關于我國城市住宅小區物業管理的現狀、問題及相關對策分析

王釗

甘肅長風電子科技有限責任公司物業分公司

關于我國城市住宅小區物業管理的現狀、問題及相關對策分析

王釗

甘肅長風電子科技有限責任公司物業分公司

在房地產的快速發展帶動下，作為售后服務的物業管理也出現廣闊的前景，從而帶來了良好的經濟與社會效益，但是同時也出現許多難題與矛盾，對物業管理帶來一定的制約作用。本文首先分析城市住宅中的小區物業管理的現狀，然后剖析其中所出現的問題，最后提出相應的解決策略，期待能夠對小區物業的發展帶來一定的指導，從而更好地促進物業管理的持續與有序的發展。

我國城市；住宅小區；物業管理；現狀；問題；對策

自一九八一年開始在深圳出現第一家專門的物業管理單位起，我國的物業管理已經獲得三十多年的發展歷程，同時也取得了較大的進步，其中的新建小區已經基本上都實行物業管理這一新體制，而對于舊住宅區的物業管理也正在加緊處理，從而使得物業管理對小區安全以及衛生等帶來積極的作用，但其中所出現的問題也需要盡快地解決。

一、分析當前城市住宅小區的物業管理現狀

隨著物業管理的發展，我國政府也積極地制定相關的法律法規，于一九九八年國務院頒發加快城鎮住房的改革與建設的通知，在其中就提出物業管理應當將企業專業化的管理與業主的自治相結合；到了二零零三年，又下發《物業管理條例》，它使得我國物業管理逐漸地走向法制化與規范化的發展方向；又于二零零七年，對這一條例進行一定地修改，在其中增加了物業服務與業主自治模式相結合的管理辦法，至此，我國物業管理已初步形成了法律制度的具體框架；在當前物業管理逐漸進入市場化發展，不僅為城鎮住房提供了良好的服務，而且還促進了物業管理的發展，尤其是在經濟發達的大城市［1］，物業管理在小區的覆蓋率已經超過了百分之五十，在全國范圍的比例也呈現逐漸上升的趨勢。

二、剖析住宅小區物業管理所出現的問題

（一）物業管理的市場化的程度有待提高

目前大多數的物業公司都是受到房地產單位的直接委托或自建組成的，這對于業主而言，他們難以自由選擇小區的物業管理，在某一小區內就會使得物業管理出現一定的壟斷現象，從而使得其他的物業管理公司得不到公平競爭管理的機會，此外，在這樣的模式下，也使得物業管理的經營模式出現單一化以及較低的市場化程度。

（二）收費情況比較混亂

這主要是由于當前的物業管理模式中出現物業公司與業主之間關系不對等的情況，從而導致一些物業公司在相關的收費標準方面沒有實現統一化，由此帶來的亂收費情況較為嚴重，甚至有的是任意地提高收費標準等，這就造成業主對物業管理的不滿，有的就采取不交物業費的方式加以對抗，從而使得二者之間的矛盾逐漸加深。

（三）服務質量有待提高

首先一個是安全保衛的問題，這是物業管理中一個重要的服務項目，盡管當前的物業公司也在抓緊地加強這方面的管理，但是仍然會出現一些盜竊案件的發生；其次是要樹立良好的服務意識，因為當前的物業公司沒有全面地走入市場化，由此而導致的問題就是服務質量較低［2］；最后對小區內公共區域衛生的管理，如污水處理、垃圾處理、綠化建設以及道路等問題，還需要進一步地加強這些方面的管理。

三、解決物業管理的策略

（一）明確物業公司與業主之間的責權

面對當前小區中物業管理所出現的問題，尋求解決辦法的關鍵之處是要進一步地明確物業管理與業主之間所需要承擔的責任與所擁有的權利，第一是要嚴格地根據當前的物業管理相關的法律法規辦事，做到一切工作都有法可依；第二是進一步地明確物業管理與房地產之間的權利與義務，從而使得物業管理能夠為業主提供更多更優質地服務；第三是物業管理與業主之間要相互尊重，在《合同法》的規定下，積極履行自己的義務，從而促進小區的管理能夠更加的科學。

（二）積極推進物業管理公司進入市場

由于當前的物業管理與市場的接觸程度不高，由此而導致物業管理缺乏市場競爭，由此帶來的是物業管理的服務水平與質量都有待提高，因此積極推進物業管理公司進入市場，一方面可以有效地打破壟斷，轉變物業公司的發展方向，即就是注重提升服務質量［3］，另一方面是在市場中接受優勝劣汰的選擇，從而促進物業在管理工作中更加主動地提升服務質量，從而為業主提供優質的服務。

（三）為物業管理建立考評機制

物業管理公司的發展，離不開業主對物業管理的支持，因此需要對物業管理的各個項目建立一定的考評機制，一方面是促進物業管理能夠更加盡心盡力地服務業主與創新管理方式方法，另一方面也可以使得物業管理的工作能夠接受小區居住的監督，從而嚴格地控制亂收費等問題的出現，這對促進物業管理的健康發展具有積極地作用。

結束語

住宅小區的物業管理在本質上是服務工作，從這一特性出發，物業管理的工作需要在競爭機制、管理規則、服務內容以及方式等方面加以創新，進而促使物業管理企業能夠在現代化的企業建設中，對住宅小區物業管理起到積極地促進作用，提高當前物業管理的水平，從而使得小區物業的管理能夠得到持續、健康發展。

［1］董春玲.農民上樓后的農村物業管理現狀、問題與對策——基于北京市的實地調研［J］.農村經濟，2013，06：14-18.

［2］楊傳明，陳婧，崔亮.城市住宅小區停車問題及解決對策研究——以蘇州市為例［J］.現代城市研究，2012，08：82-86.

［3］李思瀅.城市新建住宅小區物業管理現狀及影響因素探析［J］.科技創新與應用，2015，12：269-270.

王釗（1967-），男，漢族，河南人，大專，助理政工師，研究方向：物業管理。