電子商務對商業地產空置率的影響

譚 希 詹 翌

重慶交通大學

電子商務對商業地產空置率的影響

譚 希 詹 翌

重慶交通大學

當前，電子商務正迅速的滲透到每一個行業領域，并從根本上改變著企業內部運作、外部合作與交流的機制，前所未有的提高著整個社會資源的運行效率，也毫不留情的打破了實體店的經營體系。對商業地產也造成了一定影響。本文從電子商務角度出發，分析了商業地產空置率增高的原因，并提出了相應的一些建議。

電子商務；商業地產；空置率

一、問題的提出

隨著電子商務的迅猛發展，全國各地實體店經營越發困難，各地關店潮愈演愈烈。截止到去年年底一線城市的商業空置體量達342.9萬平方米，平均空置率達7%；其中一線城市空置率最高的上海達12.4%.二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，平均空置率達21%；三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，平均空置率高達28%。

與傳統實體店舉步維艱相反，電子商務作為較先進的商業模式在中國快速興起并呈現蓬勃發展之勢。據中國國際電子商務中心正式發布的 《中國電子商務報告(2015)》核心數據顯示，2015年，中國電子商務繼續保持快速發展勢頭，交易額已達到20.8萬億元，同比增長27%。報告同時顯示，2015年，中國電商網絡零售總額達到3.88萬億元，同比增長33%，其中實物商品網絡零售額占社會消費品零售總額的10.8%。從以上數據來看，電子商務的迅猛發展是目前國內商業地產空置率普遍增高的一個重要原因。

二、電子商務影響商業地產空置率原因分析

1.對傳統零售業實體店的沖擊

當前，電子商務正迅速的滲透到每一個行業領域，并從根本上改變著企業內部運作、外部合作與交流的機制，前所未有的提高著整個社會資源的運行效率，也毫不留情的打破了實體店的經營體系。電子商務較傳統實體店有以下優勢。

首先，在價格方面，傳統實體市場中，銷售結構是一種金字塔結構，銷售環節通常要經過廠商-批發商-零售商-顧客等多個環節，金字塔底部的消費者群體得到的商品被附加了多重渠道成本，價格遠遠高于出廠價格，而消費者對商品價格最敏感，價格是傳統零售業實體店最大硬傷。

其次，在經營成本方面，實體店的落成，要考慮人流量，地理位置等問題。實體店要正常經營，但從店面來講，租入的店鋪首先是高額的裝修費，租金，雜費等，這些都將關系到是實體店的成本，實體店的壓力很大，一方面就來自于高額的成本。而電商零售的成本主要來自于貨物的成本，營銷成本，物流成本，但是沒有高額的租金，成本遠遠低于零售實體店的成本。

此外，在銷售機會方面，傳統實體店受限于時空，營銷的群體受到限制。電子商務克服了時空的限制，可以不受地面店地理位置方便與否的影響，不受營業時間的限制，電商利用網絡平臺進行24小時不間斷交易服務，沒有排隊交款的問題，一切都可以滿足消費者的個性化購物時間和地點，網絡購物沒有地域的困擾，網絡平臺無限廣闊，各類商品應有盡有，商品信息及內容之豐富可以滿足消費者的種種個性化需求。

面對以上優勢，傳統零售業實體店無力應對，商業地產項目招商壓力加劇。此外，部分零售業謹慎擴張，另有部分甚至直接關閉門店，空置率隨之增高。

2.商業性用房需求減少

電子商務不僅影響傳統零售業，對傳統中介服務、票務銷售、充值業務等方面也有著巨大影響。這種新的交易或服務模式使得這些行業對商業性用房的需求減少。

從中介服務來看，電商中介與傳統的市場中介相比，電商中介的成本低，所以它的中介費也較傳統中介較低，它的成本不像過往的中介公司，對實體店鋪的需求也不是必須的，其運作于虛擬的互聯網環境中。另外，電商中介也超出了地域限制，因為傳統中介只能跟某幾個小區，但是現在電商中介可通過網絡平臺實現跨區域信息的整合。所以電子商務的崛起大大減少了中介服務企業對商業用房的需求。

票務代售點與之類似，隨著電子商務的發展，越來越多的年輕人選擇在網上購買機票或火車票，一方面，網上購票在購票時間上往往比在代售點要提前幾天，在節假日高峰期特別是春運期間這提前的幾天時間無疑是致命的。另一方面是網絡購票方便快捷，不會收取代購費用，也不用排很長的隊，節省了大量時間和精力。此外政策紅利的消失是壓垮實體代售點的最后一顆稻草。眾多代售點因此關閉。

總之，不管是中介服務還是票務銷售，或者其它的服務行企業，電子商務的新模式改變了傳統服務業的運作模式，減少了對商業用房的依賴性。

三、電商角度下降低商業地產空置率的建議

1.加強實體店的競爭力

構建線下線上相融合的全渠道零售模式。實體店與電子商務相結合，構建全渠道，從而克服了實體店最大的弊端——受營業時間、地點的限制，滿足了目標消費者隨時隨地購物的需求，而且線上無限的貨架空間，這一定程度上解決了實體店受貨架空間限制的問題，給目標消費者提供了更多的商品選擇。

突出特色和優勢，實體店在發展過程中要合理的進行價格管理，消費者的重要需求之一為消費者從功能訴求向情感訴求過渡。特別是針對80后的消費者，追求自由自在，自娛自樂，追求新奇，因此實體店在經營過程中注重情感體驗的同時，增加新產品比例。

2.商業地產投資建議

在當前電子商務發展環境下，投資商業地產要充分考慮不同類型商鋪受電商沖擊程度，如對于容易受到電商沖擊的百貨、服裝、化妝品等這類型產品時，投資應謹慎。對于經營大宗物品和高端高價商品的商鋪，如家具建材、黃金珠寶、奢侈品、高端服裝及其他高端商品等商業。服務類型的商鋪，如醫療、保健、娛樂、餐飲、賓館等商業，是網店無法取代的服務產品。應當作為投資的熱點。

四、結語

綜上所述，電子商務的迅猛發展，對傳統零售業實體經營模式造成了劇烈的沖擊，實體經營競爭激烈及新的交易模式使得商業用房需求減少均導致了商業地產空置率的增高。要降低商業地產空置率，一是在商業地產投資過程中需有效規避風險，二是實體店必須提高自身競爭優勢，建立互聯共贏的商業模式。對電子商務與實體銷售進行戰略布局，引導兩個平臺間利益平衡，優勢互補，整合可用資源，使其互相促進，和諧發展。

[1]李暉. 論電子商務對實體店的影響及對策分析[J].江蘇商論，2015(2)：117-118.

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[3]艾振強.如何念好“商業地產經”[J].中國房地產：市場版，2015(23)：44-46.