房地產評估中的假設開發(fā)法探究

□文/孫 娟 彭 沖

（西南林業(yè)大學經濟管理學院 云南·昆明）

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產準備開發(fā)前，就對房地產的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發(fā)法進行評估，能為相關決策者提供一定的數據參考，為他們做出更好的決策做好準備。

一、案例簡介

某房地產開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產基礎法所涉及的企業(yè)存貨——在建開發(fā)產品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2。勘察設計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設成本。根據預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數進行預繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數，按3.5%測算。

5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

表1 項目后續(xù)開發(fā)建設成本投入進度預測表

表2 項目各年銷售收入預算表

表3 第五年度土地增值稅匯算清繳

表5 委估資產評估價值測算過程表

9、折現率。按照評估所采取的收益口徑，根據在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風險狀況和房地產項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結構，折現率為10%，年中折現。

10、在建開發(fā)產品評估值。在建開發(fā)產品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設開發(fā)法來進行評估。假設開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產價值－在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本－管理費－續(xù)建投資利息和利潤－買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

表4 第五年度企業(yè)所得稅匯算清繳

對尚不存在的續(xù)建工程作假設是假設開發(fā)法需要做的。假設開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發(fā)法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調查了解估價對象的具體位置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據，根據相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。

三、結語

房地產評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析。總之，在建工程的評估值與實際工程進度的應付款數、賬面已付工程款數都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

［1］李卉欣.在建工程估價方法分析［J］.管理與財富，2009.2.

［2］楊志明.資產評估實務與案例分析［M］.北京：中國政治經濟出版社，2015.

［3］王小玲.我國房地產市場假設開發(fā)法應用研究［D］.西安：長安大學，2007.

［4］金建清.在建工程抵押估價的假設開發(fā)法研究［J］.天津師范大學學報（自然科學版），2012.1.

［5］張琛.在建工程抵押估價的幾大誤區(qū)［J］.城市建設理論研究，2011.36.