三聯單房屋再轉讓法律與實務

王國忠,王明睿

(1.黑龍江省政法管理干部學院，哈爾濱 150080； 2.黑龍江省律師協會，哈爾濱 150001)

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三聯單房屋再轉讓法律與實務

王國忠,王明睿

(1.黑龍江省政法管理干部學院，哈爾濱 150080； 2.黑龍江省律師協會，哈爾濱 150001)

摘要：三聯單房屋權利人取得房屋的方式決定了其對房屋所享有的權利性質，該權利性質決定了三聯單房屋再轉讓行為的性質。從房屋建造入手，依次辨析房屋性質、權利人取得房屋的行為性質及其對房屋所享有的權利性質，進而確定三聯單房屋再轉讓行為的性質和法律后果，并借此施以必要的法律救濟。

關鍵詞：三聯單房屋;再轉讓;行為性質;法律救濟

現實生活中存在大量的未辦理產權登記的房屋及其轉讓行為。由于這些房屋的轉讓人通常都持有一張取得房屋時支付對價的“三聯單”收據，故稱其為“三聯單”房屋。在《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國合同法》等法律共同構建的我國不動產取得及轉讓制度下，有關三聯單房屋再轉讓行為的性質、法律效力及其法律后果等問題，學術界的觀點見仁見智，雖不統一，但法理可容。而實務中人，如糾紛當事人、代理人或裁判人員，其觀點則各取所需，唯我是解，唯我是用，縱然自相矛盾也無所顧及。本文擬從《物權法》、《合同法》的基本制度出發，結合我國房屋供給方式、管理體制和房屋的商品屬性，對三聯單房屋再轉讓行為性質、法律后果及其救濟措施等進行梳理，試圖在法理、法律、司法和法務等多個層面建立起統一的法律評價規則，以完善相關法律制度，規范相關法律活動。

一、三聯單房屋及其成因

三聯單房屋有廣義和狹義之分。廣義的三聯單房屋泛指已經完成建造且已經通過公開或定向銷售、集資分配、還遷補償、產權置換、抵頂工程款或者自建自住等方式確定了權利人，而權利人尚未進行產權登記的房屋。狹義的三聯單房屋僅指上述房屋中依法建造且已經交付買受人的商品房。本文從廣義三聯單房屋的角度對相關法律與實務進行研究。

三聯單房屋的成因比較復雜，有歷史的，也有現實的。新中國成立以來的房屋供給方式主要是公建民租或自建自住。自改革開放以來，國家允許社會資本建造商品房出售，有條件的居民開始在商品房市場上購買住房。始于上個世紀末的“房改”，國家機關、企事業單位和社會團體開始向其干部、職工出售已建在租公房。隨著居民、村民生活水平的不斷提高，城鄉居民通過自建自住方式改善居住條件的情形也比較普遍。在這種住房供給制度的變革過程中，一方面城鄉居民的住房條件大為改善，許多家庭出現了住房剩余，并將剩余的房屋用于出租或轉讓；另一方面國家的房屋建造管理制度、轉讓管理制度和產權登記制度卻不盡完善、不夠統一且相對滯后，許多房屋并未嚴格依法建造、依法轉讓和依法登記，三聯單房屋隨之產生。

三聯單房屋的成因還可從管理者、建造者和使用者的角度進一步分析。

從管理者角度，既有制度上的政出多門、管理規則不統一，也有部門利益或個人利益驅動下的故意違規、違法、權力尋租，使本來就不規范、不統一的政策法律被歪曲，權利被濫用。例如，濫用集資建房政策的現象、濫用經濟適用房政策的現象、濫用城市棚戶區改造政策的現象；濫用土地政策進行融資的現象；違規出售在租公房現象；違規批準城鄉居民自建房現象；不嚴格執行商品房開發準入制度和疏于管理導致的爛尾樓現象、質量缺陷樓現象、手續缺陷樓現象以及行政事業規費欠費樓現象等。

從建造者角度，一些商品房開發商或集資房建設單位沒有相應的房屋建造資質，不具備相應的經濟技術能力，缺乏應有的商業道德、商業信用，或者進行商業投機，在沒有必要資金、技術、開發管理經驗的情況下違規或違法取得開發手續，寄希望于通過非法集資、提前銷售、施工企業墊資等手段籌資，通過修改規劃、偷工減料等手段降低成本，通過拉關系、商業賄賂等手段拖欠行政事業規費，通過認籌、認購、訂購、預約等方式躲避房屋預售、銷售管理，不按技術標準和技術規范進行房屋驗收。

從使用者角度，一些購(建)房人為謀取不當利益而進行商業投機、惡意毀約或逐利性違約。例如，一些城鄉居民為節省審批手續費、拒交土地出讓金而私建自用房；城市棚戶居民為多得安置補償房(款)在拆遷改造前突擊性私建濫建；商品房購房人為規避政府出臺的限購政策或者為節省房屋交易稅費而回避銷售管理和產權登記；偽造信息騙取經濟適用房后私自轉讓；欠缺集資人資格、公寓房使用人資格而由他人冒名頂替。

上述現象或者導致房屋建設手續瑕疵，或者導致房屋質量瑕疵，或者是房屋權利人不適格，是三聯單房屋的主要成因。

二、三聯單房屋權利人的權利

三聯單房屋權利人取得、占有房屋的方法、途徑、法律關系不同，其對三聯單房屋所享有的權利性質也各不相同。

根據《物權法》規定，因執行人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得的房屋，或者因繼承、接受遺贈、合法建造取得的房屋，即使未進行房屋所有權登記，甚至權利人尚未實際占有房屋，也不影響其對房屋依法享有所有權。多人因執行生效法律文書取得房屋所有權的，其所有權是單獨所有還是共同所有，由法律文書確定；法律文書沒有區分的，根據《物權法》第一百零三條的規定予以確定。繼承人、受遺贈人為多人的，根據遺囑或遺贈扶養協議確定其所有權關系；遺囑或遺贈扶養協議沒有明確的，根據《物權法》第一百零三條的規定予以確定。一人合法建造的房屋，建造者對房屋單獨(或夫妻共同)享有所有權；多人共同合法建造的房屋，根據房屋建造協議約定共同所有；沒有約定的，根據《物權法》第一百零三條規定予以確定。

買受人基于履行有效商品房買賣合同已經實際占有房屋，支付了全部或大部分購房款，雖然未進行產權登記，但在既有法律、行政法規條件下，其占有、使用房屋和通過使用房屋獲取收益的權利已經具有對世效力，其再行處分房屋的行為也未被法律、行政法規所禁止，只是未經登記不發生物權效力。這種物權轉移受限的不“完全所有權”，已經具備了“準所有權”的性質。買受人已經實際占有房屋，雖然未支付購房款或未支付大部分購房款，但其不知道開發商一房二賣的事實，依《物權法》、《合同法》及其司法解釋之規定，買受人仍對房屋享有準所有權，可以對抗一房二買中合同成立在先且已經支付了全部或大部分購房款并進行了產權登記的買受人；如果買受人明知開發商一房二賣的事實而購買和占有房屋，其對房屋的占有不能對抗房屋買賣合同成立在先且已經支付了全部或大部分購房款并進行了產權登記的買受人，因為此時雙方的買賣行為已經屬于《合同法》五十二條(二)項規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”行為，當然不具有法律效力。

買受人基于履行有效商品房買賣合同而支付了全部或大部分購房款，但未實際占有房屋，其對約定購買的房屋享有債權請求權，可請求出賣人交付房屋。此時買受人的請求權不能對抗開發商一房二賣中合同成立在先的買受人、進行了產權登記的買受人和已經實際占有房屋的買受人。

因執行生效法律文書或因繼承、接受遺贈、合法建造而取得房屋的權利人，在未進行產權登記的情況下實施房屋再轉讓，如果買受人支付了全部或大部分購房款且實際占有房屋，則對房屋享有準所有權；如果未實際占有房屋，則享有債權請求權，可請求出賣人交付房屋并補充辦理產權登記。已經實際占有房屋但未支付全部或大部分購房款，如果買受人不知道出賣人一房二賣的事實，則其對房屋仍享有準所有權，可對抗買賣合同成立在后且進行了產權登記的買受人；如果買受人明知出賣人一房二賣的事實，則其對房屋的占有不能對抗已經進行產權登記的買受人。

因商品房開發、銷售手續不健全導致不能進行產權登記的房屋，如果房屋質量已經驗收合格，或者雖然尚未驗收合格但所存在的質量瑕疵可以補救，則買受人的權利性質與無瑕疵商品房買受人的權利無異。如果建成的房屋質量不合格且不能進行補救，由于該房屋屬于依法不能使用的房屋，則買受人對該房屋不享有任何權利，只能依法就其無效的購房行為向開發商主張返還購房款或要求開發商賠償經濟損失。

買受人基于無效的商品房買賣合同取得房屋，或者基于其他無效民事行為取得房屋，即使買受人沒有過錯，或者買受人已經支付了全部購房款并實際占有房屋，買受人對房屋也不享有任何權利。買受人沒有過錯的，享有購房款返還請求權；有過錯的，按其過錯承擔相應民事責任。

已經支付了合理對價并實際占有房屋的買受人，不知其前手對房屋沒有處分權，也未進行產權登記。根據《合同法》第五十一條和《物權法》一百零六條規定，房屋買賣合同的效力具有不確定性，買受人對房屋尚不構成善意取得。其占有房屋的現實只在債權關系中具有意義，在物權關系中沒有意義。買受人此時再行轉讓房屋，其轉讓行為僅有合同轉讓的意義，且轉讓的效力不確定。

集資房的集資人已經支付了全部或大部分集資款，無論房屋是否交付，集資人都對其分配的在建集資房或建成集資房享有所有權。集資人部分集資的，集資人與建設單位按份享有所有權；全額集資的，集資人單獨享(建筑物區分)有所有權。

經濟適用房的購房人已經交款入住的，無論購房人是否進行產權登記，都對房屋享有(處分時間受限的)所有權；未入住的，購房人享有債權請求權，可請求經濟適用房的建設單位或銷售單位履行交付房屋等合同義務。

手續不健全的自建自用房屋，如果房屋質量合格且符合用地和規劃要求，則建造人對其建造的房屋享有準所有權，完善相關手續后可登記取得所有權。

三、三聯單房屋再轉讓及其法律救濟

由于三聯單房屋權利人對房屋所享有的權利性質不同，其對房屋再轉讓行為的性質也各不相同。權利人因繼承、受遺贈、執行生效法律文書或者因合法建造取得房屋的，權利人雖然未進行房屋所有權登記，但其已經依法取得房屋所有權。根據《物權法》第二十八條至三十一條規定，法律不禁止此類房屋再轉讓，只是未辦理登記不發生物權效力。對此種情況下的三聯單房屋再轉讓行為，應認定為房屋所有權轉讓，承載該行為的物權合同有效。物權合同成立后，一方當事人以三聯單房屋未進行產權登記為由主張合同無效或要求撤銷、解除合同的，其主張或要求依法不應支持。受讓人因產權登記起訴權利人的，訴訟中可責令權利人先行完善所有權登記，再與受讓人進行所有權轉移登記。

因繼承、受遺贈、執行生效法律文書或者因合法建造與他人共有三聯單房屋的，部分權利人再轉讓房屋的物權合同效力待定。該行為經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意后生效，否則不生效。承載再轉讓行為的物權合同成立且生效后，一方當事人以房屋未進行產權登記或者以房屋存在其他權利人為由主張合同無效或者要求撤銷、解除的，其主張或要求依法不應支持。受讓人因產權登記起訴權利人的，訴訟中可追加其他共有人參加訴訟并責令其先行完善所有權登記，再與受讓人進行所有權轉移登記。

權利人因履行有效買賣合同取得房屋，只因欠缺登記程序而對房屋享有準所有權的，其再轉讓房屋的行為應區別不同情況認定。權利人的前手在買賣合同中的義務全部履行完畢的，權利人的再轉讓行為屬于房屋所有權轉讓；權利人的前手在買賣合同中的義務沒有履行完畢的，權利人的再轉讓行為屬于房屋所有權轉讓附加買賣合同權利轉讓(除交付房屋外的其他請求權)。受讓人因辦理所有權轉移登記起訴權利人的，訴訟中可責令權利人先行完善所有權登記，再與其受讓人進行所有權轉移登記；權利人完善所有權登記需要其前手配合的，可追加為訴訟第三人，并判令其承擔協助義務。如果影響所有權登記的原因是房屋建造手續瑕疵而非房屋質量，裁判機關可中止訴訟，通過司法建議等啟動行政救濟措施，使房屋建造者、權利人能夠完善房屋所有權登記，進而與其受讓人完成所有權轉移登記。

權利人履行有效房屋買賣合同尚未占有房屋的，其再轉讓房屋的行為應當認定為房屋買賣合同權利轉讓。除非其前手在房屋買賣合同中附加有“不得轉讓”的權利限制，否則該合同權利轉讓行為有效，轉讓的內容為尚未實現的合同權利。權利人或其前手已經將轉讓事實通知其債務人的，該轉讓行為對債務人有效。受讓人不能行使合同權利時，可直接起訴原債務人。原債務人基于其對權利人的抗辯事由對受讓人提出抗辯的，訴訟中受讓人可申請追加權利人為第三人參加訴訟，并依有利于受讓人或原債務人的原則，判令權利人直接向原債務人或受讓人履行義務。

未進行產權登記的集資房再行轉讓，權利人全額集資且集資協議中沒有限制轉讓的，其再轉讓房屋的行為屬于房屋所有權轉讓，該轉讓行為有效；集資協議中約定了轉讓范圍或約定了其他集資人的優先受讓權的，其符合約定的再轉讓行為直接有效，違反約定的再轉讓行為可撤銷。集資協議中約定禁止轉讓的，集資人的再轉讓行為不生效。集資房再轉讓行為有效的，訴訟中可責令再轉讓人先行完善所有權登記，再與其受讓人進行所有權轉移登記；集資房權利人完善所有權登記需要集資房建設單位配合的，訴訟中可追加建設單位為第三人并責令其協助完成所有權登記。

集資房的權利人部分集資的，集資人與建設單位共有房屋產權，其再轉讓該集資房時應征得建設單位的同意。集資房建設單位同意轉讓且不行使優先受讓權的，該再轉讓行為有效。訴訟中可責令該集資房的再轉讓人先行完善所有權登記，再與其受讓人進行所有權轉移登記。集資房權利人完善所有權登記手續需要集資房建設單位配合的，訴訟中可追加建設單位為第三人并責令其配合再轉讓人完成所有權登記。

三聯單房屋的開發建設手續、銷售手續不健全，或者房屋質量有瑕疵，如果相關手續或房屋質量瑕疵可以補救，則該房屋權利人再轉讓房屋的行為直接有效。訴訟中可追加房屋建造者為第三人參加，責令其完善開發建設手續或對房屋質量瑕疵予以補救，然后由權利人進行所有權登記和所有權轉移登記。

三聯單房屋作為遺產，繼承人或受遺贈人未辦理產權登記而再行轉讓的，其房屋轉讓行為有效。訴訟中可責令再轉讓人先行完善所有權登記，而且可視具體情況追加房屋建造者或被繼承人取得房屋的前手為第三人參加訴訟，并判令其完善所有權登記所需相關手續；或者中止訴訟、啟動行政救濟程序，幫助再轉讓人完成所有權登記后，再與其受讓人完成所有權轉移登記。

基于無效合同或基于違法建造行為取得房屋的人，對該房屋不享有任何權利。其再轉讓房屋的行為，既不發生合同權利轉讓的效力，也不發生房屋所有權轉讓的效力。

雖然現行法律、法規對三聯單房屋的再轉讓行為持否定態度，但現實生活中大量存在的三聯單房屋轉讓現象卻是司法活動不能回避的事實。從化解糾紛和促進交易的角度考慮，對三聯單房屋的再轉讓行為進行疏導、規制和適當的法律救濟是必要的。區分影響房屋所有權登記的因素不同，訴訟中可根據合同轉讓制度或者房屋建造管理制度，將再轉讓行為人的前手或房屋建造者引入訴訟，判令其消除影響產權登記的因素。對于權利人的前手或房屋建造者無法救濟的三聯單房屋，只要這些房屋在質量上符合安全使用要求，在用地和規劃上不屬于必須拆除的違法建筑，國家應建立相應的行政救濟制度和民事訴訟程序啟動行政救濟程序制度。通過救濟使三聯單房屋能夠辦理產權登記后，裁判機關可判令權利人先行完善所有權登記，再與其受讓人進行所有權轉移登記。

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[責任編輯:曲占峰]

收稿日期:2016-04-21

作者簡介：王國忠(1960-)，男，遼寧建平人，二級律師;王明睿(1972-)，女，黑龍江東寧人，一級律師。

中圖分類號：DF525

文獻標志碼：A

文章編號：1008-7966(2016)03-0063-03