北京經開：建低碳智慧園區 為“綠色中國”添彩
——訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

北京經開：建低碳智慧園區 為“綠色中國”添彩
——訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎ 本刊記者 蔣向利

北京經開的低碳、高端、智慧園區的探索、實踐之路，是給“綠色中國”和生態文明的一份答卷。

在北京東南部的亦莊、通州等地，國際企業大道、工大軟件園、亦莊創意生活廣場等一批頗具工業和科技感的建筑正在成片出現，裝點和提升著這片區域的整體風貌。日新月異的科技浪潮、與時俱進的建設理念正沖刷著這塊土地。

眾所周知，全國產業園項目開發同質化現象相當嚴重，運作手法大同小異，正面臨著提升的挑戰。北京經開投資開發股份有限公司（以下簡稱“北京經開”）在科技園區創新方面做得頗有特色，不僅最早在國內提出了“雙生態”（產業生態與自然生態的共生和諧發展）的園區產品概念，而且在實踐中首創了“雙生態獨棟企業總部”的高端園區理念。近年還通過打造低碳高端智慧園區，逐步確立了自己行業領跑者的地位。

為此，記者專門來到位于亦莊的北京經開總部，采訪了北京經開總裁周世義，請他談談在園區建設方面是如何通過持續創新，成功打造國際企業大道、北工大軟件園、智匯園、壹中心等低碳化、高端化、智慧型的城市地標性園區產品的。

記者：在走訪北京經開的過程中，我們發現貴公司開發的地產項目的命名頗有意思，比如國際企業大道，這個命名是怎么來的？

周世義：我們的命名是經過考慮的。早在2003年，我們就考慮到北京經濟技術開發區是國際企業的聚集地，其中還有不少是世界500強企業，同時它也是國內技術比較領先的企業的聚集地，我們說這個地方不能起一個俗名，當時想過很多名字，比如類似“128公路”、“硅谷”，乃至想到模仿日本的筑波、中國臺灣的新竹等，諸如此類。后來我們想這里既有國際企業的聚集，又正好是榮華路的終點，所以叫國際企業大道，這樣也可以和別的園區有所區分。當時國內的產業園區有不少叫什么“花園”、“廣場”、“大廈”什么的，我們想有點特色。

記者：請問周總，北京經開在運營模式上有什么特點？

周世義：作為一個新興市場，產業地產的發展還處在探索過程中，沒有形成固定的發展模式，不同的園區立足于自身的歷史也發展出不同的園區開發模式。

北京經開目前所采用的是集中多元的差異化經營模式，以低碳發展作為公司核心戰略，圍繞低碳高端智慧園區的開發運營，開展資產持有經營和園區服務。這種差異化戰略的核心在于，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得的社會產出為目標，考驗的是“綜合能力”。

記者：在“互聯網+”時代背景下，經開在產業地產領域有沒有什么新的發展思路？

周世義：“互聯網+”就是讓我們充分發揮互聯網在生產要素配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟社會的各個領域中，提升實體經濟的創新和生產能力，形成更廣泛的以互聯網為基礎和實現工具的經濟發展新形態。“互聯網+”被賦予了很多的可能性，“+”的內容也有很大的想象空間。對于北京經開而言，要做的就是努力學習這種新的發展模式，運用互聯網思維轉變傳統發展思路，用新技術和新思維助力傳統業務的轉型發展，以滿足企業需求為目標，打造“互聯網+產業園區服務”。北京經開在致力于成為“專業的低碳智慧園區綜合運營服務商”、為園區客戶做好增值服務的同時，也正在嘗試建立各種平臺支持創新創業，比如園區樓宇能否改造成眾創空間、能否為大眾創業提供資金支持、能否用眾籌的方式改變傳統的招商模式、如何制定各種激勵措施鼓勵員工創新。目前，經開園區正在積極籌備網站——“經彩網”上線，它將成為連接園區和客戶的重要平臺，創新的想法和創業的思路都將依托這個平臺實現，同時，我們和京西創業公社合作打造的“北京經開E7創業公社”也于2015年底正式投入使用，我們期望為更多的創業者提供更多的支持。

記者：做了那么多項目，能否請您淺顯地說說你們的開發理念？

周世義：我們追求的是有內涵的東西。建房子要有基本的一些內涵，比方說實用性、通用性，包括房屋本身外觀的美觀、與環境的融合性等等，這些都是非常重要的。

事實上，這些年，有些園區“大干快上”，好像把地塊的容積填滿就可以了，其實是不行的。而有的地方政府有一些形而上學的東西在，它限制了建筑師、開發商把事情做得更好的可能性。中國目前在房屋建設這條線上的審批嚴厲程度全世界罕見，而中國的房屋倒塌速度也是全世界罕見，但是出現問題的時候，往往責任主體是不明確的。事實上從使用者來說，他需要一個長久的保障。我們希望做一個務實的開發商，為使用者的長期使用負責。經過多年的探索和深思熟慮，落實到具體方針上，我們就是要打造“低碳、高端、智慧”園區，并滿足不同的需求，營造一種自然、和諧、開放的形態。

北京經開· 壹中心獨棟實景圖

記者：請周總給我們講解下“低碳、高端、智慧”園區具體表現在哪些方面？

周世義：我們首先在產業園區的升級方面做了一些思考。產業園區歷經以生產制造等勞動密集型產業為主的空間聚集和產業聚集的1.0時代,以總部經濟為代表的人才聚集的2.0時代，現在，融入產業、技術、商務、商業、服務等多城市功能的3.0時代的產業園區，無論從功能形態、園區配套，還是從運營管理、服務經驗等方面都實現了質的飛躍。3.0時代最具標志性的產品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區，其中，“低碳”預示著美麗中國，“高端”體現為產業升級，而“智慧”旨在通過物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信為代表的信息技術的不斷革新與融合。

迄今為止，我們已投資開發了300多萬平米的產業園區，持有運營近50萬平米的園區資產，吸引了1000余家高質量的企業入駐。我們剛開始從事園區建設的時候，也曾更多地考慮營造一個和諧的物理環境，現在我們在考慮更多的非物質層面的東西，也就是精神環境的問題。每個企業不同的需求，除了考慮地緣環境之外，還有商務上的、通信網絡方面的、金融的、人才的等各方面的需求。所以，這些方面上的支持，包括政策環境支持也是非常重要的。我們逐步在營造這樣一個園區：你進來以后，我們能夠把你特定的需求盡可能地給你滿足。甚至你不要出錢，我們也給你滿足。我們稱這樣的園區為“智慧園區”，我們要提供更為全面、更為便捷和提升人們幸福感的服務，這樣的園區才更具吸引力。舉例而言，在金融服務方面，我們已經成立了一個融資租賃公司，重點給園區企業提供金融方面的支持。在園區服務方面，我們成立了電子商務公司，正在著力打造線上線下服務平臺，通過互聯網使園區服務更加便捷，也使園區和企業、企業和企業之間實現更有效的聯系。

浦發銀行落戶北京經開· 北工大軟件園

記者：“低碳園區”這個概念貴公司很早就提出來了，現在全國提得也比較多，但對于具體實施，您有什么看法？

周世義：對，我們很早提出來這個理念。現在很多園區也打出這個口號，實施過程中也出現一些問題。低碳理念的實施不能絕對化，不能教條主義。我們認為，并非一定要太陽能才叫低碳，因為從太陽能利用的全過程看，很多環節實質上是高碳排放的，況且，利用太陽能也是要花很多錢的，這個錢不是撿來的。新技術采用是可以的，但是你一定要在綜合考量以后再采用。有時硬上太陽能，就意味著除了我現有的這個系統以外，還要再加一個太陽能的電力系統，不僅成本高，也未必能夠達到減少碳排的效果，這不叫低碳。所以我們說的低碳，應該是建立在人類現在所掌握的最成熟的技術上，我們通過前期的規劃設計和綜合考量，用一些產品和技術，使園區整體的碳排放達到最低就可以了。我們在園區集中提供服務，比如交通系統，也是為了降低碳排放。交通便捷了，不至于每人都開車，整體的碳排放就降低了。我們建立綜合性園區IT系統，提供軟硬件服務，企業來租用，不需要自己再買一套，也節約了能源。我再舉個例子，我們在設備選定的時候，會考慮綠色、環保的要求，并事先就減少后期運營的成本。比如玻璃幕墻，它雖然好看，但后期運營的成本很高，清洗起來非常費勁，也很危險，我們很少采用。

記者：聽說貴公司在建設低碳、高端、智慧園區的時候，與用友集團等公司進行了合作？

周世義：我們與用友公司、施耐德（中國）、軟通動力等機構都簽訂了戰略合作協議，從硬、軟件等多方面著手建立低碳、高端、智慧化的園區。譬如我們在施耐德的指導下，使園區樓宇達到建設部的綠色建筑二星標準，從樓宇硬件上保證建筑的低碳化。我們同用友、軟通動力等公司的合作主要是著眼于建設以服務園區企業為核心的云服務平臺，整合園區服務，并積極與園區企業開展軟件項目合作，降低IT產品的使用門檻，從而提升園區的整體科技實力，促進園區的高速發展，培育更多具備自主創新能力、擁有核心技術、具備良好成長性的園區企業。

為了更好解決園區低碳高端智慧發展之路上面臨的問題，更好為園區企業提供服務，促進產業發展，我們還參與發起了“中國低碳高端智慧園區產業技術創新戰略聯盟”。我們希望做的，是以總部經濟為核心，以“云計算”、“物聯網”、“下一代移動通信技術”等技術手段的整合利用為園區服務提供智慧型平臺，集中設計、研發等產業鏈高端企業的高產值、低排放、新型產業園區。

記者：在與貴公司接觸的過程中，我發現你們和高校的合作比較多，無論是北京師范大學、北京大學、北京工業大學等都和你們有合作，而國務院的產學研組織也對你們十分支持，能否多談談產學研合作方面的經驗？

周世義：與高校和科研機構合作，是我們公司早就開始的一個傳統。我們自己也十分重視科研。目前在園區內，我們有一個“北京經開低碳研究中心”，這個中心聯合了北京大學、北京師范大學很多高校科研機構，為我們進行了低碳高端產業園區碳排放核算，并正在逐步完善園區低碳評估標準體系。

國際企業大道(濱海) 鳥瞰圖

我們公司還通過與相關機構的合作及向國家相關部門申請，掛牌成立了國家高新技術研究發展計劃（863計劃）重大項目子課題“典型城市和區域重大環境污染事故應急技術集成”示范基地、國際生態模擬協會太平洋地區秘書處、北京經濟技術開發區科技企業孵化器、北京經濟技術開發區留學人員創業園、北京市小企業基地、北京市知識產權工作站、北京市企業院士專家工作站等，目前這些機構已順利開始運行，并已取得一定的成績。

剛才提到的“中國低碳高端智慧園區產業技術創新戰略聯盟”其實也和產學研合作有密切的關系。聯盟將在中國產學研合作促進會的指導下，構建跨行業產學研相結合的創新平臺，整合聯盟內優質資源，加快研究成果共享與轉化，促進基于“云技術”智慧園區服務平臺的形成，探索制定低碳高端智慧產業園區的標準，并將基于低碳高端智慧園區開發運營的經驗，開展低碳的咨詢和模式的輸出。

在聯盟成立后，我們正以北京經開光谷置業有限公司建設的“國際企業大道Ⅲ”為試點，吸取北京經開公司已建設完成的“國際企業大道Ⅰ、Ⅱ”、“芯中心”園區的成功經驗，積極引入科研院所和用友軟件等戰略合作伙伴，建設運營低碳高端智慧園區。聯盟將通過3～5年的建設和發展，打造低碳高端智慧產業園區的標準，形成“產學研結合”促進“兩化”融合的樣板。戰略聯盟作為自主創新的主體，還將積極參與國家重點課題項目申報，把握關鍵技術，著力技術推廣應用。

記者：在政策、資本、資源、輿論等多重約束和挑戰下，房地產市場已開始發生一些深刻變化。在這樣的影響下，您怎樣看待產業地產這個行業的發展現狀與前景，以及企業的轉型升級？

周世義：房地產市場的黃金時代已遠去。當前，產業地產項目趨同，企業競爭加劇，產業地產面臨著挑戰，加快轉型發展是我們必然要面臨的問題。為響應國家生態文明建設的號召，經開正著力采取一些新的方式進行應對，努力向著低碳、高端、智慧的園區建設轉型升級，為“綠色中國”爭光添彩。

在產品方面，北京經開將始終定位于產業鏈高端，以低碳化的生態園區為導向，進一步提升產品，并提升綜合運營服務能力。

在區域拓展方面，公司將立足于首都，逐步面向環渤海經濟圈，并嘗試逐步走向全國，目前我們在呼和浩特、天津都有子公司，這有利于公司分享不同地區經濟發展的成果。

在業務發展方面，我們將逐步加強資產運營方面的能力，加大資產持有力度，并在資本運作和產業投資方面尋求突破，希望形成“項目開發-資產運營-資本運作”三位一體的發展模式，分散過去單靠項目開發銷售帶來的經營風險。另外，北京經開也將持續引入高層次、專業化的人才。

基于產業地產的特性，我們認為，樓房只是載體，服務才是根本。過去我們拿地蓋房，賣給業主就算結束了，而土地資源是有限的，使用這些樓宇的企業發展空間卻是無限的。在亦莊開發區，我們的園區目前達到了九園一場，注冊在這里的企業數量達到了1042家，員工數量超過3萬人。他們才是我們真正的客戶，基于他們的需求所產生的增值服務是無限的。因此，北京經開提出要成為“專業的智慧園區服務商”，基于園區客戶做好增值服務，進而進行服務輸出。目前，傳統的融資模式很難滿足產業地產的發展需要，經開希望能夠盡早實現金融創新，推動企業跨越式發展。

北京經開· 國際企業大道（濱海）

北京經開· 智匯園

記者：北京經開針對目前的“大眾創業、萬眾創新”將有何新想法、新動作？

周世義：在“大眾創業、萬眾創新”的新局面下，我們也應拿出創業的激情來開拓公司業務的發展。要創新發展思路，不能固步自封，也只有拿出創業的果敢和激情來，才能實現戰略的轉型，打開業務發展的新局面。而作為園區運營商，我們也正在嘗試建立各種平臺支持園區企業和員工創業。比如，我們與源于中關村創業大街的產業園區虛擬咖啡館—周五咖啡合作，在經開園區推出了“北京經開·周五咖啡”創新創業系列主題活動，目前已組織了近20場活動，內容涉及創業分享、企業管理、財稅管理、法律咨詢、形象禮儀、互聯網營銷、觀影等。大家既能學到新的知識，又能交到新朋友，還能得到專業系統服務。此外，我們還在考慮樓宇能否改造成眾創空間；我們能否用金融的方式為大眾創業提供資金支持；我們能否用眾籌的方式改變傳統的招商模式；我們如何制定各種激勵措施鼓勵員工創新。這些問題我們都在進行研究。

記者：在京津冀戰略中，北京經開將扮演怎樣的角色？

周世義：京津冀協同發展對于亦莊而言，最大的優勢和可能，或者說帶來的機遇和挑戰就是產業升級。北京經開作為開發區的一家園區運營商，在促進區域產業升級的過程中應起到積極的作用。目前，我們在產業孵化、園區招商、園區服務等領域都在進行探索，為企業發展創造更好的環境。此外，我們也將和京津冀其他區域加強溝通，在園區建設、園區招商、園區服務等方面合作共贏。

總之，北京經開在京津冀戰略中，將以低碳園區建設為己任，繼續努力提升園區的智慧化程度，利用信息技術手段，強化園區服務和管理水平的理念，并通過積極參與聯盟的活動，借助聯盟內的優質資源，整合運用“云計算”、“物聯網”、“下一代移動通信技術”等技術手段，為園區企業和產業發展提供智慧型服務平臺，推進資源的整合和促進科技成果轉化。