房地產去庫存是一場持久戰

葛豐

繼非“限購”城市首套普通住房按揭貸款首付比再次降低5個百分點，春節前后又有多個省份陸續出臺一系列化解房地產庫存具體舉措，內容包括減免交易環節稅費、提高棚戶區改造貨幣化安置率等等。

上述舉措正向效應已有所顯現，譬如有監測數據顯示，春節期間15個樣本城市總體成交量比去年春節期間增長6.9%，其中超過半數（8個）城市成交量增幅較為顯著。伴隨更多寬松政策落地、發力，始自去年下半年的房地產市場（尤其是住宅類市場）溫和回暖趨勢或可望延續。

但這并不表明房地產市場會像2009年那樣遽然止跌并報復性反彈。房地產去庫存任務將在未來相當長時期內，持續處于艱巨繁重基本態勢中，原因在于：

首先，目前出現的房地產市場回暖跡象，遠不足于扭轉供過于求的基本面。盡管去年全年商品房和住宅銷售額分別增長了14.4%和16.6%，但由于各地新房上市速度相對更快，因此截至去年12月末，全國商品房和住宅待售面積仍然增長了15.6%和11.2%，去庫存的壓力仍在繼續加重中。

其次，目前出現的房地產市場總體回暖，是在區域市場加速分化情況下匯總的結果。也就是說，房地產去庫存的“主戰場”，即構成全國房地產市場主干部分（70%以上）的三線以下城市的銷售情況并未出現明顯反轉，去年全年這些地區的房地產銷量增幅僅為2.8%，排除掉少部分重點城市后的全國大部分房地產市場，實際仍在低位徘徊中。

第三，目前已出臺并且近期可見效的去庫存舉措，基本都屬于需求端的微刺激。而這類微刺激雖然符合“穩”和“準”的總體原則，但畢竟無法從根本上改變房地產市場的根本格局。譬如降低首付款比例，去年出臺的“930新政”中，已經把非“限購”城市的首付款比例從30%下調至25%，其后第四季度36個非“限購”重點城市的銷售面積也確實比前三季度均值增長了34%，但這一增幅相比無此利好的一線城市銷售增幅（27%）差別并不大。因此房地產去庫存的治本之策，還是要靠供給側的結構性改革，而這類改革，顯然無法在短期內一蹴而就。

最后，房地產去庫存的目標函數中，本身就包含有“防止新的產能過剩”。因此，這一任務推進過程中，本來就沒有必要過分求快以致市場再次形成錯誤預期。中國的房地產去庫存，需要一個較為長期并且較為“煎熬”的時期，讓市場找到出清價格，讓開發商、金融機構、地方政府等市場主體學會為自己錯誤買單，讓市場機制真正發揮決定性作用。

中國的房地產去庫存是一場艱難的持久戰。只有充分認識到這一點，才能在始終保持定力與理性的前提下，張弛有度地精準發力、順勢而為。