當音樂盒還在轉動……

譚松珩

有一天，我的朋友問我，你覺得現在可以買房子了嗎？就算是我這樣的專業人士，面對普通人這個簡單問題，卻無比犯難。

經濟不斷下行，熱錢不斷流出，建成房屋不斷增加，房屋庫存有增無減，但地產銷量和價格卻在不斷上揚——深圳一騎絕塵，其他一線城市緊隨其后，而目前來看，在政府的減稅、降息刺激下，很多二線城市的房地產價格似乎也蠢蠢欲動。

老實說，如果我的這位朋友問的是，你覺得2016年二線城市房地產會漲嗎，這個問題我回答起來會很有把握，“雖然并不像一線城市那么肯定，但二線城市在今年肯定是大概率上漲的”。可投資這件事并不只是“買入”“持有”這么簡單，為了實現投資收益你必須要賣出，所以能否投資房地產更需要關注的是，明年或者后年，我能夠變現賺錢嗎？

目前經濟的不穩定形態，為回答上面這個問題增加了不少難度——劉易斯拐點、城鎮化空間變小、居民收入水平惡化的潛在可能性，都讓我覺得，地產存在著泡沫，而這個泡沫是繼續膨脹還是即將破裂，卻讓人捉摸不透。

經歷了2008年閃電崩盤到2009年瘋狂反彈后，“房價永遠漲”這個概念已經扎根于每個中國人心中了，最近一次這個概念遭到質疑是2014年：經歷了2013年的房地產瘋狂上量投資后，2014年迎來了巨量供給和人口拐點的雙重打擊，一線房地產價格搖搖欲墜，二、三線城市地產價格則如雪崩之勢，面對越來越嚴峻的地產環境，國家從2014年9月開始不斷出臺刺激政策，這又喚起了人們對2009年地產市場深V走勢的回憶：正是政府對房地產的刺激力度不斷增大，房地產才從2008年的低點來到了2013年史無前例的高峰。在2014年末至今的房價反彈中，“剛需”購買力已經遠落后于“改善”購買力，二套、三套房成為了主力。

“買房投資”的最高潮在股市崩盤后來臨——人們對風險的厭惡逼迫資金走入“低風險”資產，而債券和銀行理財產品收益率太低、P2P風險太高，自然只有房地產能夠容納這些需求，所以在這之后一線城市房地產坐上高鐵，一路狂飆。

從微觀結構上看，一線城市購房需求量大增，帶來的也是房地產市場整體的杠桿率上升，而“剛需”購買力疲軟、“改善”購買力增強說明消費者結構的變化，房地產市場的龐氏化特征越來越明顯——如果說剛需支撐的地產上漲還能說得上有基本面支持的話，那么如今的地產則更像是泡沫：炒房資金選擇供給最少、需求最大的一線城市入手，先填平“價值洼地”深圳，再帶動整體上漲，最后將上漲勢頭蔓延到二線城市。

可從人口結構也好，房屋估值也好，二線城市真真沒那么多需求的，而且二線城市的供給也實在有些巨大。而2015年調查失業率上升、居民收入增速放緩、被寄予厚望的二胎政策出師不利等不利因素都在制約二線城市的上漲幅度，更別說遠超過歷史均值的租售比了。

所以，與其說越來越蠢蠢欲動的二線城市房價是改善性需求的爆發，倒不如說這是中國房地產泡沫進入了第二階段——若保持目前的人口流入和收入水平，一線城市房價的泡沫不及二線城市大，炒作二線城市地產價格跟股票牛市炒作低價股一樣，是大媽進場炒作泡沫的特征，更何況這種炒作一般而言還帶有超高的杠桿——各地均有所謂“首付貸”“首付分期”的金融服務，說明實際杠桿很可能不止官方認為的4倍。

房地產是現代經濟賴以生存的重要資產，也是其他資產價值的重要錨定。地產價格一旦下跌過度，將會導致諸如信貸危機等風險。因此，在下調首付至20%后，政府肯定還會有進一步的刺激動作，或許是進一步下調首付比例至15%，或許是大幅減少稅費，這些都構成了一二線城市房價繼續上漲的中堅力量。

不過，經濟下行與居民收入下行的壓力仍在，居民加杠桿的空間并不是無限的，更重要的是，政府的刺激政策只能刺激杠桿和貨幣，并不能刺激人生二胎。所以，如果你自信你能很快從地產泡沫里脫身，一二線房地產的確是短期良好的投資標的，它就像一個上了發條的音樂盒，所有人都知道它最終會停下來，可什么時候停下來卻不知道，你是應該繼續享受音樂還是趕緊逃離會場呢？