物業專項維修資金使用困境的出路
——由電梯安全事故頻發引發的思考

戴晶晶，劉天宇

(南昌大學公共管理學院，江西 南昌 330031)

?

物業專項維修資金使用困境的出路
——由電梯安全事故頻發引發的思考

戴晶晶，劉天宇

(南昌大學公共管理學院，江西 南昌 330031)

劉天宇(1990—)，男，漢族，山東淄博人，南昌大學公共管理學院政治學理論專業2014級碩士研究生。

摘要：日益頻發的電梯安全事故反映了當前我國物業管理專項維修資金普遍存在使用難的問題。造成這一困境的原因包括制度設計不合理、申用程序不夠科學、相關主體操作不規范以及監管不到位等。而破解這一困境涉及多中心治理與多主體參與的格局，以實現持久性的共同利益。

關鍵詞：專項維修資金；使用困境；多中心治理；集體行動

近年來我國電梯事故頻發且呈上升態勢，引起了人們對共用設施設備安全的擔憂。就2015年而言，全國共發生電梯事故58起，死亡46人。電梯事故頻發其中一個重要原因是電梯使用到了一定年限，而維修保養、更新改造工作卻不到位。專項維修資金作為房屋的“養老金”，其現實使用率卻很低。探討如何破解這一困境，利用好專項維修資金對共用設施設備進行維護、更新改造具有重要的現實意義。

1專項維修資金使用的困境

1.1法律法規過于理想化，實操性不強。根據《物權法》等法律文件規定，提取使用專項維修資金的前提是要有“雙2/3”的同意。然而從大量的實際案例顯示，業主表決程序實際操作起來都是繁瑣低效而令人失望的。相當多的業主對社區之事不關心，或者很難聯系到本人，還有的業主認為共用設施設備的維修不利于其自身利益干脆就采取消極甚至反對態度。

1.2使用審批程序過于繁瑣，且效率低下。就向上的申請程序而言，一般向相關部門申請專項維修資金的程序包括提交申請材料、外勘、審核、公示和資金劃撥的過程，這些程序涉及的部門多，一旦某一環節或在某一單位卡住了，整個申請過程就會拉得很漫長，甚至半途而止。再者，通知到實際召開業主大會通過共用設施設備維修方案的時間冗長。

1.3管理主體比較混亂，權責境位不明。現階段對于專項維修資金并沒有統一的管理模式及主體，主要存在著政府代管模式、物業服務企業代管模式和業主自管模式。管理主體的復雜和不確定，沒有形成統一的管理模式，所以容易產生管理上的漏洞。除管理模式不統一導致管理主體混亂外，多種模式在同一個地區并存狀態也使專項維修資金呈現出多頭管理問題。

1.4監督管理不到位，越位與缺位并存。首先，主管部門對專項維修資金的使用管理存在越位現象。現實中政府代管是主要模式，以至于業主無法有效申領使用。同時，主管部門往往不對外公開專項維修資金使用和管理情況，資金使用和管理信息不透明，再加上監管不到位，容易產生資金被挪用、侵占的風險。

其次，業主委員會的長期缺位。我國許多小區沒有成立業主委員會或者已成立的業主委員會工作執行不力，致使廣大業主對專項維修資金的管理和使用情況并不知情。由于缺乏有效的監管，有的委員擅自利用手中的權利，挪用、侵占維修資金的情況時有發生，使得業主委員在管理維修資金方面未能發揮預期的積極作用。

2破解困境的出路

解決專項維修資金使用難問題，關鍵在于提高其使用效率，既包括申領程序上的辦事效率，也包括對使用效果的考察。

2.1修改調整現行的法律規范。應及時梳理目前涉及專項維修資金的法律規章，避免相互矛盾和不統一的情況。《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》是構建我國目前專項維修資金制度的基本法律法規，但存在著相關規定原則性太強、上下位法不統一、不具備操作性等問題。上述規定將政府行政主管部門的監督權、管理權取代了維修資金所有權人的處分權，其實是侵犯了業主的權力。

2.2優化程序，提高申用流程效率。維修資金管理主體應針對實際情況適當放寬使用條件，優化申用程序。在向上申用程序中，涉及維修資金使用審批的多部門或者一部門內的多環節可以聯合辦公、集中辦理。如在申請表填寫遞交程序上采用網上填報，主管部門提供一站式電子政務服務。

2.3明確管理主體并進行正確的角色定位。首先應該進行產權的確定，產權界限的明晰是公共池塘治理的首要原則。當前存在著的政府代管、物業服務企業代管和業主自管三種模式中，專項維修資金使用率最高的是業主自管模式。

2.4制定專項維修資金的使用細則和標準。各地方政府可以結合本地區實情以及物業共用設施設備的特征，制定更為詳細的規定和操作標準。比如針對電梯維修等緊急情況下專項維修資金的使用可以建立“綠色通道”或者維修資金預支平臺等創新性使用辦法。另外還應建立緊急情況的認定機制，設立包括業主代表、物業服務企業和質監部門在內的專業鑒定機構。如果屬緊急情況，則可以直接開啟“綠色通道”程序，預支專項維修資金，使專項維修資金由“事后諸葛”轉變為“雪中送炭”，這種實施細則大大提高了專項維修資金使用的效率，對破解電梯故障等緊急情況維修難題具有較強的針對性。

2.5建立共用設施設備保險金和信托制度。結合保險業務和信托業務，在業主自管模式下，可以對小區共用設施設備進行投保以及將專項維修資金委托信托公司代理管理。對于維修支出大并且具有明顯使用年限的物業共用設施設備，由業主大會通過后可以對其進行投保，以減輕物業共用設施設備專項維修資金的負擔。

參考文獻：

[1]鄭淑芳.淺析住宅維修基金的管理模式[J].經濟研究導刊，2009(31).

[2]埃莉諾·奧斯特羅姆.公共事物的治理之道：集體行動制度的演進[M].上海：上海三聯出版社，2000.

[3]肖劍鋒.成都市房屋專項維修資金使用保障的創新實踐[J].中國房地產，2012(11).

中圖分類號:F294.1

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)08-0182-01

作者簡介：戴晶晶(1991—)，女，漢族，甘肅蘭州人，南昌大學公共管理學院土地資源管理專業2014級碩士研究生，研究方向：房地產經營與管理。