不動產犯罪的刑法困境與出路

李森

內容摘要：實踐中，經常發生的侵占不動產的違法行為主要包括兩種類型：一是強占他人不動產的行為；二是通過非法手段將他人不動產轉賣的行為。對于這類違法行為，并不適用搶劫罪、盜竊罪或是侵占罪的有關規定，但有可能構成詐騙罪以及敲詐勒索罪。而其中最為嚴重的利用暴力、脅迫等手段強占他人不動產的行為亦不能通過非法侵入住宅罪、尋釁滋事罪等罪名的適用做到罰當其罪。因此，借鑒其他國家和地區的相關刑法規定，在我國刑事立法中增設侵占不動產罪作為特殊的搶劫罪具有必要性和可行性。

關鍵詞：不動產 犯罪構成 財產犯罪 侵占不動產罪

侵犯不動產的嚴重違法行為是否可以財產罪論處在我國刑法學界早有爭議，目前的肯定說是較為有力的觀點，盡管該說在不動產財產權益的刑法保護層面具有明顯的積極意義，但涉及到具體案例的定罪量刑問題仍有諸多疑問，難掩犯罪構成要件上的瑕疵。本文即從實踐中經常發生的侵犯不動產的違法行為類型入手，逐一分析各財產犯罪的適用性，再現不動產犯罪問題上的刑法困境以及由此導向的出路究竟為何。

一、從典型案例看違法行為類型

筆者認為，如果抽象地看待侵奪不動產違法行為的定罪問題，多數人必然會從實質合理性的角度得出肯定的結論。因為不動產作為重要的財產類型，不僅應當得到民事法律的有效保護，更是刑事立法必須加以嚴格保護的對象之一。但是，這種思維方式是一種不顧具體現實的主觀臆斷，并沒有根據司法實踐中發生的案件性質來合理地看待財產犯罪的適用性問題，其結論是靠不住的。所以，筆者試圖從一些具有代表性的案例中總結出針對不動產所實施的嚴重違法行為的各種常見類型，并以此為對象充分考慮個罪構成要件的契合性問題。

（一）強占他人不動產的行為

案例一：王某在2007年3月與房屋所有人李某簽訂了一份房地產買賣合同，欲購買后者所有的某小區房產一處，同年4月辦理了過戶手續。合同約定，李某應當在5月將房屋交付給王某，王某按照約定結清了房款及相關費用。王某于合同約定的交房日期到達系爭房屋后，突然發現居住在隔壁的李某某（李某之父），由于不滿其子將房屋賣于他人，加之長期的父子間家庭矛盾，于是擅自撬開了系爭房屋的防盜門之后，與患病的妻子一起入住其中。王某通過長時間地與李某、李某某交涉，均沒有結果，李某某拒絕搬出該房屋。經過查證，系爭房屋的原產權所有人為李某一人，與王某之間的房屋買賣合同及各項手續真實、有效。至6月，李某某妻子在該屋內病逝。李某某在王某的反復交涉下，不僅沒有遷出該房屋，還在其中架設靈堂，日夜祭拜。王某無奈之下只得起訴李某某，要求其遷出系爭房屋，賠償占用期間的房屋使用費等直接損失并賠償精神損失費人民幣6000元。〔2 〕

案例二：某甲屬于刑滿釋放人員，在當地刁蠻成性，惡習不改，經常無故騷擾四鄰。某日，竄至鄰居某乙的家中，對其大打出手，強迫某乙交出其自有的空閑房屋一套，并逼迫在轉讓房屋的合同和已經付款的收據上簽字，某乙因為懼怕某甲的淫威，遂按照其要求簽字，次日，某甲便持相關的合同以及收據去房屋主管部門辦理了相關的過戶手續。〔3 〕

案例一和案例二屬于同一種類型，也即利用暴力、威脅手段或者其他類似方法強占他人不動產的行為，只不過以強占的結果為標準還可以作如下區分：案例一中，行為人的強占行為屬于一種事實上的占有，盡管沒有通過非法手段取得房屋的產權，但卻在事實上占據和使用房屋，并迫使被害人在獲得房屋的合法所有權之后無法行使該項權利；案例二中，行為人利用暴力手段直接迫使被害人在未支付任何對價的情況下將房屋的產權進行了轉讓，并于次日辦理了過戶手續進而在法律上實現了對不動產的占有。不管行為人此時是否在事實上控制房屋，但卻已經擁有了法律上的處分權利，也即擁有了不動產的所有權。當然，還有的行為人利用上述手段既在事實上占據著房屋等不動產，排除了被害人的占有權、使用權和收益權，還強迫被害人通過簽訂房屋轉讓協議之類的合同文件進而取得房屋的處分權利，這也是侵占他人不動產的最為嚴重、惡劣的行為類型。

（二）將他人不動產轉賣的行為

案例三：由于賭博輸錢龔某欠下了巨額外債，后來和丁某共同商議變賣父親房產來償還賭債。首先，龔某從家中拿出了戶口本去申領父親的身份證。然后，通過向有關房產部分進行掛失登記，重新領取到了房產證。龔某化妝成其父親，持身份證和房產證到公證機關委托丁某售賣房屋，并騙得了委托公證文書。后來，經過中介公司介紹，丁某憑借龔某的房屋產權證、其父的身份證，與王某簽訂了購房合同。同時，他還持龔父的身份證到建設銀行開戶，以此賬戶收取了王某的43萬余元購房款。最后，丁某將相關房產過戶至王某名下。〔4 〕

案例四：甲欲出售其私有房產，找乙幫忙，后者是一家房屋中介公司（手續完備）的負責人。甲乙雙方簽訂了房屋中介合同，合同成立后，乙借口需要甲的有效證件（身份證、房產證、戶口簿等）去辦理登記手續，甲信以為真，將上述證件交由乙去復印。乙借此機會將原件進行仿真刻板，然后把贗品交還于甲。數日后，甲發現自己的房子已經賣給了丙，對方不僅沒有向其支付購房款項，而且要求甲限期騰房。后經公安機關查明，在此期間，乙冒充房屋的真正主人與丙簽訂了房屋買賣合同，并且完成了房產的全部過戶登記手續，然后攜款潛逃。〔5 〕

案例三和案例四又屬于另外一種類型，即將他人房屋非法轉讓給第三人進而從中獲取巨額經濟利益的行為。在此類情形當中，行為人并未企圖實際占有并利用房屋，也沒有采取公然的暴力或者威脅手段，而是以房屋作為買賣對象，將不具有合法產權的他人房屋轉賣或者轉租于第三人，從而獲取相應的價款或租金等財物。盡管從行為性質的危害性來看，后一種行為要明顯小于前一種行為，但由于后者具備了秘密性的特征，往往更為容易實現。因此，在實踐中發生的概率也更高一些，正如盜竊比搶劫的案件在數量上要多是一個道理，所以也引起了刑法學界的關注和探討。

當然，侵奪不動產的行為并非僅僅限于上述兩種類型，只不過從發生數量上來看，它們居于主要地位，既在實踐中屬于經常發生的具有代表性的案件，也是刑法學界主要研究和爭議的對象。反之，對于秘密居住他人房屋的行為、秘密移動界碑的行為等，盡管也在客觀上侵犯了他人的不動產財產權利，但一方面是發生的現實案例畢竟較少，尚未引起足夠的重視，并未給司法機關帶來嚴重的困擾；另一方面，對于此類行為也不一定就要通過刑事手段才能解決，在很多相應情況下其嚴重的社會危害性也是談不上的。所以，筆者只就上述兩種主要的侵奪不動產的行為類型進行刑法適用上的分析，首先需要解決的問題就是財產犯罪到底在以上情形下是否能夠完全適用。

二、財產犯罪的適用性剖析

如果不動產屬于財物，就應當是所有財產犯罪的對象，不必再一一詳述具體罪名是否可以不動產作為行為客體，但爭議最多的又恰恰在具體犯罪的對象問題上，尤其是侵占罪、搶劫罪以及盜竊罪更為如此。筆者擬從實踐中發生的侵奪不動產的行為類型來分析具體財產犯罪的適用性，以期更為全面地認識這一問題。

（一）排斥不動產為對象的罪名

1.搶劫罪。現實中對于利用暴力、威脅手段搶占他人不動產，將他人趕出住宅的違法行為時有發生，對此有的學者主張不宜按搶劫罪論處，其理由主要是從搶劫罪的性質來看，不動產難以滿足“當場占有”的要求，行為人不可能當場奪取，只能強行占用，但這種占用只能說是獲取了財產上的利益。〔6 〕也有的學者認為，從搶劫罪的特征考慮，搶劫罪的對象僅限于動產，對于強行霸占他人不動產的行為，可以按不同情況作出不同處理：對于利用暴力、脅迫方法霸占他人住宅的，可以按非法侵入住宅罪處理；為了霸占他人不動產而使用暴力方法，致人傷害的，定故意傷害罪，故意殺人的，定故意殺人罪；毀壞他人房屋、土地之上的農作物的，可以定毀壞財物罪或破壞生產經營罪；綜合評價其手段行為和結果，尚不構成犯罪的，只能作一般違法行為處理，采取行政手段或者民事手段進行救濟。〔7 〕但主張成立搶劫罪的學者認為，搶劫罪的劫取并不等同于“拿走”或者“轉移”，而是強調的行為人對財物的非法“占有”，這種占有即是一種事實上的掌握和控制，而搶劫手段針對不動產完全可以達到上述效果。與此同時，也可以認為行為人此時已經劫取了財物。還有的學者認為，盡管不動產不能成為搶劫罪的對象，但使用脅迫、暴力壓制不動產所有人、占有人的反抗，轉移登記辦理過戶手續，從而取得不動產處分可能性的，可以認為成立搶劫罪。此觀點與很多學者所主張的直接針對不動產實施的侵奪可以成立搶劫罪的觀點不同。〔8 〕

上述否定說主張，對搶劫罪的“當場占有”要件進行形式的、嚴格的解釋，由于不動產的占有制度并不同于動產，需要進行登記才能生效，僅僅具有事實上的占有或者支配，很難在法律上產生效力，尤其行為人難以處分不動產，因此，這種意義上的占有不可能“當場”實現，也就是不可能既遂，如此犯罪也就不能成立。至于是否能夠作為非法侵入住宅罪、毀壞財物罪以及破壞生產經營罪則另當別論。肯定說則認為，當場占有只要具備了事實上的掌握和控制即可，不管不動產實際的所有人是誰，由于被害人此時已經喪失了使用權、收益權、占有權等權能，其財產所有權也受到了損害，完全可以按照財產犯罪對其進行處罰，不必考慮是否容易恢復、處分權能尚未喪失等因素，即可成立搶劫罪。相比較肯定說的觀點更有利于保護公私財物的所有權，否定說則固守了罪刑法定原則，維護了構成要件的封閉性和類型性。兩者到底該如何取舍，最為關鍵的因素在于我們如何理解刑法中的“占有”？有學者認為，“對不動產的占有，也以有事實上的支配為要件，對不動產應居于對第三人事實上的處分地位”，也即“除了事實上的管理外，是否對不動產還居于可對第三人事實上的處分地位，有此地位者應當認為其占有不動產……反之，如果僅在事實上管理不動產，但不具有處分權能者，則不能視為不動產的占有人”。〔9 〕基于這種理解，該學者自然支持否定說的觀點，但他同時指出類似于案例二中的情形，也即如果行為人已經利用暴力、脅迫手段獲得了不動產的處分權，就可以按照搶劫罪定罪量刑。因為此時行為人已經具備了“對第三人事實上的處分地位”，實現了“當場占有”。

筆者盡管贊同搶劫罪的財物包括不動產，但并不支持侵奪不動產的行為構成搶劫罪。為了將搶劫罪與其他財產犯罪區分開，必須對其進行特定的限制，也即形成不同于其他犯罪的構成要件，這是刑法分則任一罪名之所以被獨立規定的根本原因。那么，如何認識搶劫罪與其他財產犯罪的不同呢？顯然，從法益、對象、主觀要件以及犯罪主體上區分是非常困難的。也就是說，搶劫罪的根本特征在于其客觀方面。以案例二為例，行為人采用的是暴力方法，在行為方式上是符合的。但筆者認為，如果說此種情形下是“當場占有”顯然有些不妥。首先，先看僅成立法律上占有的情形。且不說案例二中是“次日”才完成房產過戶登記手續，就是行為人在被害人簽字完畢以后立即去相關部門辦理了相關手續，這種“當場性”也基本上已經中斷，又怎么可以被評價為劫取呢？因此，針對不動產的侵奪行為成立法律意義上的“當場占有”幾乎不可能。其次，再看僅存在“事實上占有”的情形。如果行為人僅僅是事實上控制和支配不動產，排除了所有人的占有，但并未將房屋登記過戶，對于持肯定論的學者多主張也是可以成立搶劫罪的。但筆者認為，這種情形下一方面并沒有真正侵犯房屋的所有權尤其是處分權；另一方面，對于侵奪不動產的行為若想按照財產犯罪處理，必須具有侵奪動產行為的相當性。如果說動產被他人搶劫既遂以后，行為人很難追回，基本上徹底切斷了與原物之間的聯系，但不動產的“搶劫”卻并非如此，不僅被害人與不動產之間尚有合法的所有關系，而且這種關系決定了被害人可以隨時通過其他救濟手段恢復對不動產的占有。因此，這種事實上的占有被評價為搶劫罪的當場劫取也不妥當。

2.盜竊罪。傳統刑法理論對不動產的竊盜行為持否定態度在很大程度上源于此種情形的盜竊非典型性，反之，當盜賣他人不動產的違法行為發生以后，理論界自然也開始反思這種否定態度的合理性問題。有的學者認為，既然無法排除竊盜不動產行為發生的可能性，將不動產作為盜竊罪的對象，還是比較合適的。這種觀點有先入為主的嫌疑，即先認可具體行為屬于盜竊不動產，再考慮將不動產納入盜竊罪的對象范圍，肯定的理由并不充分。有的學者從刑法解釋的合理性、客觀要件的契合性以及法律程序的必要性三個方面對不動產盜竊罪的成立進行了說明。〔10 〕現在，也有反對者認為，盜竊罪的對象必須具有可移動性，對于倒賣不動產的行為實際上屬于非所有權人處理所有權，買賣關系是無效的，應當按照民法規定處理該類糾紛，不能定盜竊罪。〔11 〕更有學者從客觀的社會實踐、嚴格解釋的空間以及刑法的謙抑性等角度論證了不動產的竊盜行為不宜作為盜竊罪處理的觀點，主張“不動產盜竊罪實質上是無法成立的，亦即盜竊罪的對象只限于動產”。〔12 〕

以案例三和案例四的具體情形來看，不動產的竊盜行為往往會伴隨偽造證件、冒充所有權人等方式完成客體的法律移轉手續。盡管這一過程確實具備了秘密性的特征，也表現為對不動產的事實上以及法律上的占有或者控制，但構成要件所要求的秘密竊取行為變成了法律手續的變更，這兩種行為之間是否具有同質性，是否可以認為只有所有權的關系發生了轉移，盜竊罪就能夠成立還是需要再行斟酌。筆者想要提醒的是，沒有“取得行為”的盜竊罪是否還是刑事立法意義上真正的盜竊罪？該罪懲罰的危害行為在于“無權取得他人財物”，而不是利用欺騙的手段辦理登記過戶手續或者進行買賣的行為。同樣需要指明，盜竊不動產的行為必須具有與盜竊動產行為相同的危害性才能定罪處罰，這種危害性不僅僅體現在盜竊數額上，更體現在盜竊既遂的可能性方面。我們之所以著力打擊以動產為目標的各種盜竊犯罪，就是因為其秘密性致使被害人防不勝防，嚴重影響了人們正常的生活秩序和健康的社會經濟環境。反之，對于盜竊不動產的行為長久以來被立法所忽略，也是因為即便盜竊行為得以完成，被害人也可以通過多種合法途徑挽回損失，其產生的消極影響并不嚴重。再者，我們仔細審視案例三和案例四的具體案情就會發現，按照詐騙罪對行為人進行定罪量刑也并無不妥。案例三盡管被騙的對象并非房屋的所有人，但基于通說的觀點，被騙對象亦可以是處于財產處分地位的第三人，這并不影響詐騙罪的成立；〔13 〕而案例四的行為對象并非是不動產，不動產僅僅是作為詐騙的內容被加以使用的，行為人不以騙取不動產為最終目的，而是以騙取貨幣等財物為目標。因此，對于案例三、四可依詐騙罪進行處罰，并不涉及盜竊不動產的爭議問題。

反之，如果說行為人只是秘密居住他人房屋，并未通過法律程序實際取得所有權或者說處分權，那么，是否需要對此種情況下的行為人動之以刑罰措施也是一個問題。一方面，僅為秘密居住沒有實施買賣行為或者辦理登記過戶手續等，就很難證明在主觀上具有非法占有的目的；另一方面，秘密居住實際獲得了一種財產性利益，只須向被害人支付合理的房租并進行一定的補償即可，實無必要作為犯罪處理。如果行為人拒絕搬出房屋，甚至采取暴力、威脅手段進行抗拒，那么就不是盜竊罪的行為模式了，也不符合秘密性的基本特征，因此，也無考慮適用盜竊罪的余地。

3.侵占罪。本罪的對象包括代為保管的他人財物以及他人的遺忘物、埋藏物，都是不在他人占有之下的他人財物。很多學者認為，侵占罪的對象既包括動產，也包括不動產。〔14 〕其基本理由在于，由于該罪成立不以移動或者轉移侵占對象為必要，行為人只是將本來合法持有的他人財物變為非法占有，對于將房屋等不動產委托他人照管卻被非法占據的情形應當屬于一種侵占行為。

但是，這里存在的相同障礙是，侵占罪之“占有”與奪取罪之“占有”具有相同的含義，如果說在此犯罪構成中能夠將替人看管住宅的行為解釋為“占有”他人不動產，很有可能對搶劫罪與盜竊罪的“占有”也產生了實質性的影響，從而對奪取罪成立不動產犯罪起到了助力作用。遺忘物或者埋藏物當然不包括不動產，所以也只能在“代為保管的他人財物”的范圍內找尋不動產的存在位置，即便在“代為保管”的解釋問題上不必過于計較“保管”的含義，暫且認為不動產也可以成為保管的對象，那么是否就能夠認為代為保管的不動產也屬于一種事實上的或者法律上的占有呢？對于動產而言，一經行為人占有，被害人不通過法律救濟手段很難恢復原狀，行為人可以隱藏甚至變賣動產來拒絕歸還原物。但不動產并不同于此種情形，因為即便行為人拒絕歸還，被害人還是可以采取多種途徑重新實現不動產的占有，我們分兩種情況具體分析：第一種是行為人占據不動產，利用暴力、威脅手段阻止被害人居住或者進入的情形，但這種情形與搶劫不動產的行為就有些相似了，其主要手段不是拒不歸還，而是暴力或者威脅，按照侵占罪處理并不妥當；第二種情形是行為人雖未占據不動產，但將不動產以欺騙手段賣給他人，致使被害人難以實現所有權，但這種情形也不是典型的侵占行為，應當著重考察他的詐騙行為。如果說行為人只是拒絕歸還住宅的鑰匙、門卡等代為保管的物品，就更難以阻止被害人重新占有房屋等不動產。侵占動產是將合法持有轉為非法占有，這種占有的違法性體現在被害人難以恢復和行使財產權利，而侵占不動產要么不能達到這一效果，要么必須通過附加其他手段才能得逞，從而得出的結論也是前者不能按照犯罪論處，后者即便構成犯罪，也并非成立侵占罪。總之，看似侵占不動產的行為與侵占罪非常契合，實際上并非如此，具體分析各種情形，皆與侵占動產的行為模式差別較大，因此，筆者并不認為侵占不動產的違法行為存在構成侵占罪的可能性。肯定論的立足點過于抽象地理解了“侵占”的含義，沒有具體分析實踐中侵占不動產的行為與侵占罪行為方式的符合性，不具有司法適用的可行性。

除此以外，在刑法分則第五章以“財物”為對象的財產罪當中，由于其具體的行為方式導致該罪名不能適用于現實當中發生的侵奪不動產行為的罪名還包括搶奪罪、聚眾哄搶罪、職務侵占罪等。具體理由與上文所述基本一致，且支持這些罪名成立以不動產為對象的學者也比較少見，所以筆者不再一一詳述。

（二）包含不動產對象的罪名

在排除了搶劫罪、盜竊罪、搶奪罪、侵占罪、職務侵占罪、聚眾哄搶罪等可以不動產為對象的罪名以后，剩余的以“財物”為對象的罪名為詐騙罪、敲詐勒索罪以及故意毀壞財物罪，筆者認為，這三個罪名包含了以不動產為對象的犯罪情形。對于實踐中發生的侵犯不動產的嚴重違法行為，可以視具體情況按照相應的罪名進行定罪處罰。

我們首先分析詐騙罪和敲詐勒索罪之所以能以不動產為對象的具體理由：第一，詐騙罪和敲詐勒索罪與奪取型犯罪最大的不同點在于，行為人通過欺詐或者恐嚇行為導致被害人陷入了錯誤認識或者恐懼的心理狀態，基于上述認識錯誤或者恐懼心理，被害人主動向行為人交付了財物，而不是類似于盜竊或者搶劫那種以行為人主動取得財物為必要的類型。這種主動的交付，以處分行為的實施為充足要件，至于財物是否可以移動并不影響這種處分行為。當然，這里的處分行為必須是法律意義上的處分行為，也即行為人必須完全獲取了不動產的合法所有權，而不是僅具有事實上的管理和使用權利，否則將視具體情況按照未遂或者無罪處理；第二，如果被害人基于法律上的合法權利處分不動產之后，詐騙以及敲詐勒索不動產的行為基本上與詐騙或者敲詐勒索動產的行為具有了相當性。從行為方式上來說，行為人獲取財物的手段并未脫離該罪犯罪構成所要求的客觀行為方式，要么是基于欺詐，要么是源于恐嚇，不像搶劫或者盜竊不動產的情形那般，往往要借助于其他的相關行為才能完成侵奪不動產的結果，從而導致了處罰重心的移轉，喪失了構成要件符合性；從損害結果上來說，交付動產與交付不動產具有相同的危害性，對被害人造成的經濟損失并無區別，行為人不僅可以實際占有和使用不動產，也可以行使法律上的處分權。盡管我們也可以認為被害人可以通過其他途徑恢復對于財產的占有權利，但這并不能改變之前的行為性質，亦不能以此為理由否定侵犯不動產的行為所造成的損害結果。第三，我國刑法學界對于敲詐勒索罪以及詐騙罪包括不動產的觀點基本上持相同的態度，很少有學者反對，這也在一定程度上說明了將不動產納入兩罪的合理性。且這種觀點也得到了國外刑事立法和理論的認可，〔15 〕更進一步證實了上述觀點。因此，筆者認為對于上文中的案例二可按敲詐勒索罪處罰，而案例三和案例四應當構成詐騙罪。

就故意毀壞財物罪而言，筆者認為該罪也當然地包括了以不動產為對象的情形。關于毀壞的理解，在刑法理論上存在著較大的爭議，主要包括效用侵害說（一般的效用侵害說和本來的用法侵害說）、有形侵害說、物質的毀損說等三種觀點。〔16 〕但是無論持上述任一觀點，都不妨礙不動產作為本罪的對象。就房屋本身而言，它既有可能因為遭受到有形的侵害而失去原來的效用，也有可能作為物質被整體或者部分破壞。那么，上文中的案例一的情形是否可以作為毀壞財物罪處理呢？之所以產生這種想法的原因在于，行為人李某某不僅霸占被害人的房屋拒不歸還，而且其妻子也病逝于該房屋之內。這種結果必然導致該房屋的經濟價值大大降低，盡管房屋并沒有受到有形的、物質性的損害。對此，有的學者主張一般的效用侵害說，即毀壞不限于從物理上變更或者消滅財物的形體，而是包括喪失或者減少財物效用的一切行為，自然也涵蓋了因為心理上、感情上的緣故而導致財物的喪失或者減少等情況。〔17 〕不過，也有學者認為：“使他人財物永久地失去其效用，是就客觀事實而言的，不能以財物所有者或者一般人的認識為依據。例如，在他人餐具中投入糞尿、將人的尸體拖入到他人住宅中停放，雖然所有者認為餐具已不能再繼續使用，住宅已不能再繼續住人，但這并不符合科學規律，因此，不能認為行為人的行為對餐具、住宅構成了毀損。” 〔18 〕筆者支持后一種觀點。原因在于，對于毀壞的理解盡管不能過于狹隘，但也不宜失之寬泛。按照結果損害說，對財物的損壞達到使所有人或者占有人無法使用的程度即可。具體包括三種情形：第一種是物質性損毀。例如砸毀他人汽車，燒毀他人衣服等。第二種是功能性損毀。例如毀壞電能硬盤使其不能恢復的行為等。第三種是拋棄，其結果使被害人喪失對財物的占有或所有，從而無法繼續使用該物，也是一種毀壞。如果繼續擴大到類似于心理上或者感情上的無法繼續使用的情形，則會導致毀壞的標準變得無從把握，至于這種主觀上的“不能繼續使用”該如何判斷，尤其涉及財產損失數額的掌握更是難以認定。所以，筆者并不同意將案例一的情形按照毀壞財物罪定罪處罰。

三、非財產犯罪的規制缺陷

基于以上論述，只有案例一的行為在財產犯罪中無法找到可以準確適用的罪名。但是，以此為代表的利用強制手段侵奪他人不動產的違法行為卻在司法實踐中時有發生，其危害性并不亞于其他類型的侵犯不動產所有權的情形。由此，如果違法行為達到足夠嚴重的程度，是否有可能適用相應的非財產犯罪也是應當考慮的問題。

（一）非法侵入住宅罪

從案例一所描述的具體情形來看，在行為方式以及犯罪情節等方面都符合非法侵入住宅罪的犯罪構成，似乎可以成立本罪。但是，如果論及非法侵入住宅罪的保護法益，則與本案的侵害客體稍有不同。關于本罪的保護法益在我國刑法學界代表性的觀點有以下三種：第一種觀點是安寧說，具體是指個人利益中的居住平穩或者安寧。〔19 〕第二種觀點是居住安全權利。非法侵入住宅的行為雖然不直接對公民的人身自由權利造成侵害，但住宅居住安全權利，直接關系到公民的人身安全和生活安寧，因而保障公民住宅不受侵犯，是保護公民人身自由權利的一個重要方面。〔20 〕第三種觀點認為：“我國刑法將其作為侵犯公民人身權利、民主權利罪的犯罪，而不是擾亂社會秩序或侵犯財產犯罪的……立法意圖并非是僅僅保護住宅本身，而是保護與之密不可分的住宅使用人的人身和財產安全。” 〔21 〕盡管上述觀點在法益的具體內容上存在著一定的差異，但基于我國刑法對非法侵入住宅罪性質的定位，大多將其與居住其中的使用人或者所有人相聯系，也即并非以占有或者單純地損害住宅為目的，而是嚴重影響了受到住宅保護的人身自由權利。如果沒有侵犯該種法益，僅僅是以占有財產為目的，則往往不應當構成此罪。但從案例一的具體情況來看，被害人并沒有在房屋中居住，就其人身自由而言，并沒有因為行為人李某某的侵入受到嚴重的影響，只是干擾了它對住宅享有的合法使用權。因此，從這一點來看，對行為人按該罪處理是有疑問的。

那么，假設被害人已經在房屋中居住，行為人利用非法手段進入其住宅是否可依非法進入住宅罪處理呢？筆者認為，只要根據具體情形已經嚴重地侵害到了被害人的人身自由以及住宅安全等法益時，就可以按照該罪定罪處罰，例如在被害人家中拒不退出，嚴重干擾了房屋主人的正常生活秩序，甚至利用暴力、威脅手段搶占房屋，將被害人趕出住所的行為等。只不過，這種處罰所針對的仍然是比較輕微的犯罪行為，因為從刑罰的設置上來看，本罪的最高刑也只是三年以下有期徒刑。而且，“在司法實踐中，非法侵入他人住宅的往往是其他犯罪的手段行為，如闖入他人住宅進行盜竊、搶劫、行兇等犯罪活動。這種情況下屬于牽連犯（亦有認為是吸收犯的觀點），應擇一重罪處罰”。〔22 〕尤其在與搶劫罪發生牽連的情況下，基本上沒有了該罪的適用余地。也就是說，該罪的社會危害性是遠遠低于搶劫罪的，哪怕行為人搶劫的財物數額并不多甚至沒有搶劫到任何物品，一經定罪，即有可能被判處三年以上刑罰。與此不相稱的是，如果行為人以暴力、威脅等相似手段、以侵占他人不動產為主觀目的，去實施強占房屋等住宅的違法行為，卻只能依非法侵入住宅罪判處三年以下的刑罰，明顯有違罪刑相適應的刑法基本原則。筆者對于此種情況下構成搶劫罪是持否定觀點的。由于不動產的特殊性質，決定了搶劫不動產的行為不能與搶劫動產的行為融合在同一個構成要件當中，然而，由于該類行為的違法主體多以侵占不動產為目的，其行為的性質類似于財產犯罪，如果按照非法侵入住宅罪處理往往很難做到罰當其罪。所以，必須尋找更為有效的刑法規制路徑對該類違法行為作出適當的處理。

（二）尋釁滋事罪

本罪的客觀方面主要有四種表現形式：（1）隨意毆打他人，情節惡劣的；（2）追逐、攔截、辱罵、恐嚇他人，情節惡劣的；（3）強拿硬要或者任意損毀、占用公私財物，情節嚴重的；（4）在公共場所起哄鬧事，造成公共場所秩序嚴重混亂的。其中，關于第三種行為方式是否可以適用于案例一的情形；更進一步說，對于非法占用他人不動產的行為是否都可以成立尋釁滋事罪值得研究。

盡管從“強拿硬要”的角度來講，似乎“公私財物”的范圍限制于動產比較合適，但從“任意損毀、占用”的說法來看，財物包括不動產的類型也未嘗不可，至少筆者認為這種情況下排除不動產的適用是沒有依據的。那么，是否案例一的情形可以被認定為尋釁滋事罪呢？從構成要件的諸方面來講，并不存在太大的障礙，但筆者必須還要注意分析尋釁滋事罪的保護法益是否與侵占他人不動產的行為相適應。通說觀點認為，尋釁滋事罪侵犯的客體是社會公共秩序，但這種觀點并沒有從根本上揭示尋釁滋事罪與其他妨害社會管理秩序罪在保護法益上的不同之處，且社會公共秩序的說法太過籠統，作為個罪的法益有些不妥。對此，有的學者提出，尋釁滋事罪的保護法益應當是指“不特定人或者多數人在公共場所從事自由活動的安全與順利”。〔23 〕這種觀點至少在明確性上比通說的觀點更進了一步，尤其突出了尋釁滋事罪針對的是不特定或者多數對象的重要特征，是比較符合這一罪名基本屬性的。對于尋釁滋事罪的前三種行為方式來說，如果行為人針對的是特定的個人或其財產，在情節惡劣或者嚴重的情況之下，就應當構成刑法分則第四章或者第五章規定的罪名，而非尋釁滋事罪。從這一特點出發，反觀案例一的具體情形，即便李某某的行為可以被評價為“占用公私財物”，但這種危害行為具有非常明確的指向性，并非針對的是不特定人或者多數人，根本談不上“任意”，而是一種目的性非常清楚，僅以其子所出賣的不動產作為實施違法行為的對象。這樣一來，盡管他的危害行為也侵犯到了被害人的財物使用權，但卻并未因此形成對社會公共秩序的損害，違法行為的影響范圍仍舊被限定在個人法益的范圍之內，并未觸及社會法益。同時，對于侵犯他人不動產財產權利的違法行為，多與此種情形相類似，很少存在“任意性”特征的情形，多是目標明確、意圖清晰的侵占行為，將其認定為尋釁滋事罪并不合理。

總而言之，對于利用暴力、威脅等手段侵占他人不動產的違法行為，盡管具備了嚴重的社會危害性，但卻無法尋找到合理、合法的刑法規制措施，不管是財產犯罪也好，還是非財產犯罪也罷，總有個別的犯罪構成要件存在齟齬。在遵守罪刑法定原則的框架之下，從現有的刑法分則具體罪名的結構來看，是無法做到罰當其罪的。我們必須認識到，侵占他人不動產的違法行為更類似于財產犯罪，與非財產犯罪在法益上是相互抵觸的，但它又不是傳統的財產犯罪，依照“特殊財產特殊對待”的原則，針對不動產的刑法保護來進行立法完善依然是最佳路徑。

四、不動產犯罪的立法構想

（一）國內外相關立法概述

早在古代羅馬法時期，對不動產的立法保護就比保護動產的規定更為周密。〔24 〕這種嚴密主要體現在民事法律方面，而對于不動產的刑法保護則一直以來并未受到重視。時至今日，在財產犯罪對象多元化的趨勢之下，侵占不動產的違法行為可謂是愈演愈烈。由此，各個國家和地區在刑法方面開始重視對不動產財產權的嚴格保護，進而在刑事立法方面作出了相應調整。

1.亞洲國家及地區

日本刑法中的不動產侵奪罪，從其立法過程以及規定模式來看，都是不動產刑法保護的典型代表。該國刑法第235條規定了不動產侵奪罪，該罪是1960年刑法部分修改時與境界損壞罪一同增設的罪名。在此之前，對于盜竊罪中的不動產是否屬于財物的爭論頗多，但持肯定觀點的學者僅占少數。通說和判例的態度認為，“竊取”的對象應當伴有占有的場所移動，不動產（土地，建筑物）難以滿足這一要求，且侵奪行為通過民事訴訟程序比較容易就能恢復，并無動用刑罰達到一般預防目的的必要。但是，20世紀40年代以后，由于第二次世界大戰造成的社會混亂，不法占有事件屢屢發生，民事訴訟程序也變得相對乏力，受害恢復愈加困難。為了有效應對這一局面，1960年新增了不動產侵奪罪，明確將不動產列入了刑法的保護對象。按照不動產侵奪罪的立法原意，其確立是為了處罰那種并不伴有不動產的場所性移動的不法占據行為而設立的。行為方式主要是侵奪，這是指排除他人的占有而為自己或者第三者設定占有的行為。不動產侵奪罪是特殊的盜竊罪，在獲得對不動產的占有之時即構成既遂，其后只是違法狀態持續的狀態犯。〔25 〕但是，使用暴行、脅迫侵奪不動產，如使用脅迫手段將借房人從出借的房子中趕走的行為，不成立本罪而成立搶劫財產性利益罪。因為根據新增加的刑法第235條第2款的規定，不動產不是刑法第235條以及第236條第1款的對象。〔26 〕在亞洲其他國家的刑法典中，韓國刑法典沒有明文表述“不動產”的概念，但侵犯財產罪的有關條款中體現了這一犯罪對象。例如第367條破壞公益建筑物罪和第370條侵犯境界罪都清楚地表明了犯罪對象是不動產。〔27 〕新加坡刑法典規定的侵犯財產罪也主要是以動產為對象，對于非法侵入他人住宅以及非法進入或到達他人財產的行為按照非法侵入罪處理，不過本罪亦屬于侵犯財產罪。〔28 〕菲律賓刑法典規定的侵占罪專以不動產為對象，主要是指針對人身使用暴力、恐嚇為手段占有他人的任何不動產的情形。〔29 〕

我國臺灣地區的“刑法”也區分了動產和不動產的犯罪對象，就盜竊罪而言，第320條第2款規定，意圖為自己或者第三人不法之利益，而竊占他人之不動產者，構成竊占罪，屬于盜竊罪之一種。該罪的行為客體是指他人的不動產，依照相應民法之規定，乃指“土地及其定著物”。客觀上的行為方式以竊占為主，系指違背他人的意思，擅自占據他人的不動產，而侵害他人對該不動產的所有權，包括使用、收益與處分的權利。竊占的手段沒有特定的限制，例如私自盜賣他人、擅自搬入他人房屋居住等，還有的學者在更廣義上主張，例如辟建高爾夫球場擴延至公有土地；建屋侵及他人土地；在他人墻上懸掛大幅廣告物；長期占用他人車位拒不退還；在屬于住戶公用的公寓頂樓搭建房舍；甚至將鞋柜擺放于樓梯、走道等公共空間上的行為都成立侵占不動產罪。〔30 〕在主觀方面，行為人必須具有竊占的故意，且意圖為自己或者第三人取得不法利益，方可構成本罪。至于行為人不法獲利的企圖是否實現，并不影響本罪的既遂。對于竊占不動產的行為并不要求辦理登記，只要存在事實上的占據或者獲利行為即可。〔31 〕盡管竊占罪只是將不動產納入了盜竊罪的對象范圍，而其他奪取罪是否可以不動產為對象卻仍有爭議。臺灣學者陳樸生教授就認為，竊盜、搶奪、強盜等奪取罪重在排除他人對其物之支配。其行為之本質，在于移轉其物之支配，并不以移轉其物或變動其物之處所為必須。這里的物，包括動產與不動產。雖其犯罪動機并不相同，而其客體之為財物則無二致。〔32 〕但這種觀點似與立法規定不相符合。我國澳門特別行政區《刑法》第204條將搶劫行為的財物對象規定為動產。同時，又在侵犯財產罪當中規定了“侵占不動產”（我國澳門特別行政區《刑法》第209條）的違法行為。〔33 〕

2.歐美及其他國家

在許多歐洲國家的刑法典中，明確區分了動產與不動產的犯罪對象。如果該罪規定了以動產作為客體，則表明以類似方法侵犯不動產的行為不構成本罪。其中，第一類只是限定了財產犯罪的對象為動產，并無針對不動產的財產犯罪規定。例如希臘刑法典規定的盜竊、侵占、搶劫罪的對象僅限于動產，并無不動產的具體規定；〔34 〕與此相類似的國家還有德國、波蘭、克羅地亞、斯洛文尼亞、西班牙等。第二類國家雖然將部分財產犯罪的對象設定為動產，但也同時規定了相應的不動產犯罪。例如意大利刑法典第628條將搶劫罪規定為：“為使自己或其他人獲取不正當利益，采用對人身的暴力或威脅，使他人的動產脫離持有人的控制，將其據為己有。”同時單獨規定了“以暴力干擾對不動產的占有”（意大利刑法典第634條）的違法行為。與此相類似的國家還有土耳其、葡萄牙、塞爾維亞以及南美洲的巴西等。第三種則沒有明確區分財物的類型，但卻直接在侵犯財產罪當中規定了針對房屋等不動產的犯罪行為。具有代表性的國家是西班牙。該國刑法典第245條規定，對他人使用暴力或者脅迫，占據他人不動產或者不動產所有權，尚未構成其他人身傷害或者物品損害的，除其暴力行為應予刑罰外，視其犯罪手段和造成危害的，處6至18個月罰金。未經授權亦違背所有人意志占據他人不作為住所的不動產、住房、建筑或在以上建筑內居住的，處3至6個月罰金。第246條規定，以改動界標等各種方式，侵占價值50000比塞塔以上土地等不動產的，不論該不動產屬私人或者公共所有的，處3至18個月罰金。〔35 〕除此以外還有捷克，該國刑法典第208條規定了非法妨礙住宅、公寓或者非居住建筑的權利罪，其主要行為方式是非法占有或者使用他人的住宅、公寓或者非居住建筑以及非法妨礙權利使用住宅、公寓或者非居住建筑。〔36 〕

在英美法系國家，《美國模范刑法典》第223·2條第2項規定：“以圖自己或者無正當權利之第三人之利益目的，不法移轉他人之不動產或不動產之權利者，即犯竊取罪。” 〔37 〕英國的《盜竊罪法》規定，盜竊罪的對象不僅包括動產和不動產，還包括訴訟標的和其他無形財產。〔38 〕加拿大刑事法典第9章侵犯財產權的犯罪規定了“破門進入某場所”的“強行侵入”罪，這里的“場所”既包括車輛、船只和飛機等動產，也包括“住宅”和“住宅以外的建筑物”等不動產。在第11章“關于財產的故意行為和違禁行為”第428條明文規定：本章中的“財產”，是指不動產或動產。具體罪名有損毀罪、縱火罪、擅自移動天然柵欄罪、房客損毀建筑物罪、損害界線罪、損害國際疆界標志罪等。〔39 〕

（二）不動產保護的刑法完善

1.刑事立法必要性分析

從上文中的論述可知，盡管諸多國家和地區對不動產刑法保護的路徑選擇上有些差異，但對于侵占他人不動產的違法行為應當加以嚴懲的立法態度是較為一致的。從這些國家和地區的刑法規定來看，可以推論出對不動產進行刑法保護是世界刑事立法的主流趨勢。對于直接規定不動產犯罪的國家不僅包括大陸法系，也包括英美各國；不僅存在于經濟發達國家，也有相對比較落后的國家。除此以外，很多國家將財產犯罪的對象直接規定為“財物”或者“財產”，在刑法解釋上也傾向于內含不動產的財產類型。〔40 〕至于不動產的范圍，一方面是根據相關民法中的規定進行說明，另一方面也采取了極為廣泛的內涵界定，不僅包括土地、房屋、地界、住宅、田宅、建筑物等比較常見的不動產，有的還指明作為公共建筑物的橋梁、堤壩、公路、鐵路、戲院、教室、博物館、軍火庫、造船廠等也屬不動產的具體范圍。在不動產侵占的手段方面，有的國家將其設定為特殊的盜竊罪，有的國家注重懲罰以暴力干擾不動產財產權利的行為，更多國家則是對非法占有他人不動產或者妨礙他人行使對不動產權利的行為做出了全面的規定。“總之，各個國家和地區對于不動產的刑法保護是比較全面的，而且具有了世界范圍層面上的廣泛性，這本身就反映了國家以刑罰手段遏制各種嚴重侵犯不動產所有權之行為的客觀必要性。由此看來，我國刑法在這方面的缺陷就十分突出了”。〔41 〕

對于否定不動產可以成為財產罪對象的理由當中，有一種非常具有代表性的觀點認為，對于獲取不動產的行為較為容易得到恢復，即便被害人暫時性地脫離了對不動產的占有，但只要通過民事、行政救濟手段就能夠重新獲取合法的財產所有權，也即行為人很難達成長久地占有目的，由此導致侵奪不動產的社會危害性遠低于針對動產的犯罪行為，可不必作為犯罪處理。〔42 〕否定的觀點則認為，侵奪行為本身已經給被害人造成了財產上的損失，至于事后是否容易恢復并不影響行為的性質。〔43 〕對此爭議，筆者較為贊同后一觀點，除了上述理由以外，還須強調如下三點：首先，即便從是否容易恢復的角度審視，也不能說侵奪不動產的行為遠低于針對動產犯罪的社會危害性，不動產不僅數額巨大，而且有可能導致被害人無家可歸、流離失所等情形，間接引發的后果亦是非常嚴重。事實上，長久以來對侵奪不動產行為的刑事立法忽視，并非源于違法行為的輕微性，因為它本身就不具有這種特性，而主要是罕見性導致的，當后一特征在現代社會逐漸消失以后，其立法必要性也就自然而然凸顯出來。其次，是否容易恢復只是相對的結論，如果行為人采取暴力、威脅手段抗拒被害人主張權利，也很難說該類行為造成的后果都容易恢復。況且，對于事實明確、案件清楚的侵占行為，被害人還要通過異常繁瑣的訴訟程序以及其他程序進行權利救濟，往往是費時費力、事倍功半，更談不上容易恢復了。最后，侵占不動產行為的“明顯性”確實阻礙著大多數的該類情形無法徹底實現，但是，如果將其作為否定入罪的理由卻不充分。這一特征提醒我們的是，哪些違法行為不需要通過刑事手段加以干涉，而哪些行為類型已經在民事、行政領域無法得到有效救濟了。近年來侵占國家、集體和私人所有的不動產的情況越來越嚴重，只有民事手段調整顯然不夠，應該把其納入刑法的保護范圍，對侵占不動產情節嚴重的行為予以刑事制裁。建議通過立法增設新的罪名解決為妥，〔44 〕區別不同的違法行為類型，選擇正確的入罪路徑，對其中最為嚴重的侵奪不動產的行為施以刑事制裁，是解決這一問題的基本方案。

最后需要說明一點，無可否認，刑法分則第五章的侵犯財產罪當中的大多數罪名并不是針對侵奪不動產的違法行為設立的，在立法初始，立法者主要考慮的應當是針對動產的搶劫、盜竊、詐騙等犯罪行為，并未就不動產的非法侵奪作過多考慮。否則，當今刑法學界也不會陷入立法與現實相背離的理論糾結當中。有的學者認為，侵犯不動產的違法行為是否能夠構成財產犯罪，與具體罪名的行為方式具有密切關系，奪取型侵財犯罪的對象僅能為動產，如盜竊、搶劫、搶奪、聚眾哄搶等，但交付型、侵占型、毀損型的財產罪名則既可以是動產，也可以是不動產。〔45 〕可從上文中筆者的分析來看，除了特定的詐騙罪、敲詐勒索罪以及故意毀壞財物罪可以勉強將不動產納入到該罪的對象范圍之內，其他罪名都不具有這種包容性。尤其是案例一這種最為嚴重的侵占他人不動產拒不歸還的行為，的確很難適用相應的財產犯罪甚或其他非財產犯罪，由此形成的立法漏洞過于明顯。筆者認為，解決問題的根本出路并非是通過攀緣附會將不動產緊靠在動產犯罪的框架之上，以形成畸形的犯罪構成。還是要從修訂立法的角度出發，規定更為直接適用于侵奪不動產違法行為的罪名。曾有持肯定說的學者認為解決這一問題有兩種途徑：一是通過司法解釋把盜竊罪對象明確解釋為包括動產和不動產；二是通過立法對竊占不動產行為單獨設立罪名予以規制，例如日本刑法典在“竊盜罪”的條文下增設了“不動產侵奪罪”的罪名。〔46 〕但筆者認為，司法解釋的路徑顯然不妥，不動產犯罪的侵奪行為是一類特殊的違法行為，與以往的搶劫、盜竊等奪取罪具有較大差異，強行將其納入盜竊罪的對象范圍，不僅有可能對司法實踐中如何理解盜竊罪的行為方式產生更多困惑，也不利于從根本上貫徹罪刑法定原則，即便作為一種權宜之計也是不可取的。因此，還是借鑒相關國家的立法規定對我國刑法作出完善性補充才是最為合理的選擇。

2.侵占不動產罪的條文設定

關于本罪的犯罪構成，在主觀方面以及主體上與其他的財產犯罪并無區別，也是以故意為罪過，以自然人為主體，需要著重說明的是犯罪客體以及犯罪的客觀方面。

就犯罪客體來說，筆者一直主張多數財產犯罪的犯罪客體應當是財產所有權，而非占有權以及其他的權利類型。但涉及不動產犯罪的客體設定，就應當特別指出，該類犯罪最大的特征在于并不要求犯罪行為侵害到犯罪對象的全部所有權內容，也即更加重視事實上的對財物構成的侵害結果。只要行為人通過危害行為嚴重妨礙到了被害人對合法的不動產行使占有、使用、收益或者處分之任何一項或者幾項權能，都可以說是符合了不動產財產犯罪的客體特征。

就本罪的客觀方面，從上文中多數國家的立法來分析，其中主張侵害不動產的犯罪行為構成特殊的盜竊罪的國家占據多數，其次是類似于搶劫的暴力干擾行為。在規定了侵占不動產罪的國家當中，有的國家將以暴力劫取不動產的行為按照搶劫利益罪來處理，例如日本等。同時，從上文中所列舉的經典案例來看，實踐中發生的侵害不動產財產權利的案件也主要存在竊取和劫取兩種手段行為。那么，到底我國的不動產犯罪是應該作為特殊的盜竊罪來認定還是應當按照搶劫罪處理呢？有的學者主張，鑒于不動產與動產相比，確實有其特殊性，且犯罪數額難以確定，或者是犯罪數額一概達到數額巨大或者特別巨大，因此應當對竊占不動產的行為在盜竊罪中增設一款予以單獨規定。……同樣，對搶劫不動產的行為由刑法作出專門的規定較為妥當。〔47 〕筆者并不贊同這種觀點。在此問題上，筆者主張選擇劫取行為作為不動產犯罪的首要方式進行刑法規制最為妥當，也即應當將不動產犯罪規定為特殊的搶劫罪。理由如下：

第一、盜竊不動產的行為并不符合秘密性的特征，行為人竊占不動產的行為非常容易被發現，同時也很難取得。在秘密竊占不動產的過程中，行為人要么必須伴隨騙取的行為，這樣一來就很容易與詐騙罪區分不開，而且在行為方式上更傾向于詐騙罪的客觀方面；要么在被害人發現之時，就只能以暴力、威脅或其他類似方法拒絕退還，此時的“盜竊”行為也就演變為了搶劫行為。所以，竊取這種行為方式針對不動產來說，是難以達成非法占有目的的。如果行為人在此過程中，既未采取詐騙的手段，在被害人發現之后，也沒有抗拒歸還，從此角度來看，實無刑法介入的必要。

第二、從行為方式上來看，盜竊不動產的行為其嚴重危害性低于劫取不動產的行為，如果將其作入罪化處理，搶劫不動產的行為自然也應當入罪。同時，從行為的普遍性上來看，以暴力、威脅或者其他類似方法干擾被害人行使對不動產財產權的違法行為也較為常見，更加具備犯罪化的理由。

第三、從上文中所列舉的典型案例來看，就目前的財產犯罪適用性分析，對于比較嚴重的侵害不動產的違法行為只有案例一的情形尚無特別貼切的罪名進行規制，而這一案例所代表的恰恰就是以暴力、威脅等方法侵占他人房屋、住宅等不動產的類型。因此，將侵占不動產的違法行為規定為特殊的搶劫罪乃是當今就不動產保護刑事立法完善的當務之急。

據此，筆者認為，應當在我國刑法第363條之后增加一款，其主要內容為：“以上述方法非法占據他人不動產的，處三年以上十年以下有期徒刑。”侵占不動產的暴力方法既可以針對人實施，也可以物為對象，例如以撬壞門窗的方式進入也是暴力之一種；威脅的內容必須是當場實施，否則將與敲詐勒索罪產生混淆，難以界分清楚；其他方法必須與暴力、威脅手段相類似，例如將被害人麻醉之后帶離房屋的行為等。侵占不動產罪的“占據”主要強調的是事實上的控制，并不僅僅限于對不動產的完全支配，即使部分地占據了被害人的不動產，妨礙其行使財產權利，也可以認定為既遂。如果行為人利用暴力、威脅等手段迫使被害人與其簽署了轉讓協議，并去登記機關辦理了相應手續，也可以認定為侵占不動產罪。只不過這種情形必須還要滿足當場性的要求，在現實生活中是比較少見的。反之，如果其中間隔的時間過久，中斷了當場性的特征，按照敲詐勒索罪處理則更為妥當。關于本罪的法定刑設定，主要是基于兩方面的考慮：一方面是不動產的數額較大，行為人一旦占據，將會給被害人造成比較嚴重的損失，但是具體的犯罪數額卻不能完全以不動產本身的經濟價值進行衡量，畢竟多數的非法占有情況并不同于真正意義上的所有。如果均以不動產的價值進行計算，可能都已超過了數額巨大的標準，也就沒有十年以下有期徒刑的適用余地了，顯然與本罪的犯罪情節是不相適應的。另一方面，不動產即使被劫取成功以后，相對于動產來說其恢復也是比較便捷的，單純從犯罪危害性的角度來看，又可以說沒有給被害人造成太大的損失，如果起點刑是十年以上的話，未免過于嚴厲。所以，只選擇三年以上十年以下的有期徒刑作為該罪的法定刑是較為合理的。至于在法定刑幅度內如何具體確定合適的宣告刑，則應當主要考慮以下因素：不動產的具體經濟價值大小、行為人占據時間的長短、行為人占據手段的惡劣程度、給被害人造成的生活影響大小以及是否因此帶來其他嚴重后果等。