我國房地產證券化的影響因素及實現路徑探究

摘要：房地產證券化是房地產融資手段的創新，是隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表，是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。

關鍵詞：房地產證券化；作用范圍；實現路徑

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）003-000-02

一、房地產資金來源

金融創新是必由之路，融資渠道多元化勢在必行，開發形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級市場，與一級市場相結合，以分散銀行的信貸風險，所以，我國發展與推廣房地產證券化勢在必行。目前，國內資本市場重間接融資，輕直接融資，重銀行融資，輕證券市場融投資，市場交易總量比較小，二級市場流動性不足。

二、房地產證券化的發展需求

1.商業銀行的需要

（1）近來銀行所發放的房地產貸款壞賬比例逐年升高，給商業銀行的正常經營和業務拓展帶來風險。利用房地產證券化可以將表內的資產表外化，將風險權數較高的貸款從資產負債表中剔除，提高銀行自有資本占風險性資本的比例。

（2）會造成銀行的流動性不足原因有兩點，首先商業銀行的主要資金來源是居民的短期存款，而房地產貸款是長期債權資產，這就直接造成了資產和負債的期限結構矛盾問題和流動性不足問題，其次存款的利率會隨政策的變動而隨時波動，而貸款是固定利率，由此而產生的利率風險會影響銀行的收益率。房地產證券化將銀行的貸款組合打包出售給投資者，獲得資金，在此過程中長期資產也就轉換為高流動性的短期資產，銀行可以進行二輪投資獲得收益和提高安全性。

2.金融市場的需要

我國的金融市場主要以間接融資為主，資金配置率不高。隨著金融業競爭加劇，貨幣市場已不再是閑置資金的唯一選擇。投資人可將資金投資與資本市場，擴大了融資渠道。通過不斷的房地產證券化，可以有效地將儲蓄轉化為投資，為資本市場增加收益穩定的投資產品，改善資本市場結構，活躍金融市場，進一步提高資金的使用效率。房地產證券化市場可以根據基礎資產設計出各種類型能夠適應投資者需求的特定證券產品，這種靈活性和創造性正是這種證券的最大魅力。

3.房地產市場的需要

為了保障投資者的利益，房地產證券化的經營主體就必須向社會大眾披露投資標的物的投資情況和運營過程，有利于抑制土地投機與壟斷，規范房地產市場的發展，不僅直接、快速地通過資本市場向社會大眾募集資金，并可大幅度減輕房地產商沉重的利息負擔，降低成本，增加籌資渠道，將社會閑散資金集聚到房地產市場，從而促進房地產市場的進一步的發展。

4.投資者

標準化、細小化的有價證券形式，大大降低了資金投入的門檻，為小型投資者提供公平參與房地產投資的可能性，吸引更多的閑散資金進入這一領域。

三、房地產證券化的一般機制

1.房地產投資信托證券化

房地產投資信托資金主要有兩個去向，一則是權益型，投資于房地產實業，收益來源由租金和房地產增值構成，二則是抵押型，作為金融中介的角色，主要業務是發放房地產抵押貸款和購買房地產抵押貸款支持證券，收入來源是發放抵押貸款所收取的手續費和利息。

2.房地產抵押貸款證券化

房地產抵押貸款證券化主要參與者如下：

（1）借款人以房地產作為擔保，向銀行貸款

（2）金融機構以抵押貸款的方式將資金提供給借款人，形成債權債務關系。

（3）特殊目的公司。債權創始機構將同類型的貸款進行匯總，以出售或者信托的方式交付給特殊目的公司，特殊目的公司以發行證券交付給投資者，成為發行機構。

（4）信用增級機構。為了吸引資金流，改善發行條件，順利實現房地產證券化，可以通過內部和外部信用增級，提高證券信用評級，增進證券的流動性以及降低投資者的風險。

（5）證券承銷商。指利用對證券市場的熟悉，為發行人提供證券市場準入的相關法規咨詢以及財務和管理咨詢，建議發行證券的種類和價格、時機，保障證券市場的穩定的投行和證券公司，可協助企業于發行市場籌募所需資金，并負有后續督導企業規范證券發行的責任，扮演資金供給者與需求者間的橋梁。

（6）信用評級機構。作為證券發行中必不可少的社會服務型中介機構，它主要反映證券發行人以及證券的信用狀況，即投資人按時獲取利息和本金的可能性。

（7）投資者。政府、銀行、基金以及自然人都可以成為房地產證券化的主要投資人。

3.房地產擔保與保險市場

房地產擔保與保險市場即為房地產抵押貸款履約提供擔保和保險的市場，為一級和二級抵押貸款市場提供強大信用支持的市場，降低了信用風險，增加了市場的運行效率，保證了市場的順利運轉。在一級抵押市場充當貸款人和貸款機構的中介，增加貸款人的信用，在二級抵押貸款市場，它為抵押貸款資產支持證券提供信用擔保和信用增級，有效的降低了信用風險和發行成本，減少超額擔保。

但是，保險在一定程度上只有經濟補償的職能，保險合同是不能越俎代庖來解決抵押貸款證券化中的一切風險。

四、房地產證券化設計與風險分析

1.房地產證券化設計

（1）一級市場是籌集資金的發起機構將其新發行的股票和債券等證券銷售給最初購買者的金融市場。規范的大規模的一級抵押貸款市場可以將那些貸款期限和利率相同的抵押貸款組群，形成規模效應，最大限度的降低證券化的運作成本。建立嚴格的法規和房地產抵押貸款擔保制度保證抵押貸款的信用等級，降低了抵押貸款一級市場風險。

（2）證券發行。在獲得信用增級和較好的信用評價之后，就可以進行進入二級市場發行證券，房地產抵押貸款證券化中發行的有三類：債券、股票和受益憑證。

一種新的金融創新工具能否順利推出，關鍵看需求。資本市場的需求者主要是兩類：一類是個人投資者，另一類是機構投資者。其中，機構投資者是資本市場同時也是資產證券化市場的投資主體。機構投資者成為資產證券化市場的主要參與者，是資產證券化市場發展的客觀需要。合理的投資者結構必須要有一批理性、成熟、具有一定規模的機構投資者介入，使投資行為向合理化、規范化、規模化、制度化方向發展。而房地產證券化市場的規模巨大，僅靠個人投資者的實力是無法承受的，所以機構投資者的參，與對房地產證券化市場的發展非常重要。機構投資者在資金運用上具有明顯的長期性，所以機構投資者購買房地產證券化產品對于這個市場的長期穩定及證券化產品期限結構的合理化、新產品的不斷推出等都具有重要作用。

2.房地產證券化風險分析

（1）信用風險。信用風險的存在會使交易一方在另一方不履行承諾的情況下造成損失，又稱違約風險，所以在證券發行過程中，防范信用風險，即信用增級和信用評級是不可缺少的環節。房地產抵押貸款證券化的本質是將流動性較差的抵押貸款轉化為流動性強的證券，它的基準條件是債務人能提供可預期的現金流。債務人根本不支付或不按時支付導致投資人收益的損失即為違約。我國房地產市場發展態勢穩健，也會降低抵押貸款的違約風險，給予投資者穩健的收益。

發起人信用等級的評定能解決因信息不對稱產生的信用風險問題，減少風險溢價補償，減少融資成本。信用評級是第三方機構為投資者提供發行方及基礎金融產品的信用風險評價，則投資者就不需要投入人力和時間成本進行信用風險度量分析。我國信用評級機構發展時間較短，許多依據國外數據和經驗基礎建立評級模型，將其用于國內資產信用評級，存在標準不明確、評級方法及參數不透明等問題。

（2）提前清償風險。抵押貸款中的個人住房抵押貸款償還方式主要以每月等額還款為主，還款額主要以每月收入為考慮因素，為了防止未來的不可控因素導致借款人的收入減少，所以傾向于保守估計，但隨著中國經濟的發展，國民收入也會逐步提高，借款人的還款能力增強，中國消費者比較傾向于盡早還清貸款，少付利息，所以收入的提高也會產生提前清償風險。

（3）系統性風險。系統性風險是指由于全局性的共同因素對所有證券的收益產生影響。這種風險不能通過分散投資來消除，因此又被稱為不可分散風險，這是在大環境政策、市場等影響下造成投資者損失的可能性。我國實行房地產證券化的系統性風險主要來自于房地產市場和金融市場。房地產行業發展良好會帶動證券行情，但當虛擬經濟與實體經濟背離時，供求失衡過高估值，容易引發市場風險。2015年國家收縮融資融券業務，減少場外配資等一系列的金融監管手段，讓我國原本不健全的證券市場整體重挫下跌，房地產業跌幅高達30%，主要進行房地產權益投資的信托基金在2015三季度利潤都呈現負增長，如房地產A三季度的凈值增長率為-29.3%。證券價格大部分隨行就市，會隨著國家政策和金融市場發展而上下波動，是無法避免的。

參考文獻：

[1]葛楊，吳亮.后金融危機條件下我國房地產證券化研究——基于美國房地產證券化實踐的啟示[J].審計與經濟研究，2010（04）：85-92.

[2]王戰宇.我國實施房地產證券化可行性及制約因素分析[J].理論界，2008（02）：70-71.

作者簡介：紀慧敏，江蘇如東人，江蘇大學工商管理專業2013級本科生。

基金項目：本文得到江蘇省大學生實踐創新訓練計劃項目資助。