城鎮(zhèn)化進程中房地產市場發(fā)展建議

□文/李 濤

（鄭州大學西亞斯國際學院 河南·新鄭）

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城鎮(zhèn)化進程中房地產市場發(fā)展建議

□文/李 濤

（鄭州大學西亞斯國際學院 河南·新鄭）

［提要］ 目前，我國房地產業(yè)發(fā)展的并不是那么一切順利，所以找出問題的根源所在，并加以有效地解決已經急不可待。城鎮(zhèn)化是順應時代發(fā)展的潮流，是社會和歷史的選擇，它的出現(xiàn)從一開始就已經看到了結局。在這種情況下，作為當今社會的熱議話題的房地產市場已經迫不及待的想要加入這場旅程中，兩者之間迸發(fā)出強烈的火花。政府應當對房地產業(yè)發(fā)展加以有序的引導，結合國外的一些發(fā)展經驗，才能做到真正的讓廣大人民群眾受益。

關鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產市場；消費需求

本文系鄭州大學西亞斯國際學院2016年度科研基金資助項目：“河南省農村土地流轉機制研究”（課題編號：2016K Y 04）

原標題：基于城鎮(zhèn)化進程下房地產市場的發(fā)展

收錄日期：2016年6月15日

一、緒論

房地產業(yè)是我國改革開放過程中才慢慢出現(xiàn)的新興產業(yè)，卻已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。其支柱性主要是因為，房地產行業(yè)和我國國民經濟的關系日益深厚，不僅影響著與房地產業(yè)有關系的一些企業(yè)，對整個金融范圍甚至上升到整個國家的經濟體系都會產生不可估量的影響。這樣一來，房地產業(yè)是否能夠蓬勃發(fā)展就顯得彌足重要，它作為支柱性的產業(yè)已經深深地影響著國家的未來，直接刺激經濟水平的提高。

城鎮(zhèn)化作為國家戰(zhàn)略規(guī)劃中不可或缺的一大重要決定，不僅已經拿來被一些有名望的專家學者深入研究，對社會的進步和人民收入的提高舉足輕重，顯而易見，城鎮(zhèn)化進程的加快直接帶來的就是城鎮(zhèn)居民的住房需求的暴漲。

隨著房地產業(yè)規(guī)模的不斷增大，住房供應量不斷地增加，導致出現(xiàn)了房價迅速上漲、多地區(qū)發(fā)展不平衡等現(xiàn)象。面對這種情形，房地產業(yè)該如何實施定位和快速有效的控制以及優(yōu)化房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模，這就是本文的選題依據(jù)。研究所得結果期望能夠有利于推動城鎮(zhèn)化進程，加快房地產業(yè)發(fā)展，使兩者能夠協(xié)調發(fā)展。

二、城鎮(zhèn)化建設對我國房地產市場的影響

（一）我國城鎮(zhèn)化水平與房地產業(yè)規(guī)模的量變關系。改革開放以前，我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展一直處于相對比較緩慢的狀態(tài)下，甚至出現(xiàn)過短暫的停滯現(xiàn)象。進入20世紀80年代以來，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的進步那是顯而易見的，這還要歸功于改革開放的大好政策扶持，特別是踏入21世紀以來，城鎮(zhèn)人口平均每年增長竟然超過1，500多萬人，城鎮(zhèn)化率更別提了，高出1.37%，值得一提的是，在2011年城鎮(zhèn)化水平更是取得了突破性的進展，高達51.3%，終于打破了50%的極限；到2015年末，我國城鎮(zhèn)常住人口更是多的驚人，7億多是什么概念，城鎮(zhèn)化率更是高達56.1%，這與“十二五”規(guī)劃的貫徹執(zhí)行密不可分。

（二）城鎮(zhèn)化背景下我國房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模基本情況。隨著房地產熱一波波朝我們襲來，也給我們帶來了許多的問題，隨之而生的就是一個又一個不好解決的問題。但是，也只能面對解決了。首先，我們應該找到問題的根源所在，下面從三個角度簡單概述房地產目前的發(fā)展現(xiàn)狀。

1、房價不斷大幅度的飆升。由于我國的國情現(xiàn)狀，土地仍是稀缺性的資源，供不應求是必然的，我們都學過經濟學，一旦出現(xiàn)供不應求，必將伴隨著價格上漲。消費者對房地產投機欲望的持續(xù)增長為市場需求的發(fā)展鋪平了前進的道路。與此同時，許多地產商只想到了怎么賺錢，根本不管你買不買得起房，進而不斷地抬高房地產價格。

2、房地產市場本身存在的問題。因為房地產業(yè)存在著許多非常誘人的灰色收入，再加上從事房地產行業(yè)沒有很高的入門要求，這樣一來，大多數(shù)投資者利用便利條件紛紛加入，更有甚者有的人為了謀取高額利潤，竟然在短時間內成立一家并不完善的房地產開發(fā)公司，不可避免地，行業(yè)內的領導者資質良莠不齊，當然領導者們的決策也是非常混亂的。

3、我國的房地產金融體系不盡規(guī)范。當前，我國的房地產金融已經形成了較為完善的制度體系，在制度建設的過程中也保持著良好的發(fā)展前景，但是不可否認的是，這其中還是存在著一定的問題，如果問題解決不及時，后果也很難想象。以下幾種現(xiàn)象對房地產行業(yè)發(fā)展的形象舉足輕重：在經濟比較發(fā)達的西方國家或地區(qū)，其住房貸款甚至可以達到房產總貸的70%之高，而我國連10%都不到；另外，貸款在解決居民住房問題的同時也給銀行帶來了不小的風險，資產流動性差、金融市場的不完善等問題層出不窮，再加上個人信用制度并不像發(fā)達國家那么完善、國家政府干預的不及時等都會為房地產行業(yè)帶來不可估量的影響，解決以上問題刻不容緩。

（三）城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產業(yè)發(fā)展的影響。城鎮(zhèn)化在擴大城市規(guī)模的同時，不僅數(shù)量得到明顯的提高，而且城鎮(zhèn)功能和結構也發(fā)生了質的改變，進而改變了城鄉(xiāng)布局和產業(yè)結構，供需關系也發(fā)生了變化。從住房需求方面來看，相關資料表明，中國城鎮(zhèn)化率每年的增長率都穩(wěn)定在1.5%以上，城鎮(zhèn)人口保持在4%～5%的水平上，這是刺激住房需求的關鍵因素。除此之外，政府拆遷政策的落實也讓居民住房的再消費成了現(xiàn)實，當然其中不乏居民隨著收入的提高想要改善生活條件的要求。從供應角度分析，城鎮(zhèn)中一些公司、企業(yè)為了擴大生產規(guī)模、促進產品銷售以及提高人性化服務，進而不斷擴大生產場地，這就需要更多的房子。除此之外，國家支持適當提高中低價位的小戶型商品房和保障房的供應比例。再加上近年來有更多的投資愛好者購置房產不是滿足居住需求，而是當成保值增值的一種方式來獲取一定的收入。

綜上概述，城鎮(zhèn)化不僅刺激了居民的消費需求、投資者的投資需求、企業(yè)的生產性需求，而且改變了居民的消費理念、增加了居民需求層次。

三、城鎮(zhèn)化進程中存在的主要問題

（一）城鎮(zhèn)化建設本身存在的缺陷

1、城鎮(zhèn)化建設過程中缺乏合理的規(guī)劃。絕大部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在最初開始步入城鎮(zhèn)化的時候，并沒有十分明確的目標和方向，更不要提及相應的政策支持，再加上各個城鎮(zhèn)之間與鄉(xiāng)村的聯(lián)系也比較密切，沒有明確的分界線。城鎮(zhèn)化這一路線在起初提出來的時候，只是一個雛形，并沒有形成明確的分工和科學的布局，這都是在日后不斷的發(fā)展中摸索出來的。一些發(fā)展較快的城鎮(zhèn)也只是片面追求效率，而沒有做到因地制宜，也不注重特色設計。

2、國家一直忽略對鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設。近些年來，許多縣城的面貌也是煥然一新。相比而言，大部分的城鎮(zhèn)已經開發(fā)得體無完膚，資源已經面臨壽終正寢的局面，雖然規(guī)模不大，但是各類基礎設施應有盡有，這些城鎮(zhèn)地區(qū)沒有一線城市那么雄厚的經濟實力支撐，就不能維護這些配套功能的日常運轉，就不能更好地發(fā)揮吸納集聚的功能，規(guī)模效益已經收到了極大地剝削。

3、城鎮(zhèn)作為中心發(fā)展區(qū)不應有很強的附設服務效果，但是制約因素也是此起彼伏。城鎮(zhèn)建設進程中不斷與土地規(guī)劃發(fā)生沖突，國家擁有土地的最終支配權，土地不能失而復得，但是城鎮(zhèn)建設設施不行還可以重來，國家在面臨這一選擇的時候多半選擇后者，土地在進行規(guī)劃的時候并沒有考慮城市整體的規(guī)劃，土地雖然是國家的，但是建設用地還是不足，而且很多土地不能循環(huán)使用，流轉也變得困難。

4、在中國這樣一個泱泱大國中，戶籍工作的完成并不那么的順利，雖然國家頒布了相應的戶籍制度來加強社會保障，但是政府并沒有做到及時地管理，再加上一些執(zhí)行部門行動力較差。前段時間的政策改革把鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的城市建設辦公室取消了，農民失去土地就要按制度辦事，轉為非農業(yè)戶口，但是國家對這一部分的規(guī)定也不是那么的詳細和完善，執(zhí)法人員得過且過，才會出現(xiàn)無人理睬的局面，各種違規(guī)亂建、耕地荒置的情況層出不窮。

（二）城鎮(zhèn)化下房地產市場所面臨的問題

1、房價將持續(xù)上漲，主要是因為需求的加大。首先，城鎮(zhèn)化的腳步太快了，中國人愛面子，都想在城里生活；其次，消費者消費觀念的轉變，對房產的投資比例加大；最后，近幾年，到處都在拆房子，拆遷安置讓房產需求不斷增加。這樣無形中是在給消費者帶來壓力。

2、二手房市場不斷升溫，“賣舊買新”已經成為大多數(shù)人改善生活條件的主要途徑，很多人甚至把其作為獲得利益的一種途徑。之前，三級市場的房源大多是以民用住宅房為主。二手房房源形式也變得更加多樣化。二手房市場中的部分別墅、公寓將更多地加入到三級市場競爭中來。特別是別墅、公寓與一手房市場相比又有價格上的優(yōu)勢，更容易受到人們的青睞，這樣發(fā)展不平衡的局面，讓其他房地產市場甚是尷尬。

3、政府加大了對房地產業(yè)的宏觀調控，這一點在像北京、深圳、哈爾濱這樣的大城市表現(xiàn)得尤為明顯。政府將更加全面地介入房地產業(yè)，而不僅僅只是規(guī)范市場秩序。政府從國家利益角度出發(fā)，將政策深入到房地產開發(fā)、土地轉讓、經營等許多方面，某種程度上違背了城鎮(zhèn)化發(fā)展順應自然的原則。

四、對我國城鎮(zhèn)化建設及房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展的建議

保持適當?shù)某擎?zhèn)化發(fā)展速度，為房地產業(yè)發(fā)展指明道路，政府應當對房地產業(yè)的發(fā)展加以有序地引導，結合國外的一些發(fā)展經驗為我國所用，因地制宜，還要保證其可以穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展。在此基礎上，縮小城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產業(yè)發(fā)展的差距也是重中之重。國家應該加大對公共基礎設施建設的投入力度，同時也要實行互幫互助的良好發(fā)展模式，讓發(fā)達城市或地區(qū)幫助二、三線城市甚至是較為貧困的地區(qū)和城鎮(zhèn)快速提高工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。我國的國情已經注定了我們在以市場為主導的同時，也要加強政府的宏觀調控，根據(jù)不同的發(fā)展地區(qū)做出相應的調整與改變。二者相互影響，相互聯(lián)系。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A