新疆城鎮化、房地產投資和經濟發展關系的實證研究

胡永強++薛湘民++張紅梅

摘 要：本文采用1990-2014年新疆城鎮化、房地產投資和經濟發展數據，通過建立VAR模型和脈沖響應分析等方法，深入研究了三者之間的關系，得出以下結論：一是城鎮化水平與經濟增長和房地產投資三者之間存在協整關系；二是經濟增長推進城鎮化存在一定的滯后性，短期內并不能很好地帶動城鎮化的發展，而城鎮化水平對于經濟增長促進作用短期即可顯現；三是城鎮化水平與房地產投資相互促進作用不顯著；四是經濟增長對房地產投資的促進作用并不明顯，反過來短期內房地產投資對經濟增長的促進作用比較顯著，但長期促進作用不明顯。

關鍵詞：城鎮化；房地產投資；協整檢驗；脈沖響應分析

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（12）-0062-04

一、引言

近年來，關于我國城鎮化、房地產投資與經濟增長之間的關系如何、城鎮化推動房地產投資還是房地產投資推動城鎮化，以及三者之間的短期關系都受到廣泛關注。關于城鎮化、房地產投資與經濟增長之間的關系，Lampard （1955年）的研究最先指出，經濟發展程度與城市化階段間存在一致性，兩者之間存在正相關性。向為民、李嬌（2007年）利用格蘭杰因果分析法，對我國1986-2003年間城鎮化進程和房地產投資增長作了實證研究。研究表明，目前我國房地產投資和城鎮化水平都處于不斷上升階段，房地產投資增長速度快于城鎮化增長，兩者均保持相對平穩上升的趨勢，且具有一定相關性，具有相互促進的因果關系。姚奕，郭軍華（2010）選取1978-2007年中國30個省、市的面板數據，運用面板單位根檢驗、面板協整檢驗及誤差修正模型對我國城鎮化與經濟增長的因果關系進行了檢驗。結論表明，從全國來看，城鎮化是經濟增長的長短期原因，但經濟增長是城市化的長短期原因均無法得到證實。程征貴、林子文（2006）分析了江蘇城市化進程的主要特征及其對房地產投資的影響，根據最優相關模型得出城市化進程與房地產投資具有高度相關性的結論。從現有文獻看，當前研究多基于全國的時間序列數據或面板數據的分析，極少數是運用區域時間序列數據對城市化、房地產投資和經濟增長三者之間的關系做出較為完備的分析。同時，由于我國幅員遼闊，區域發展不平衡，不同的學者選用的數據和方法不同，其研究結論也存在一定的差異性。基于以上原因，本文以經濟發展、城鎮化、房地產投資為研究對象，選取新疆維吾爾自治區1990-2014年間的時間序列數據，利用協整檢驗、誤差修正模型和脈沖響應函數方法，對三者之間的關系進行實證研究。

二、城鎮化、房地產投資和經濟發展關系的實證檢驗

（一）變量選擇

本文所用數據為1990-2014年新疆維吾爾自治區時間序列數據，均為年度數據，所有數據均根據歷年《新疆統計年鑒》整理而得。

1、城鎮化指標（czh）

本文從大多數共識（人口角度衡量城市化程度得到了許多人的認可）以及數據的獲得性角度，采用“城鎮人口占總人口的比重”來反映。

2、房地產投資指標（fdc）

本文利用房地產開發投資額作為指標，數據取自歷年新疆統計年鑒，它是直接用于房地產開發投資額的年度數據，單位為億元。

3、經濟發展指標（gdp）

鑒于GDP是最具代表的反映經濟發展的指標，因此本文直接選取GDP代表新疆維吾爾自治區經濟發展，單位為億元。

為了消除數據中可能存在的異方差并平滑數據，采用自然對數法并分別用lczh、lfdc、lgdp表示，由于自然對數的單調性，這樣并不影響研究結論。

（二）實證檢驗結果與分析

1、單位根檢驗

用Eviews7.2軟件，通過ADF方法對以上數據進行單位根檢驗（見表1），結果顯示，經對數變換后的城鎮化率、房地產投資額與地區生產總值均為一階單整序列。

2、協整檢驗

協整檢驗（Cointegration Test）是揭示變量之間是否存在一種長期穩定的均衡關系的方法，時間序列Lczh、Lfdc、Lgdp全都是平穩的一階單整序列，所以它們之間可能存在某種平穩的線性組合，這個線性組合反映了變量之間長期穩定的均衡關系，即協整關系。筆者運用Johansen協整檢驗的跡特征值軌跡法對三個變量之間的關系進行檢驗。檢驗或稱JJ檢驗。在進行檢驗之前，首先需要正確設定VAR模型的結構，表2顯示VAR模型的最優滯后階數為3。

由表3可以看出，在三個變量至多有兩個協整關系的原假設下，跡統計量（Trace Statistics）小于在5%顯著水平臨界值，這說明在5%的顯著水平下，三個變量之間至少存在兩個協整關系。在此根據Eviews軟件得到如下協整方程：

Lczh=0.4712Lgdp-0.3533Lfdc+1.891534

上述方程表明：1990-2013年間，新疆城鎮化發展與經濟發展呈正相關關系，城鎮化與房地產呈負相關關系，房地產投資未能對城鎮化發展起到很好的促進作用。

3、脈沖響應函數分析

通過上述協整關系可以看出：新疆經濟增長、城鎮化和金融支持三者之間存在長期均衡關系，但不能表明變量之間相互影響的強度和路徑，更不能說明變量變動之間的因果關系。VAR模型具有系統的動態特征，可以通過脈沖響應函數來分析每個內生變量的變動或沖擊對自己及其他內生變量產生影響的作用。脈沖響應函數主要是分析當一個誤差項發生變化，或者說模型受到某種沖擊時對系統的動態影響，是考慮擾動項的影響是如何傳播到各變量。

脈沖響應分析結果顯示：城鎮化對于來自房地產投資的沖擊在第二期出現負響應，四期后逐漸趨向收斂。城鎮化對經濟增長的沖擊在第一期呈現正向響應，到第三期達到峰值，隨后慢慢減弱，從第四期開始出現趨向穩定的響應。

房地產投資對于城鎮化的沖擊一直呈現負響應，隨后趨勢緩慢增強；房地產投資對其自身的沖擊呈現先強后弱的正向響應，從第三期到第十期逐漸減弱；房地產投資對于經濟增長的沖擊一直是負向的，在第三期之前是逐漸減弱，自第四期開始趨向穩定。

經濟增長對于城鎮化沖擊響應，從第一期到第二期逐漸達到峰值，隨后慢慢減弱，在第九期出現負響應；房地產投資對經濟增長的沖擊為正響應，并在第二期達到最大，之后逐漸減弱，在第六期出現負響應，隨后負響應不斷增強。

三、研究結論和政策建議

本文通過建立VAR模型，運用協整檢驗、脈沖響應函數等計量經濟學分析方法，深入研究了三者之間的關系，得出以下結論：

一是城鎮化水平與經濟增長和房地產投資三者之間存在長期的穩定關系。

二是從脈沖響應函數看，經濟增長推進城鎮化水平存在一定的滯后性，短期內并不能很好地帶動城鎮化的發展。但同時，城鎮化水平對于經濟增長促進作用短期即顯現。

三是從脈沖響應函數看，房地產投資較長時期內未能很好的促進城鎮化發展。同時，城鎮化水平的發展也未能明顯促進房地產投資增加。

四是從脈沖響應函數看，經濟增長對房地產投資的促進作用并不明顯；反過來看，短期內房地產投資對經濟增長的促進作用比較顯著，長期看促進作用不明顯。

基于上述分析結論建議，本文提出建議如下：

（一）經濟增長方面

一是要加強宏觀調控政策，強化規劃管理。由于新疆房地產行業與經濟的發展關系極為密切，所以政府在制定宏觀調控政策時一定要充分考慮到房地產行業的發展必須要適合當前經濟發展的需要，在一個合理健康的經濟發展模式下大力推進新疆的房地產業的開發。二是新疆經濟應保持持續發展和增長的動力，促使城市提供更多的就業機會、更好的生存環境，這就為農村剩余勞動力提供了轉移渠道，農村人口開始向城市尋求就業機會，加速農村的城鎮化進程。

（二）城鎮化方面

一是要加快戶籍制度改革，建立城鄉均等的公共服務體系。由于戶籍制度的限制，雖然有大批農民工進城務工，但他們依然享受不到城鎮居民的待遇，無法在城鎮安家，消費需求無法釋放出來，對經濟增長長期拉動作用不明顯。因此，推行在中小城鎮全面取消戶籍制度，建立人口登記制度，剝離戶籍制度的福利分配功能。二是建立城鄉均等的公共服務體系，解決好農民工進城后的就業、住房、看病、養老及小孩上學等問題。實現城鄉勞動者同工同酬、城鄉居民教育機會均等、城鄉醫療、養老保障等制度并軌，可以使農民工能夠在城鎮安心就業創業，這樣才會使新市民釋放出更多的住房需求以及房地產投資、消費潛力，持續、有效促進經濟增長。

（三）房地產投資方面

一是建議房地產投資應根據城鎮特點合理確定投資方向，政府與行業應加強對房地產投資的長期引導。從長遠規劃和綜合因素考慮對房地產投資的調控，各個監督管理服務部門各負其責，共同促進房地產市場的健康投資發展。同時，健全完善良好的房地產業環境，完善供地系統，強化資金鏈接，優化配套服務，完善信息平臺制度，及時跟蹤管理，更好的支持經濟健康快速地發展。二是建議根據城鎮自身特點，科學規劃其長遠的發展，引導房地產在城鎮化發展中的合理投資，避免盲目的開發投資或者是滯后的房屋建設。一方面，重點做好保障性住房的建設工作，在保障性住房的規劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計，加大過程控制與服務管理；另一方面，完善城鎮的基礎配套建設，建立生態宜居、宜業的城鎮，提升城鎮居民生活質量水平。

參考文獻

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The Empirical Research on the Relationship among Urbanization， Real Estate Investment and the Economic Development in Xinjiang

HU Yongqiang XUE Xiangmin ZHANG Hongmei

（Changji Municipal Sub-branch PBC， Changji Xijiang 831100）

Abstract：Using data of the urbanization， the real estate investment and economic development in xinjiang from 1990 to 2014， by establishing VAR model and impulse response analysis and other methods， the paper deeply studies the relationship among them， and draws the following conclusions that the first is that there exists a cointegration relationship among the urbanization level， economic growth and real estate investment. The second is that there exists a certain lag for the economic growth to push the urbanization， and in the short term the economic growth can not very well lead to the development of urbanization， while the effect of the urbanization level on promoting the economic growth can be seen in a short term. The third is that the mutual promotion effect on the urbanization level and the real estate investment is not significant. The forth is that the promotion effect of the economic growth on the real estate investment is not obvious， while the promotion effect of the real estate investment on the economic growth in the short term is more significant， but in the long-term is not distinct.

Keywords： urbanization； real estate investment； cointegration test； impulse response analysis

責任編輯、校對：張宏亮