我國房地產行業經營風險及其防范

□文/崔靜（西京學院會計學院　陜西·西安）

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我國房地產行業經營風險及其防范

□文/崔靜
（西京學院會計學院陜西·西安）

［提要］我國房地產行業健康發展的因素是保持國民經濟健康持續發展。本文著重分析房地產企業在經營方面所遇到的風險，并提出一系列管理措施和建議。

關鍵詞:房地產行業；經營風險；風險防范

收錄日期:2015年11月11日

一、我國房地產行業經營風險分析

1、獲得土地資源階段面臨的風險。在取得土地的階段中會受到國家有關政策的影響所帶來的風險。在中國，政府是可以壟斷供應土地資源的，所以政府出臺的一些政策和供應給房地產開發商土地資源的多少都會在一定程度上影響土地的價格，這樣一來也就大大加大了企業能夠獲得土地資源的難度，導致企業沒有更多的土地資源，使得企業面臨了很多不確定風險。現在我們國家對土地的使用歸屬權大都采用的是招拍的制度，這樣也就意味著各方面條件越好的土地，招拍的競爭也就越大，越多的房地產開發商爭搶。而在招拍的過程中，因為競爭的激烈導致有些開發商拿不到土地，拿不到土地也就意味著工程無法實施，導致一開始的實施計劃落空，這樣無形中就給房地產開發項目的正常運行帶來很多不可預知的風險。

2、房地產項目開發中面臨的風險。從房地產項目開發的最初階段，也就意味著會遇到一些風險，包括最先進行的土地的勘測測量等工作。在開發商拿到競標過來的土地的那一刻，就意味著要做一個詳細的規劃，確定開發這塊土地的最佳時機以及以什么方式來開發等等；再者也是最重要的一步就是開發這個項目大概需要的成本估算。這個階段的風險，首先要面臨的就是政府出臺的一系列的宏觀調控政策所帶來的風險；其次是土地的價值實用性所帶來的風險，就比如開發商經過競標拿來的土地不適合用作原來所規劃好的商業性用途，就算開發完成也沒有太大的利潤價值可收，加上前期工程花了很高的工程費，就會給它帶來損失利潤的風險；再次就是建筑材料價格的不穩定也會帶來風險；最后則是資金運轉流流斷帶來的風險。由因房地產企業在投入建設運行的資金都是靠預收房款和銀行貸款的支撐才能正常運行，所以如果遇到經濟狀況不景氣的情況，或者是遇到了政府又出臺了新的宏觀調控導致政策上有變化、嚴格控制貸款，這些情況都會導致企業項目不能正常運行。

二、我國房地產行業經營風險的成因

1、先期調研不足與信息量缺乏。我國的房地產行業，起步較晚，經驗不足。在進行房地產開發前，沒有充分意識到市場供求的風險。沒有進行詳細完整的市場調研，沒有拿出一套可行性研究計劃和報告。整體規劃沒有了解和研究，以至于政府調整規劃后，公司都不知道，來不及變更小區規劃。對于國家關于土地政策的調整也沒有及早了解到這方面的相關信息，沒有提前知曉土地政策要調整的信息，而土地使用權證時必須要通過招標、拍賣、掛牌的方式，需繳納土地出讓金，這樣就加大了公司的成本。

2、對相關政策反應不敏感。房地產開發與國家經濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的掌握。尤其對信貸的宏觀調控以及新稅務政策的制定，都可能對房地產開發商帶來風險。經濟繁榮時，房地產供不應求，房產價格不斷上升。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到克制，產品開始呈現難以脫手的現象。我國房地產企業對于形勢的波動（如所得稅征繳政策、房地產開發貸款調控政策）反應遲鈍，短時間內沒有做出調整，以至于陷入困境。

3、營銷計劃缺乏新意。由于營銷隊伍素質不高，缺乏對產品的深刻了解，難以認識到和挖掘出產品的特殊價值所在，這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創意，從而難以激活投資人的購買欲望。加上產品本身定位不當，沒有一個好的營銷策劃方案，在市場中就沒有競爭力。以上這些企業內在的和外在的原因，使公司遭受了多種經營風險，項目品牌也遭遇了危機，我國房地產行業陷入了經營困境中。如何走出困境，是擺在我國房地產行業面前的一道難題。因此，必須制定出抵御經營風險的有效對策。

三、我國房地產行業經營風險防范對策

1、注重環境的分析。不管是外部的影響還是內部的影響，經濟上的影響還是政策上的影響，對房地產企業的影響還是很大的，這一點房地產企業要意識到。因為住房一直是老百姓生活上必不可少的物質需要，而且住房問題不是短時間內就可以協調解決的，所以我國政府出臺的相關政策起到了非常大的作用。經濟環境的重要性和政策環境的重要性都不相上下，房地產企業在發展的道路上應該做到全方位的思考，結合各個不同的主體信息，才能做出綜合、合理、科學有效的決策。只有在深刻了解到國家在房地產這方面出臺的政策還有宏觀經濟的發展趨勢，才能做到“知己知彼百戰不殆”，還要有精準的判斷，做出最有利于自己發展且誤差最小、最為可靠的預測，然后再制定出最有利于自己發展的戰略。

2、做到不斷創新營銷手段。從房地產開發商一開始投入大量的人力、物力、財力，到房地產的開發，就是為了在開發完成之后通過利潤升值的方式賺回投資成本，而之后的宣傳銷售環節就顯得尤為重要。好的銷售宣傳手段不僅可以帶來影響力的增大，更重要的是可以帶來銷售業績的提升，從而達到開發商盈利的目的。所以，我們要學會不斷地推陳出新，不斷地開發新的營銷思路。當代購房者要求越來越高，對房子的選購也變得越來越挑剔，所以我們很多時候要全方位地做到高水準、高質量的服務。圍繞消費者，從消費者的角度出發推出一系列優惠于消費者的優質配套服務，這樣才能更好地迎合消費者的心理。

3、學會將風險轉移。房地產企業不管在做什么決策和決定之前一定要給自己多一份保障，正所謂給自己多留條后路。這時候簽訂合同這種方式就顯得尤為的重要。就比如從房地產商最開始投身于項目的開發就需要很雄厚的資金，這時候就牽扯到了開發商和銀行間要簽訂合同。到步入了項目的開發建設過程，就需要和施工單位簽訂合同；到開發項目的中期，涉及到需要購買原材料，就需要和供應商簽訂合同；到最后工程的完結以及產品的出售或者出租也就涉及到和房產中介簽訂合同。這一系列的簽訂合同并不是無用功，而是對之后出現不可預知的風險降低的一份保證。房地產開發商只有更加明確自己在今后經營管理過程中所面臨的風險，在擬定合同的時候，才能夠更加明白確定自己的責任，避免承擔不必要的風險。企業也可以考慮購買保險，因為購買保險所得到的保障遠遠優于在不知情的情況下發生的風險所造成的損失，這也是一種很好的轉移風險的手段。

4、加強公司與公司間的合作，實現優勢互補。現代企業要想在激烈的市場競爭中做永久的常勝將軍，就必須要刻苦鉆研自己的發展戰略，努力提高自身的核心競爭能力，盡量做到揚長避短，采取不同的方法來彌補自己的短處。在經營管理中注重加強與其他公司的合作，這樣就可以做到優勢互補，才能更好地將自己的長處發揮出來彌補自己的短處，達到互利共贏的目的。

主要參考文獻:

［1］趙寶雄.房地產經營的風險管理策略［J］.中國新技術新產品，2012.11.

［2］常媛，周俊峰.中小規模房地產企業投資風險防范研究［J］.財會通訊，2011.17.

中圖分類號:F275

文獻標識碼:A