公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用

□文/郝楊靜（西京學院會計學院　陜西·西安）

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公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用

□文/郝楊靜
（西京學院會計學院陜西·西安）

［提要］隨著經(jīng)濟全球化的不斷加快，會計所處的環(huán)境也隨之改變。為響應國際會計準則的趨同性要求，我國會計準則逐漸開始采用公允價值計量模式。近幾年，我國房地產(chǎn)價格不斷地升高，采納歷史成本已不能保證其真實價值，進而我國引進公允價值。但是，目前企業(yè)還不能熟練地使用公允價值。

關鍵詞:公允價值；計量模式；投資性房地產(chǎn)

收錄日期:2015年11月14日

一、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應用現(xiàn)狀

（一）缺乏相應的監(jiān)管機制。采納公允價值計量既有弊端又有優(yōu)勢，在提高會計信息相關性以及公允性的同時，也為高管人員通過公允價值來操作利潤提供了便利。在相當大的一個會計市場內，避免不了會出現(xiàn)一些違法違規(guī)的行為。很多企業(yè)由于監(jiān)管不嚴，通過公允價值來操作利潤進而粉飾企業(yè)的業(yè)績。準則要求企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇計量模式，也就是說企業(yè)可以決定報表中投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的那部分權利。盡管當前我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，但是當企業(yè)有需要的時候，如主營業(yè)務預計出現(xiàn)虧損，可將成本計量變更為公允價值計量。那么，之前被隱藏起來的那部分增值就成為了企業(yè)當期的凈利潤，彌補了主營業(yè)務的虧損，而實現(xiàn)凈資產(chǎn)轉正、凈利突增，進而得以保殼。

（二）信息披露不完全。房地產(chǎn)企業(yè)應用公允價值計量需要以下披露:1、需要披露房地產(chǎn)采用公允價值計量的相關數(shù)量信息；2、對公允價值變動給公司帶來的變化進行披露；3、需要對轉換用途的房地產(chǎn)進行披露；4、需要對房地產(chǎn)的取得方式以及依據(jù)進行披露；5、需要披露公允價值的取得方法，如公司運用比較法進行的評估等。

二、公允價值取得面臨的困難

（一）實施條件較為苛刻。公允價值獲取的問題是企業(yè)應用公允價值計量必須要克服的問題。然而，只有在嚴格的條件下企業(yè)才能夠運用公允價值計量，必須同時滿足以下兩個條件:一是在活躍的房地產(chǎn)市場上企業(yè)可以獲得類似或相似房地產(chǎn)的相關信息及市場價格，并且能夠合理地估計房地產(chǎn)的公允價值；二是投資性房地產(chǎn)坐落地有活躍的房地產(chǎn)市場。以上條件非常苛刻，因為要了解類似或相似的市場環(huán)境、什么是活躍市場、房地產(chǎn)的新舊程度以及用途、活躍市場是怎樣的市場等問題。這些信息在實際情況下獲取的難度不僅大，并且成本也較高，這也是企業(yè)采用公允價值計量的一道門檻。

（二）缺乏相應的市場環(huán)境。現(xiàn)階段，我國已經(jīng)基本建立了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制。考慮到我國的市場經(jīng)濟體制是從計劃經(jīng)濟體制中逐步轉化過來的，并且受到法律、政治以及經(jīng)濟等多因素的影響，很多非市場化的因素在經(jīng)濟發(fā)展過程中仍然影響著市場經(jīng)濟的發(fā)展。比如，我國市場經(jīng)濟結構尚未完善，對資產(chǎn)以及負債的真實價值的準確性評估還比較困難；在宏觀調控為輔、市場經(jīng)濟為主的政策下，政府的干預在一定程度上會阻礙市場經(jīng)濟的發(fā)展。比較蕭條的部分市場，其資源的價值不能真實地體現(xiàn)出市場價格；我國對會計市場的監(jiān)管機制還不夠完善，會計信息的真實性問題仍然存在，這會造成會計信息上的不對稱，給會計信息使用者帶來一定的困難。

（三）增加了企業(yè)的實施成本。若想在我國以公允價值來計量投資性房地產(chǎn)，首要克服的問題是如何獲得真實可靠的公允價值。由于我國房地產(chǎn)市場相對國外來說還比較落后，缺乏相應的準則以及配套設施，大部分企業(yè)都沒有一個收集公允價值信息的系統(tǒng)，所以在活躍的房地產(chǎn)市場上，企業(yè)從市場上獲得有用的定價信息具有一定的難度。另外，企業(yè)在不同的活躍市場所獲取的信息差異比較大并且在取得外部信息的同時可能還需要支付一筆額外的費用。如果沒有公開的同類市場或活躍市場，企業(yè)還要投入相應的人力和財力通過繁雜的估值技術去獲得市場價格。所以，我們應該時刻關注采用公允價值計量的企業(yè)有沒有仔細地披露公允價值及相關信息。為了滿足市場需要，我國也逐漸出現(xiàn)了一些評估機構，而這些機構就成為了企業(yè)急需聘請的對象。就這些評估費用對企業(yè)來說也是很大的一筆支出。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的建議

（一）加強對公允價值計量的監(jiān)管。為了維持我國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，必須建立健全的市場監(jiān)管制度，從而可以保證企業(yè)在眾多的主觀因素中能夠準確地對公允價值進行評估。而市場監(jiān)管機制的建立可以有效地防范違規(guī)行為的出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，必須對相關負責人進行嚴懲以保障市場經(jīng)濟的正常進行，只有市場得以穩(wěn)定，像公允價值這種主觀性強的新模式才更容易被企業(yè)所接納。

具體改進方法:一是提升監(jiān)管者對公允價值的治理水平和技術，改進有漏洞的治理方法，將風險數(shù)據(jù)化進行監(jiān)控從而找到問題；二是為防止會計人員發(fā)生舞弊行為，我國應建立健全監(jiān)督管理體系，設置嚴格的懲罰機制，一旦發(fā)現(xiàn)嚴重的違規(guī)行為決不輕饒；三是讓資產(chǎn)評估機構參與到市場中去，接受市場的監(jiān)管；四是應加大有關監(jiān)督部門的強度及范圍，還要定期的對投資性房地產(chǎn)進行評價和檢查；五是為確保對外披露的公允價值的合理性，企業(yè)應該建立評估檔案庫，并對評估過程和結果進行審查。

（二）完善企業(yè)會計信息的披露。為加深信息使用者對公允價值的認識，企業(yè)應該對公允價值的估計關鍵性因素、估計基礎以及估計的過程和結果等重要因素進行充分地披露。第一，為了能夠更好地對公允價值的取得情況進行監(jiān)控，企業(yè)應該在財務報表上披露公允價值以及投資性房地產(chǎn)的相關會計信息，并把該信息粘貼在專門的公告欄上公示給大家，這樣可以使監(jiān)管部門及時地獲得真實、詳細的信息，也有利于監(jiān)管部門對公允價值獲取的過程和結果進行全方面的監(jiān)督；第二，企業(yè)自身收益的產(chǎn)生過程，企業(yè)管理層需要做出充分的披露和說明，讓企業(yè)的信息使用者能夠了解每一項收益來源。只有這樣投資者才可以清楚地看清企業(yè)投資者的盈余管理手段，結合自身的經(jīng)驗做出合理地判斷，從而讓企業(yè)管理層利用公允價值產(chǎn)生的預期收益有所下降，進而讓更多的投資者對公允價值有可能會成為利潤操作的工具做出相應的防范。

（三）完善資產(chǎn)評估體系和規(guī)范評估方法。投資性房地產(chǎn)評估價值的合理性取決于評估資料的真實性，健全的資產(chǎn)評估機構，可以提高會計信息的可靠性。我國應抓緊房地產(chǎn)公允價值評估體系的建設，并加強對評估機構的監(jiān)管，強化信息使用者對投資性房地產(chǎn)公允價值的認可度。現(xiàn)行準則規(guī)定我國企業(yè)應該聘請獨立的第三方對房地產(chǎn)進行評估。但目前我國的房地產(chǎn)價值評估機構和專業(yè)人才還不具備權威性，因此我國應加強評估機構建設，為公允價值的可靠性提供保證。具體來說，可以考慮發(fā)布一套完善的資產(chǎn)評估機制:制定嚴格的評估中介準入制度，對評估機構的資格進行嚴格審查；嚴格控制評估人員的從業(yè)資格認證，積極培育優(yōu)秀的評估人才；完善估值技術的相關指南，為估值提供詳細指導；對評估機構進行監(jiān)督檢查，將評估師納入審計鑒定業(yè)務中，出具審計意見，從而提高公允價值可靠性。同時，健全資產(chǎn)評估行業(yè)制度，加大監(jiān)管強度，對做出違規(guī)行為的人員，嚴懲不貸。

另外，為了提高財務信息的可比性，企業(yè)應該在公允價值這一項目上披露更多有關評估體系及方法等方面的內容，比如企業(yè)應該披露獲取公允價值所用的評估假設和評估的技術方法。

主要參考文獻:

［1］張?zhí)?公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用研究［D］.廈門大學，2014.

［2］吳丹.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量之研究［D］.吉林財經(jīng)大學，2012.

中圖分類號:F275

文獻標識碼:A