天津車輛段上蓋綜合開發的思考

方淼

摘要：本文主要借鑒香港將軍澳車輛段，對其開發模式、設計理念、規劃特點、配套情況進行詳細借鑒分析。同時針對天津的情況提出天津發展車輛段上蓋項目需考慮的問題，包括發展思路、政策支持、開發方式以及規劃方面需注意的問題。

關鍵詞：車輛段；日出康城；車輛段上蓋綜合開發

中圖分類號：U27 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）003-000-01

一、概述

車輛段作為軌道交通的重要組成部分，承擔地鐵列車的廠修、架修、運行指揮等重要功能。車輛段綜合開發是指在不影響車輛段正常使用的前提下，在車輛段上部加蓋大平臺，在其上加以利用。

多位專家學者對車輛段上蓋綜合開發分析了利弊[1-2]，并針對深圳車輛段特點對車輛段上蓋開發的建筑設計進行系統分析[3]，而天津尚處于車輛段上蓋開發的探索階段，尚未有針對天津的車輛段綜合開發方面的系統分析與建議。

二、車輛段綜合開發案例——香港將軍澳車輛段

對已成功開發車輛段上蓋項目進行綜合分析，為天津開發車輛段上蓋物業提供技術支持與規劃借鑒，同時其開發模式也可以作為參考。

將軍澳車輛段日出康城項目概況

將軍澳車輛段發展日出康城大型項目，包括住宅、商場、酒店、公園的軌道交通上蓋綜合發展項目。項目總占地面積32.68萬平米，總建筑面積165.28萬平米，容積率約為5。規劃住宅及配套會所面積達161萬平米，是整個項目最主要的物業類型。規劃酒店和商業面積在4-5萬平米，綠化及公共休息空間面積約5.5萬平米。整個日出康城項目預計2020年全部竣工。目前已建成的三期由港鐵公司、長江實業、南豐發展負責興建。將軍澳車輛段的借鑒意義在于：

1.政府對港鐵開發上蓋物業的支持

港鐵作為地鐵的開發與運營單位，同時還可獲得開發上蓋物業的權利，這對支持港鐵整體規劃發展軌道交通沿線土地，充分利用沿線土地有極大的保障作用。在香港土地更為有限的條件下，港鐵積極探索車輛段上蓋的綜合開發，不僅創造土地滿足建設需求，更增加了配套設施，確保了生態環境的營造。

2.以居住為主，兼顧商務、商業、酒店等業態

將軍澳車輛段先以引入常住人口為出發點，以居住為主，同時配建與居住相關的商業、老人服務設施、教育等設施，其后開發部分商務及酒店功能，并未以商務、商業、酒店公建產品為主。這可以作為國內發展地鐵車輛段上蓋乃至地塊站點上蓋的參考，國內一些城市在規劃時，過于樂觀考慮未來區域成熟的速度，而在開發初期規劃建設大體量公建項目。

3.分期開發，減少壓力

車輛段上蓋綜合開發一般占地及開發體量較大，將軍澳車輛段適度分期開發，減少市場消化壓力。同時在分期開發的同時合理規劃各期之間的區位關系以及與地鐵站點、公交站點之間的關系。

4.與發展商合作開發，分散風險與投資

鑒于車輛段總體量較高，港鐵作為主要發展商，積極與香港知名的地產商合作，在借鑒實力地產商開發經驗的同時，也可以確保其建設不影響車輛段的正常運營，還能緩解投資壓力，分散風險。港鐵借助這種合作方式，增加車輛段、地鐵上蓋的開發經驗，同時也借助知名開發商，提升項目的知名度與影響力，對項目未來推向市場有積極作用。

5.運營管理完善，提升物業價值

港鐵作為車輛段上蓋綜合開發的主導者，除肩負總體規劃、合作開發建設的責任外，還參與后期的運營管理。在對日出康城進行日常維護、提升物業價值外，還確保日出康城不影響車輛段的正常運營。港鐵通過完善的管理、不斷的改進，提高了項目的市場認可度，并提升了項目的價值，為后期更多車輛段上蓋綜合開發奠定了良好基礎。

三、天津發展車輛段上蓋綜合開發的思考

天津地鐵近年來快速發展，已開通運營4條線路，2條新線路及1條延長線正在建設施工，另有4條線路正在啟動建設。預計未來每年將有一條線路開通運行。隨地鐵的發展，車輛段的建設選址必不可少。天津中心城區已經成功開發多個地鐵上蓋項目，但針對地鐵端頭的車輛段上蓋綜合開發尚未實現。而且天津建設用地日益緊張，如何集約化、高效利用土地早已獲得政府關注。而車輛段上蓋綜合開發可以為緩解建設用地緊張提供新的途徑。

借鑒香港將軍澳車輛段及港鐵的發展模式，本文提出如下幾點對于天津發展車輛段上蓋物業可以借鑒的地方。

1.建立“軌道+物業”的發展思路

樹立地鐵建設、運營、開發一體化和市場化的工作思路。跳出傳統思維，努力從經營的角度、市場的角度來看待和研究地鐵資源開發工作，嘗試建立“軌道+物業”的地鐵建設新模式。目標以長期穩健的良性經營不斷提升物業價值，逐步達到地鐵建設和運營總體的現金流平衡。

2.獲得政府相關政策支持

研究修訂《天津市軌道交通管理規定》，將軌道交通沿線土地綜合開發相關意見納入到規定當中，同時出臺天津市軌道交通物業綜合開發工作實施意見，將地鐵上蓋分層規劃、分層出讓、建設審批、投資分劈、各相關部門職責分工等寫入實施意見，用以具體指導軌道交通沿線開發工作。

3.整體規劃、合理功能組合、分期開發

以整體街坊作為規劃單元，統一規劃、統一配套、合理規劃業態組合及配比。以住宅為主，根據區域發展規劃、產業規劃，合理布置商務、商業，加速區域成熟。設定合理的分期劃分界限，并設置各期之間的聯系，增加共用設施，避免配套設施的浪費。

4.與開發商共同開發

借鑒其他城市，以地鐵公司為主導，推動規劃及開發建設工作，選取知名的實力開發商進行合作開發，借鑒其在其他城市成功開發車輛段上蓋的經驗，并降低投資、分散風險。同時借助知名開發商品牌效應提升項目、區域知名度，打造天津示范性車輛段上蓋新城項目，為其他車輛段開發提供借鑒。

四、結束語

未來天津發展車輛段上蓋綜合開發的過程中，將不斷涌現多種問題，對此我們將繼續不斷深入研究，并從工作中不斷吸取經驗教訓，為天津集約化用地貢獻一份力量。

參考文獻：

[1]陳彥初.地鐵車輛段停車場上蓋開發利弊[J].中華建設，2012（9）：200-201.

[2]葉霞，飛李君，霍建平.國內外城市軌道交通車輛段對比研究[J].城市軌道交通研究，2003（1）：72-77.

[3]喻祥，宋聚生.地鐵車輛段上蓋綜合設計探索[J].新建筑，2013（3）：158-161.