局優化和功能升級的戰略項目，旅游綜合體的打造必然涉及一定規模的土地資源的合理規劃及開發利用。旅游綜合體本質上是以旅游休閑為導向的土地資源綜合開發與集約化高效利用，其目標是通過綜合開發，推動休閑、地產、商務等多功能、多業態的集聚，以旅游發展提升土地價值、促進區域相關產業發展（羅紅寶等，2010），打造一個宜居宜閑的城市空間部落。

3.較高服務品質，是發展旅游綜合體的保障。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體適應了旅游者消費需求升級的發展趨勢，能夠滿足旅游者深度休閑、深度體驗的旅游需求，這主要是緣于旅游綜合體擁有完善的基礎設施和配套設施、完整的休閑旅游產業鏈以及超越傳統景區的一流服務。

4.休閑旅游聚集區。旅游綜合體是以旅游休閑為主導功能的相對獨立的空間范圍。在空間范圍上，旅游綜合體不宜過小，以保證區域內旅游全要素的完備性和產業鏈的完整性；空間范圍也不宜過大，否則難以實現旅游綜合體內旅游服務要素與設施在空間布局上的高效集成，與土地集約化利用的目標相背。在功能上，旅游綜合體圍繞休閑旅游這一核心功能，實現旅游服務全要素集聚和輔助設施高效配置，使游客體驗一站式的休閑旅游服務，享受旅游的愉悅和生活的樂趣。

（二）核心特征

與傳統旅游景區相比，旅游綜合體具有以下五個鮮明特征：

1.功能復合性。旅游綜合體實質上是一個多功能復合的經濟系統，不僅具有能夠滿足旅游者休閑、購物、餐飲、娛樂、運動等生活服務性需求的功能，還融合滿足人們商貿洽談、會議展覽、房產開發等生產服務性需求的功能，而且各功能之間相互關聯、相互激發、互為補充，既突出了旅游休閑這一核心功能，又形成了旅游綜合體多項功能在地理空間上的系統復合與合理配比。

2.產業集聚性。旅游綜合體本質上是一個泛旅游產業的集聚區，集聚了多種產業形態，大致可以劃分為以下三類：一是旅游核心產業，旅游綜合體內部配置了景區、主題公園，高端酒店、餐飲業、娛樂業等，主要功能是吸引客流；二是旅游相關產業，包括商貿業、休閑業、會展業、文化創意產業、房地產業、體育產業等，主要功能是擴大消費；三是教育、衛生、交通、郵政、金融等配套產業，主要功能是完善基礎設施和輔助設施。核心產業、相關產業及配套產業等多種產業在特定空間上的集聚，共同形成泛旅游產業綜合發展架構，有利于共享外部規模經濟，提升旅游綜合體的整體經濟效益（毛潤澤，2010）。

3.價值多維性。傳統景區主要追求經濟效益，而旅游綜合體具有經濟價值、社會價值、文化價值、生態環境價值等多重價值。首先，旅游綜合體能夠滿足休閑時代的旅游消費需求，具有旅游景區、酒店、地產、餐飲等商業開發價值，是城市旅游經濟增長的新動力、新亮點。其次，旅游綜合體具有社會價值，當前國內一些旅游綜合體已經成為響亮的城市名片、旅游地標，極大提升了城市旅游品牌形象和社區居民生活品質。再次，旅游綜合體能有效帶動區域文化氛圍，提升文化內涵與品位，激活區域文化魅力，特別是文化創意型旅游綜合體，對區域歷史文化的修復、保護及傳承意義重大。最后，旅游綜合體建設對項目用地及周邊生態環境會帶來積極影響，具有生態環境效益。旅游綜合體作為一個共生體，在運營發展過程中應追求綜合價值最大化，而不能偏頗。

4.項目整合性。旅游綜合體在一定的地理空間上集聚了與旅游相關的多類項目，大致可以分為吸引類項目、利潤類項目及延伸類項目，但旅游綜合體絕不是各個項目、各類要素的簡單疊加，而是精心打造的旅游服務要素系統與綜合。旅游綜合體內部各類子項目之間在功能上相互配合、互為補充，在空間布局上優化組合、緊密聯系，從而形成一個有機協調的統一整體，并且能夠進行自我更新和調整。

5.資金高依賴性。由于旅游綜合體開發是一個巨大的系統工程，涉及面廣，其本身就是一個大項目，旅游綜合體的建設、運營及品牌發展需要巨額的資金投入，少則十幾億，多則數百億，甚至上千億。旅游綜合體呈現對資金依賴性高的特點，如何籌集資金，如何進行資本運作及建立旅游投資激勵機制等問題需要旅游綜合體管理機構及早謀劃（卞顯紅等，2011）。

表1　國內旅游綜合體的開發模式及特征

我國旅游綜合體開發模式

從目前國內一些地方（如杭州、上海、武漢、深圳等）已經發展起來或準備建設的旅游綜合體來看，根據核心吸引物、主導功能、核心產品的不同，國內旅游綜合體主要有城市商業型、生態休閑型、文化創意型、休閑度假型四類開發模式（見表1）。

（一）城市商業旅游綜合體

城市商業旅游綜合體以綜合商業為核心功能，區域內配置娛樂、休閑等輔助功能。這種開發模式體現了城市綜合體與休閑旅游的高度融合，是一種典型的商業地產項目，往往能夠發展成為城市地標性建筑。該模式在城市發展總體規劃下，通過城市副中心開發或舊城改造，打造景觀特色鮮明、文化氛圍濃厚的休閑旅游商業街區或都市大型購物中心，具有與城市發展規劃相一致、盈利模式多元化、輻射效應大、市場趨向性強等優勢，但同時也要求綜合體內具備全面的商業性設施和服務設施，如餐飲、娛樂、游憩、銀行、交通等，滿足旅游者全方位的消費需求。

比如，杭州大廈地處杭州市中心繁華的武林商圈內，是集購物中心、百貨超市、辦公、會議中心、餐飲于一體的綜合性商業建筑。杭州大廈匯集了世界級名特商品、高端百貨及奢侈品牌，吸引了大量來自寧波、義烏、溫州等周邊地區的游客和本地居民前來購物，對全市旅游業收入有著較大貢獻。杭州大廈商貿旅游綜合體是在原有杭州大廈的基礎上，通過實施武林商圈的舊城改造工程而發展起來的。根據規劃，旅游綜合體分三期建設，建成后總面積達60萬平方米，將進一步提升該商圈的規格檔次和商業價值。目前已建成的商貿旅游綜合體是由杭州大廈原有的A座、B座和新建的C座（坤和店）、D座（華浙店）共同組成的綜合購物商城。四座建筑單體通過超現代化的空中走廊連接，組成一條完美的“Z”字形商業曲線。四座單體在空間功能上互為補充，A、B座為服飾類精品名品區，C座為家庭生活概念區，D座為時尚新潮區（王文君，2010）。此外，酒店、餐飲、休閑、娛樂、購物、辦公、金融等多種業態全面覆蓋，形成以購物為主導功能的休閑旅游產業集聚區。

（二）生態休閑旅游綜合體

生態休閑旅游綜合體以優良的生態環境、優美的生態景觀、優質的生態房產為核心吸引物，以為游客提供生態觀光、生態休閑、生態居住為核心功能。該模式對自然資源、生態環境依賴性較高，在開發過程中必須重視生態資源環境的保護，區域內一般配備一些簡單的休閑娛樂設施和項目，如垂釣、騎單車、采摘等，以滿足游客回歸自然、休閑養生的需求。該模式是對區域自然生態資源進行環境重造、生態恢復的低強度開發模式，往往先改善區域基礎設施條件和生態環境質量（陳琴等，2012），因此，其難點也正是不易把握開發程度，容易造成生態環境破壞。

比如，蒙山旅游綜合體位于山東沂蒙山區，是以自然景觀和人文景觀為依托，以長壽養生和鄉村休閑為核心功能，以旅游小鎮為載體的山岳型生態休閑旅游綜合體。蒙山旅游綜合體充分發揮山好、水好、空氣好的資源環境優勢，以健康、文化、養生、長壽為功能導向，重點建設以龜蒙景區、云蒙景區為核心的蒙山養生新區，發展以養生長壽為主題的文化產業和山水生態休閑產業。依托“生態名山”品牌，集聚發展特色農業、觀光農業、農副產品加工業等延伸產業，形成以生態休閑產業為主導、以生態農業、文化產業、健康服務業為支撐的環蒙山生態休閑旅游綜合體。圍繞生態養生主題進行休閑娛樂、山地度假、戶外運動、康療養生、休閑居住等配套服務設施開發，提升蒙山生態功能和生態效益，打造國內著名的休閑、養生旅游示范區。

表2　不同模式旅游綜合體的發展對策

（三）文化創意旅游綜合體

這類開發模式以歷史文化和文化創意為核心驅動力，一般在文化底蘊深厚、文化資源豐富的地區進行深度開發，將文化資源旅游化、項目化而發展起來。文化創意旅游綜合體主要依托區域豐富的特色歷史、藝術、文化資源，通過運用創意手段，在一定的地理空間上（歷史文化街區、文化創意社區、主題文化園區等）將這些文化資源和文化元素創意性地演繹、表達、展示出來，塑造高文化品位旅游綜合體，為游客提供獨特的創意文化體驗。該模式通過對區域歷史文化資源的深度挖掘，有利于提升區域文化氛圍和激活文化魅力，對文化的修復、保護、傳承與創新具有重要意義（潘善環，2013）。

典型的為西安曲江新城，其位于西安市東南城區，占地面積20.57平方公里，是以文化和旅游為主導產業的城市發展新區，目標是打造成為具有世界影響力的文化創意旅游綜合體。區域內歷史文化景觀資源豐富，包括大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、大明宮遺址公園、大唐不夜城、大雁塔文化休閑景區、絲綢之路雕塑園、西安城墻景區、曲江文化主題論壇等文化景觀和創意景區。文化復興是曲江新區發展的生命所在，堅持“文化立區、旅游興區”的科學理念，以大唐文化為發力點，以歷史文化遺產為核心資源，通過文化演繹、文化創意的方式及創意景區帶動戰略，把文化資源轉化為文化產品、旅游項目，既保護了歷史文化遺產又帶動了文化產業、旅游業、房地產業的發展，形成了文化與旅游、文化與商業的融合聚集發展，其發展可以歸納為“文化＋旅游＋城市”。目前曲江新區已經成為西安市的文化新城與城市名片。

（四）休閑度假旅游綜合體

休閑度假旅游綜合體對環境質量、配套設施和服務的要求很高，一般位于自然旅游資源環境優越的城市遠郊，如森林、海濱、山區、湖泊等。該模式以滿足游客休閑度假需求為核心功能，以會展、餐飲、購物、娛樂為輔助功能，其客源市場主要面向商務型、會議型旅游者和高收入家庭兩類客戶群體。綜合體內往往配置高端度假酒店、主題酒店以及依區域條件開發的運動休閑、娛樂設施，如高爾夫球場、游艇、健身房、游樂場等，具有投資大、風險大、回報高、及建設周期長等特點，一般采取政府主導、開發商投資運營的市場化運作方式，并且需要龐大的客源數量以維持正常營運和獲得回報。

如位于珠海西部的海泉灣度假城，是以海洋溫泉、療養、保健為核心功能，集海洋溫泉中心、高檔酒店、主題游樂園、休閑漁人碼頭、休閑垂釣區、高科技現代劇院、主題餐館、游艇俱樂部、金灣高爾夫場與康檢中心等多種功能于一體的大型溫泉旅游綜合體（沈琳，2013）。度假城一期占地面積89萬多平方米，投資22億元，自2006年開業以來，累計接待國內外游客超過2500萬人次，其中35%以上為商務型旅游者。旅游綜合體依托優質的海洋溫泉資源，以養生保健為核心理念，充分考慮客源市場需求，通過整合開發和高效利用度假城土地資源，以主題溫泉帶動娛樂、休閑、房地產等產業發展，實現度假區綜合開發價值最大化。2013年2月，斥資140億元的海泉灣二期工程已開工，在原有綜合性休閑度假功能基礎上，將進一步完善濱海、溫泉、運動、休閑等配套功能，打造成規模大、業態全、功能多、品牌響的世界知名休閑度假目的地，奠定珠海海泉灣在國內的翹楚地位和發揮全國首家“國家旅游休閑度假示范區”的示范作用。

我國旅游綜合體科學發展對策

當前，旅游綜合體在杭州、上海、深圳、成都等一些城市的發展取得了初步成效，旅游綜合體開發建設既契合了政府為改善投資環境、提升城市形象和發展旅游業的需要，又符合旅游消費升級后旅游供給必須相應升級和創新的需要（潘善環，2013），是城市旅游經濟新的增長點和各地旅游業綜合改革的重要抓手，受到了地方政府和企業的高度重視，國內各地區根據區域資源條件和旅游業發展規劃，形成了不同風格、不同模式的旅游綜合體。

然而，作為一種新的旅游業態，國內外沒有太多可資借鑒的成功經驗，國內旅游綜合體發展處仍然于摸索階段，目前在旅游、經濟、文化、生態等方面的綜合效應尚未完全顯現。相反，很多旅游綜合體在實踐發展中還存在不少問題，如缺乏科學規劃、盲目立項，過度投靠房地產、項目意義走偏，核心功能不突出、供需錯位，急功近利、忽視生態環境保護等，加大了旅游綜合體淪為“空城”“孤城”的風險。未來在打造旅游綜合體過程中必須針對不同類型的旅游綜合體制定相應的發展對策，以實現各類旅游綜合體的可持續發展，如表2所示。

參考文獻：

1.李德明，朱生東.城市旅游綜合體發展模式與對策研究[J].資源開發與市場，2012，28（12）

2.陳琴，李俊，張述林.旅游綜合體開發——一種旅游房地產全新開發模式研究[J].資源開發與市場，2012，28（4）

3.平文藝.創建“西部旅游綜合體”的理論思考[N].經理日報，2004-10-25

4.顧婷婷，嚴偉.基于福利經濟學視角的鄉村休閑旅游綜合體的開發模式研究[J].生態經濟，2014（4）

5.羅紅寶，林峰.讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革創新的戰略抓手[N].中國旅游報，2010-12-17

6.毛潤澤.旅游綜合體：概念、類型與模式[C].第十五屆全國區域旅游開發學術研討會暨度假旅游論壇論文冊，2010

7.卞顯紅，金霞.旅游產業集群形成的動力機制研究——以杭州國際旅游綜合體為例[J].浙江工商大學學報，2011（4）

8.王文君.旅游綜合體發展模式研究[D].浙江工商大學，2010

9.潘善環.文化創意型旅游綜合體開發理論模型研究[J].旅游論壇，2013（3）

10.沈琳.旅游綜合體發展模式與發展路徑研究[D].復旦大學，2013

中圖分類號：◆F590

文獻標識碼：A

基金項目：▲江西省社會科學“十二五”規劃一般項目（編號：YJ1417）