業(yè)主委員會的區(qū)域化差異和相應(yīng)對策
——以煙臺市典型社區(qū)為例

胡曉

(四川大學法學院，四川 成都 610000)

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業(yè)主委員會的區(qū)域化差異和相應(yīng)對策
——以煙臺市典型社區(qū)為例

胡曉

(四川大學法學院，四川 成都 610000)

摘要：業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)是城市居民自治組織，是城市基層民主自治的主要途徑。業(yè)委會在我國的產(chǎn)生發(fā)展有深刻的社會背景，并得到較高關(guān)注。但通過走訪煙臺市部分典型社區(qū)，可以發(fā)現(xiàn)該地區(qū)業(yè)委會發(fā)展程度較低、社區(qū)自治意識不強。這一方面受限于不同社區(qū)業(yè)主的意識和能力，更多卻是與自身經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的結(jié)果。因此在“田野調(diào)查”充分了解各地區(qū)實際情況的基礎(chǔ)上，因地制宜，合理推進業(yè)委會的設(shè)立和發(fā)展，推進城市居民自治，共建和諧社會。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會;區(qū)域化差異;田野調(diào)查;因地制宜

1業(yè)委會產(chǎn)生的社會背景

物權(quán)制度改革為業(yè)委會的產(chǎn)生奠定了法理基礎(chǔ)。建國初期至20世紀90年代，我國普遍實行"分房"的制度。對城市居民住宅進行分配，房屋的所有權(quán)歸國家，居民只享有房屋使用權(quán)。之后，商品房改革確認了房屋所有權(quán)可通過市場化買賣，并由個人享有。城市社區(qū)由此產(chǎn)生了新型的建筑物區(qū)分所有權(quán)，各個所有權(quán)人因樓房的整體性而對樓房享有建筑物共有權(quán)，"小區(qū)"成為城市聚居的基本形式，要求居民對社區(qū)公共部分實行共同管理。同時樓房的復雜化和公共區(qū)域的增多，需要由專門的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)協(xié)助業(yè)主。業(yè)委會代表業(yè)主聘請物業(yè)公司，與物業(yè)公司協(xié)調(diào)社區(qū)工作。

城市基層民主自治是推行業(yè)委會的政治要求。計劃經(jīng)濟時期，大多城市居民在國有企業(yè)和事業(yè)單位工作。而"單位給社會成員社會行為的權(quán)利、 身份和合法性,滿足社會成員的各種需求,代表和維護他們的各種利益,控制他們的社會行為"[1]。這一時期，城市居民對單位的依附性較強。改革開放以來，國有企業(yè)和事業(yè)單位進行改制，現(xiàn)代企業(yè)制度不斷完善，以單位為中心的生活方式逐步退出歷史舞臺。國家職能在這一時期也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)變，以服務(wù)型政府為導向的政治社會改革，要求政府還權(quán)于社會，解放政府不必要的負擔。“市民自我管理，社會自治，不需要外部力量的強制性干預(yù),社區(qū)各種利益相關(guān)者習慣于通過民主協(xié)商來合作處理社區(qū)公共事務(wù),并使社區(qū)進入自我教育、 自我管理、 自我服務(wù)、自我約束秩序的過程 。”[2]

2中小城市業(yè)委會發(fā)展特點

2.1對業(yè)委會的需求不高，對物業(yè)管理等相關(guān)事項較為關(guān)注。在走訪的B小區(qū)中，多數(shù)居民對業(yè)委會不了解(對居委會倒是很熟悉)，他們對公共事物問題也不是很關(guān)注，或者說公共性事物本身就不多。該小區(qū)屬新建小區(qū)，入住的居民生活上基本沒有什么交集，普遍的心態(tài)是"各掃門前雪"。鄰居間很少走動，工作各異，逢年過節(jié)各回各家。在這樣的社區(qū)中，對公共事物的管理需求并不突出，業(yè)主間只要不相互打擾即可。

2.2業(yè)主個體性需求多，集體性需求較少。B小區(qū)也有少數(shù)業(yè)主曾與物業(yè)公司發(fā)生爭議，但往往只涉及一兩戶居民，所以通過協(xié)商即可解決，不需要大張旗鼓公開民主決策。

2.3業(yè)主大會成本高，業(yè)委會的產(chǎn)生缺乏代表性民主性。隨著樓房層數(shù)不斷增高，單位面積的城區(qū)人口更加密集，常規(guī)的小區(qū)都有上千戶居民。召集足夠法定人數(shù)的業(yè)主召開業(yè)主大會并非易事。而且業(yè)主間往往都不了解，如何選擇無從下手，這也影響了業(yè)主參與的積極性。通常情況是，少部分熱心業(yè)主在居委會支持下就成立了業(yè)委會，業(yè)委會成員并不為小區(qū)業(yè)主熟知，小區(qū)成員對此也不在意。

3業(yè)委會問題被忽略的一端——物業(yè)公司

業(yè)委會的主要職能之一便是代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并監(jiān)督其履行合同。涉及業(yè)委會的問題，多數(shù)與物業(yè)公司有關(guān)。物業(yè)公司在在媒體的推波助瀾下，往往成了業(yè)主的主要"敵人"。然而物業(yè)公司作為社會分工專業(yè)化的產(chǎn)物，已經(jīng)是當前社區(qū)中不可缺少的部分。我們不能帶著有色眼鏡看物業(yè)公司，否則無法全面研究業(yè)委會問題，更不能為社區(qū)生活改進提供合理建議。為此，我采訪了D社區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理M，M也是該社區(qū)的業(yè)委會成員。多從物業(yè)公司的角度考慮問題，是擺脫媒體偏見，更全面地看待物業(yè)公司與業(yè)委會關(guān)系的必然要求。

問：業(yè)委會與物業(yè)、居民的關(guān)系如何？

答：實話說，物業(yè)出力但兩邊都不討好。物業(yè)覺得受業(yè)委會監(jiān)督不自由；業(yè)主覺得業(yè)委會有時與物業(yè)“狼狽為奸” ，業(yè)委會成員自謀私利。

問：您在業(yè)委會工作的體會？

答：有壓力但應(yīng)付得過來，行得正不怕別人非議。做業(yè)委會一方面自己有物業(yè)管理經(jīng)驗，更重要的是心態(tài)擺得正：自己作為業(yè)主一份子維護整個小區(qū)的利益，而自身工作穩(wěn)定不貪圖不正當?shù)睦妫宰鍪伦哉J為很公道。

通過以上材料可以看出，中小城市的業(yè)委會發(fā)展目前還處于初級階段；這一階段是與其當前的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況相適應(yīng)的結(jié)果，并非單單是宣傳不足、努力不夠?qū)е碌摹Ｒ虼耍瑢I(yè)委會的現(xiàn)狀應(yīng)實事求是，區(qū)分對比，從業(yè)主實際需求出發(fā)，優(yōu)先解決實際生活中出現(xiàn)的問題。根據(jù)中小城市業(yè)委會的特點，為合理有序推進其發(fā)展，初步提出以下建議：

3.1根據(jù)當?shù)靥攸c，適當放寬業(yè)主大會及業(yè)委會成立的條件。充分發(fā)揮熱心業(yè)主的積極性，為社區(qū)設(shè)立業(yè)委會提供便利。

3.2優(yōu)先解決社區(qū)面臨的實際問題，不能為了設(shè)立而設(shè)立，切實維護居民權(quán)益。政府相關(guān)部門對此應(yīng)予以援助。

3.3協(xié)調(diào)好物業(yè)公司和業(yè)委會的互動，重視物業(yè)公司的規(guī)范標準有助于推動業(yè)委會發(fā)展，促進社區(qū)建設(shè)。

中小城市的業(yè)委會發(fā)展有其自身特點，不宜照搬大城市業(yè)委會建設(shè)的經(jīng)驗，也不能不計成本，不顧居民切身利益和需求，盲目追求業(yè)委會形式上的"健全和完善"。著眼區(qū)域化差異，合理有序推進業(yè)委會發(fā)展當是應(yīng)有之義。

參考文獻：

[1]李漢林,李路路.資源與交換-中國單位組織的依賴結(jié)構(gòu).社會學研究, 1999(4):45-46.

[2]陳偉東.社區(qū)自治.中國社會科學出版社, 2004:156.

中圖分類號:F299

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)08-0084-01

作者簡介：胡曉，四川大學法學院2013級碩士研究生，法學理論專業(yè)。