城市綜合體項(xiàng)目（HOPSCA）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)證研究

袁韶華，薛　蓮，俞　嬌，姜丹丹，王茹雪

（江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 徐州，221008）

城市綜合體項(xiàng)目（HOPSCA）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)證研究

袁韶華，薛蓮，俞嬌，姜丹丹，王茹雪

（江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 徐州，221008）

近幾年來(lái)，各個(gè)城市相繼興起了很多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，這些項(xiàng)目成為了城市的新地標(biāo)，也提升了地方整體經(jīng)濟(jì)水平。但也有些綜合體項(xiàng)目，由于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)欠缺、缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研等，導(dǎo)致一些項(xiàng)目成為爛尾樓，不僅無(wú)法順利完工，甚至可能導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)。本課題組結(jié)合了某城市兩個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，進(jìn)行了大數(shù)據(jù)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、資金管理等多方面進(jìn)行了實(shí)證研究和對(duì)比分析，指出了開發(fā)綜合體項(xiàng)目的一些誤區(qū)，得出了開發(fā)綜合體項(xiàng)目的一些風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

城市綜合體；風(fēng)險(xiǎn)管理；市場(chǎng)調(diào)查

一、引言

隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，建筑形態(tài)也發(fā)生了很多變化，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生并逐漸發(fā)展壯大。城市綜合體也稱為HOPSCA（豪布斯卡），因?yàn)槌鞘芯C合體是酒店（HOTEL）、寫字樓（OFFICE）、公園（PARK）、超級(jí)購(gòu)物中心（SHOP MALL）、 會(huì) 議 中 心 （CONVENTION）、 公 寓（APARTMENT）功能的綜合，又被稱為“城中之城”。城市綜合體的基本特征是具有超大的空間和開發(fā)規(guī)模、高效的綜合的立體交通體系、現(xiàn)代化的景觀設(shè)計(jì)，以及全面綜合的社會(huì)功能。由于體量巨大、建筑風(fēng)格各有特色、且功能綜合，城市綜合體在所在城市產(chǎn)生了巨大的社會(huì)效應(yīng)，帶動(dòng)了升值預(yù)期，很多都成為了城市的新地標(biāo)。

法國(guó)巴黎的拉德方斯、日本東京的六本木新城、美國(guó)紐約的洛克菲勒中心、香港中環(huán)的太古廣場(chǎng)、深圳的萬(wàn)象城、上海的國(guó)金中心、港匯廣場(chǎng)、北京的東方廣場(chǎng)、華茂中心等都是典型的城市綜合體，它們已經(jīng)成為一張張耀眼的城市名片，不僅給大眾提供了更好的生活空間和娛樂(lè)休閑方式，也改變了城市的面貌，因而得到了大眾的普遍認(rèn)可。

二、城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

在中國(guó)大陸，截止2015年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量達(dá)到5.64億平方米，購(gòu)物中心等綜合體項(xiàng)目突破1萬(wàn)家，全國(guó)已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心4000多家（數(shù)據(jù)來(lái)自第一太平戴維斯）。與各城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)起云涌的態(tài)勢(shì)并存的，卻是大量綜合體項(xiàng)目過(guò)時(shí)的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)模式受到電商、互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢(shì)挑戰(zhàn)，頻現(xiàn)“關(guān)店潮”，如2015年萬(wàn)達(dá)關(guān)停了45家門店，潘石屹旗下的光華路SOHO綜合體項(xiàng)目建成后絕大部分卻改成了移動(dòng)辦公SOHO3Q。還有的綜合體項(xiàng)目由于忽視了市場(chǎng)的需求，項(xiàng)目的可行性，導(dǎo)致綜合體項(xiàng)目存在建設(shè)期短、市場(chǎng)研究不到位、選址失誤、消費(fèi)能力不足等一些問(wèn)題。尤其一些三四線城市，因?yàn)闆Q策層風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)欠缺、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致開發(fā)遇阻、詢問(wèn)作者困難、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)重重。

綜合來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市綜合體起步較晚，經(jīng)驗(yàn)不足，個(gè)別城市把綜合體項(xiàng)目當(dāng)成了拉動(dòng)GDP的主要工具，本文分析了目前城市綜合體開發(fā)過(guò)程中的一些誤區(qū)，分析了其背后深層次的原因，并以兩個(gè)開發(fā)狀態(tài)迥異的城市綜合體項(xiàng)目（D廣場(chǎng)和X廣場(chǎng)）作了實(shí)證研究，以期為二三線城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)提供建議和參考。

三、城市綜合體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

（一）項(xiàng)目前期可行性研究和市場(chǎng)調(diào)研的精準(zhǔn)性不足

市場(chǎng)調(diào)研是決定項(xiàng)目是否可行，未來(lái)是否能盈利的基礎(chǔ)，是先于設(shè)計(jì)施工的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。如日本的六本木新城開發(fā)期長(zhǎng)達(dá)17年，項(xiàng)目前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)就花了14年，可謂十年磨一劍，項(xiàng)目建成后取得了巨大的成功，已經(jīng)成為東京著名的游購(gòu)中心和新地標(biāo)；巴黎的拉德芳斯也歷經(jīng)16年分階段建設(shè)，成為匯集了眾多商業(yè)中心、超市市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的HOPSCA。

相比之下，中國(guó)的綜合體項(xiàng)目前期市場(chǎng)決策環(huán)節(jié)很短，多則1年，少則幾月，個(gè)別地方政府甚至把開發(fā)綜合體項(xiàng)目當(dāng)成了提升城市形象、拉動(dòng)GDP的救命稻草，卻忽略了市場(chǎng)消費(fèi)能力這一重要基礎(chǔ)。由于缺乏對(duì)新形勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，缺乏足夠的消費(fèi)群體支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目存在諸多先天缺陷，帶來(lái)了產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，如：規(guī)劃理念陳舊，無(wú)法滿足現(xiàn)代人群體驗(yàn)空間、體驗(yàn)生活的消費(fèi)需求；盲目追求大體量、大規(guī)模，導(dǎo)致大量空置（如東莞華南MALL和福中福.國(guó)際城）；人流路線設(shè)計(jì)不合理，角落的商家由于可及性差而紛紛退出；配套設(shè)施不足、餐飲停車不便，導(dǎo)致消費(fèi)者棄用等一系列問(wèn)題。

以X廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目總建筑面積約25萬(wàn)平方，容積率2.7，停車位1600個(gè)，綠化率20%，項(xiàng)目定位為高端城市綜合體、城市新地標(biāo)，主打奢侈品消費(fèi)，旨在打造一個(gè)集旅游、藝術(shù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲、逛街于一體的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，X廣場(chǎng)所在城市2015年人均可支配收入約20000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐奢侈品消費(fèi)這架馬車。該項(xiàng)目的公寓戶型定位、面積定位均與市場(chǎng)需求有較大差距，客戶對(duì)公寓戶型需求以三房為主，面積主要在80-160平方米（占比81%），但X廣場(chǎng)的公寓主打戶型面積卻以200-360平方米為主，140-160平方米的僅占10%。商鋪部分，客戶傾向于租賃（占比78%），但開發(fā)商的既定策略卻是只售不租，且定價(jià)（起價(jià)30000元/平方米）遠(yuǎn)高于消費(fèi)者心理預(yù)期（12000-15000元/平方米）。由于該項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查工作不充分，導(dǎo)致了供給和需求錯(cuò)位，項(xiàng)目面臨著較大的市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)。

（二）選址欠考慮

工程選址事關(guān)一個(gè)項(xiàng)目的成敗，不同的區(qū)域、不同的商圈有不同的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力，選址是決定綜合體項(xiàng)目需求的主要因素之一，選址不恰當(dāng)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)施工風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如東莞華南MALL，由于選址失誤，地理位置先天不足，所處區(qū)域發(fā)展滯后，交通也不便捷，再加上市場(chǎng)客群定位等原因，導(dǎo)致該項(xiàng)目建成后長(zhǎng)期空置，冷冷清清。與此不同，D廣場(chǎng)選址就比較謹(jǐn)慎，其案址周邊3公里范圍內(nèi)有30多個(gè)既有小區(qū)，人口20多萬(wàn)，5公里內(nèi)常住人口50多萬(wàn)，且同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)幾乎為零，該綜合體項(xiàng)目選址的正確為其多種商業(yè)業(yè)態(tài)提供了充足的客戶群體，促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售和順利運(yùn)營(yíng)。

選址失誤不僅導(dǎo)致了消費(fèi)市場(chǎng)的不足，也會(huì)影響項(xiàng)目施工的難易程度，增加項(xiàng)目的施工風(fēng)險(xiǎn)，從而引致開發(fā)期延期，成本劇增，開發(fā)商因資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。如X廣場(chǎng)，項(xiàng)目選址在某風(fēng)景湖區(qū)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)緊鄰大片湖水，地基施工中由于滲漏水和深基坑開挖工作出現(xiàn)了很多意外狀況，導(dǎo)致項(xiàng)目基礎(chǔ)施工拖了將近1年。選址問(wèn)題直接導(dǎo)致了工程成本的直接上升，以及工期的延長(zhǎng)。拖延又引起了已交定金的商家和消費(fèi)者的擔(dān)心和不滿情緒，開發(fā)商對(duì)此處理欠妥，又進(jìn)一步引發(fā)了消費(fèi)者的擔(dān)憂心理，對(duì)后期的項(xiàng)目銷售造成了消極影響。后期又出現(xiàn)了地基裂縫、漏水、甚至售樓處玻璃都破碎掉等等的問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目雪上加霜。銷售不暢、再加上企業(yè)資金運(yùn)作的一些失誤，導(dǎo)致了項(xiàng)目一度停工，進(jìn)一步工期拖延，形成了惡性循環(huán)。

選址問(wèn)題某種程度上是項(xiàng)目的先天因素，如果先天地理位置不合理，則開發(fā)商需要付出十倍百倍的努力來(lái)使項(xiàng)目順利竣工，并投入運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)操盤能力是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

（三）資金運(yùn)營(yíng)模式不合理

資金是一個(gè)項(xiàng)目的生命線，資金緊缺會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目陷入死地，所以如何謹(jǐn)慎運(yùn)用資金，保持充足的流動(dòng)資金是一個(gè)項(xiàng)目成功的基本要求，資金風(fēng)險(xiǎn)和工期風(fēng)險(xiǎn)是多種風(fēng)險(xiǎn)的直接表現(xiàn)形式。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)傾向，習(xí)慣于將銷售回款以及其他回流資金用于項(xiàng)目圈地、擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。這樣一旦資金被凍結(jié)在土地中，后續(xù)開發(fā)建設(shè)將無(wú)以為繼，進(jìn)而引發(fā)爛尾預(yù)期，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，導(dǎo)致銷售不暢。近年來(lái)樓盤爛尾的案件中，由于資金緊張而導(dǎo)致樓盤爛尾、開發(fā)商破產(chǎn)的不勝枚舉。

X廣場(chǎng)的爛尾甚至后來(lái)開發(fā)商的破產(chǎn)直接源于資金鏈的斷裂，據(jù)本課題組的深度調(diào)查數(shù)據(jù)，開發(fā)商除了X廣場(chǎng)項(xiàng)目之外，在該市還同時(shí)上馬了六個(gè)項(xiàng)目，其集團(tuán)子公司在其他城市也頻頻出手拿地，資金大部分都凍結(jié)在了土地上。在X廣場(chǎng)項(xiàng)目遇到危機(jī)時(shí)，其他子公司也資金緊張，愛(ài)莫能助。X廣場(chǎng)項(xiàng)目起初有政府的優(yōu)惠貸款政策，但時(shí)間長(zhǎng)了，銀行因貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，拒絕放款，使項(xiàng)目徹底陷入危機(jī)。工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)，疊加著信任風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致了該集團(tuán)的破產(chǎn)。

（四）傳統(tǒng)的綜合體運(yùn)作方式面臨轉(zhuǎn)型壓力

傳統(tǒng)的綜合體項(xiàng)目運(yùn)行模式基本上是蓋樓-銷售或出租模式，也有個(gè)別開發(fā)商商業(yè)全部自持，出租店面后統(tǒng)一管理，以打造統(tǒng)一的形象和一致的風(fēng)格。作為商業(yè)鋪面購(gòu)買者或出租者的各類商家，是商業(yè)地產(chǎn)或綜合體項(xiàng)目的主要需求方。但是近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、電商大量涌現(xiàn)，傳統(tǒng)的商場(chǎng)、超市、綜合體項(xiàng)目承擔(dān)的為客戶提供信息流、物流、資金流的服務(wù)已被官網(wǎng)、京東、天貓?zhí)詫毜入娚叹揞^所壟斷，人們不需上實(shí)體店，在網(wǎng)絡(luò)幾乎可以買到所需要的一切商品。線上購(gòu)物的普及使得人們對(duì)線下傳統(tǒng)商家的依賴和選擇度大大降低，實(shí)體店的生意受到了互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)店、電子商務(wù)等多種新生力量的嚴(yán)重沖擊，導(dǎo)致了大量綜合體入住商家的退訂退租。萬(wàn)達(dá)的關(guān)店潮、沈陽(yáng)久光百貨、百盛、中都、華堂、尚泰等的停業(yè)潮都是新型網(wǎng)絡(luò)時(shí)代對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式敲起的警鐘。所以綜合體項(xiàng)目的開發(fā)在可行性研究和項(xiàng)目建設(shè)階段，就應(yīng)該積極尋找新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，尋找適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、電子商務(wù)的線上線下結(jié)合的新型綜合體經(jīng)營(yíng)方式，以減少未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）充分重視前期市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目開發(fā)的重要前提，是項(xiàng)目成功的根本保證。城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)資本量大、業(yè)態(tài)分布廣泛，所以項(xiàng)目前期的目標(biāo)客戶需求分析、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位等一定要準(zhǔn)確全面，切記脫離客觀實(shí)際。項(xiàng)目的體量和消費(fèi)水平一定要符合本地的消費(fèi)水平，不要一味追求大項(xiàng)目、大面積和高檔消費(fèi)。前期有效的市場(chǎng)調(diào)查是避免項(xiàng)目盲目上馬、或者供需不對(duì)路的有效手段。

（二）科學(xué)選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)

選址意味著選擇了交通條件、消費(fèi)人群、以及商業(yè)圈，科學(xué)的選址可以保證有足夠的消費(fèi)群體，減少工程潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目成功的基石。科學(xué)的、適度超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)有助于綜合體項(xiàng)目適應(yīng)新時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式。例如公寓可以規(guī)劃設(shè)計(jì)成為社交公寓，使其成為一個(gè)具有向心力的社交空間；也可以使其配備智能家居系統(tǒng)、超聲波停車尋車系統(tǒng)、智能安防監(jiān)控系統(tǒng)、甚至人工智能等，成為真正的智屋。城市綜合體未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是智慧綜合體，而智屋將成為智慧綜合體的基礎(chǔ)，智慧城市的基本單元。

（三）更新經(jīng)營(yíng)理念，擁抱互聯(lián)網(wǎng)

互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)時(shí)代，電商是大勢(shì)所趨，綜合體的開發(fā)應(yīng)適時(shí)更新經(jīng)營(yíng)理念，改革傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式，結(jié)合線上線下銷售，將線下實(shí)體門店作為電商平臺(tái)的體驗(yàn)平臺(tái)、社交平臺(tái)、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，提供嶄新的消費(fèi)體驗(yàn)，然后創(chuàng)造出以預(yù)售為核心的銷售方式；應(yīng)注重與消費(fèi)者和商戶的有效溝通，人性化提供服務(wù)，減少商戶經(jīng)營(yíng)顧慮，關(guān)心商戶盈利情況，提供針對(duì)性的幫助措施以留住商家。如日本永旺湖城主力店皆為自營(yíng)，此舉贏得了眾多品牌商家的信任，從而入住率極高；開發(fā)商也應(yīng)培養(yǎng)深耕城市的精神，而不是單一的開發(fā)-銷售，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合政府、消費(fèi)者、商家等多方的力量，將商業(yè)綜合體打造為具備工作、生活體驗(yàn)、社交、娛樂(lè)休閑、居住的智慧綜合體。

（四）確保項(xiàng)目資金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

資金是一個(gè)項(xiàng)目順利運(yùn)作的生命線，綜合體的開發(fā)體量巨大，更需要充裕的資金做保證，開發(fā)商要慎重對(duì)待項(xiàng)目資金流，不能過(guò)度依賴銀行貸款。尤其對(duì)于施工條件復(fù)雜的項(xiàng)目，開發(fā)商應(yīng)預(yù)判市場(chǎng)、分析政策、提前進(jìn)行完善的風(fēng)險(xiǎn)分析，事先提留風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備金，防止首尾難顧，資金鏈斷裂。銷售回款應(yīng)優(yōu)先用于保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行，而不是盲目圈地。

（五）重視施工質(zhì)量，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控

施工質(zhì)量是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，施工質(zhì)量是開發(fā)商最好的名片，是最好的營(yíng)銷手段。X廣場(chǎng)項(xiàng)目基礎(chǔ)施工中出現(xiàn)的裂縫問(wèn)題、不均勻沉降問(wèn)題是使銷售陷入冰點(diǎn)的關(guān)鍵因素，這與項(xiàng)目本身選址有關(guān)，也與開發(fā)商缺乏質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有關(guān)。所以企業(yè)要堅(jiān)持質(zhì)量至上，審慎對(duì)待每一步的項(xiàng)目流程，對(duì)可能發(fā)生的各種質(zhì)量問(wèn)題要提前制定各種質(zhì)量管控措施及監(jiān)督措施，并落實(shí)到人，制定應(yīng)急預(yù)案，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。

開發(fā)商在開發(fā)綜合體項(xiàng)目時(shí)，尤其要注意風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)識(shí)別、判斷、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)估、以及風(fēng)險(xiǎn)措施的制定。綜合體項(xiàng)目可能的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)、政策、技術(shù)、資金、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等各個(gè)方面，全面的風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)開發(fā)綜合體項(xiàng)目的必備利器。

（六）政府扶持政策的穩(wěn)定性

城市綜合體項(xiàng)目一般規(guī)模較大，資金需求大，需要地方政府大力支持。但綜合體項(xiàng)目是否真有必要，需要經(jīng)過(guò)前期科學(xué)的論證，避免地方政府為了GDP盲目上馬綜合體項(xiàng)目。對(duì)于綜合體的消費(fèi)群體的設(shè)定也要實(shí)事求是，根據(jù)城市發(fā)展水平和消費(fèi)能力綜合確定，避免好高騖遠(yuǎn)，過(guò)于追求高檔、推崇奢侈消費(fèi)可能會(huì)曲高和寡，獨(dú)木難支。也有些地方政府大力推動(dòng)城市綜合體的發(fā)展，然而后續(xù)的交通、配套、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面難以提供有效支持，使得有些綜合體最終演變?yōu)闋€尾樓。綜合體的開發(fā)，尤其是高密度、體量大的綜合體，更需要科學(xué)的決策和相關(guān)制度的扶持。

［1］茍雪.大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究［D］.濟(jì)南：山東科技大學(xué)管理學(xué)院，2010.

［2］HOPSCA.［DB/OL］http：//baike.baidu.com/link？url=R-nIJFcGeJ52 TAo9BwjJs-38XJnGrqXKKmncE_GRWSoSu0HKKYcaO9VX57LU 8Ik-nYofxkaygFpI-DKd7ot0nq

An Empirical Study of Risk Control in the Development Of
HOPSCA

YUAN Shao-hua，XUE Lian，YU Jiao，JIANG Dan-dan，WANG Ru-xue
（Jiangsu JIANZHU Institute of Architecture and Technology，Jiangsu221008，Xuzhou）

Many HOPSCA projects rise in many cities recently，and some became the new landmark of the city，and also improved the development of local economy.Yet some HOPSCA failed due to the lack of risk management or rigorous market survey，the result is losing all the invest，even the developer might bankrupt.We conduct a big data survey of two HOPSCA projects in one city，then we carry on a comparative analysis of these two projects from project orientation，product planning，price planning，cash flow management，etc.We point out some misunderstanding of HOPSCA development in CHINA，also give some advice about the project risk management，government support，feasibility research and operation pattern of HOPSCA.

HOPSCA，risk management，market survey

F293.3

A

1671-5004（2016）03-0017-03

2016-6-10

江蘇省大學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201510849005Y）。

袁韶華（1974-），女，山西省萬(wàn)原市人，江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)博士研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。