資本預算管理的探討

文/魏哲平　邳州市房產服務中心　江蘇邳州　221300

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資本預算管理的探討

文/魏哲平邳州市房產服務中心江蘇邳州221300

【摘要】房地產一度是我國經濟發展的支柱型產業，與我國的國計民生息息相關，因此，房地產問題一直以來備受人們關注。而房地產資本預算作為房地產行業中至關重要的一步，其重要性自然不言而喻。房地產資本預算關系到整個工程項目的資金問題，如果預算不合理，極有可能造成資金鏈的斷裂，使得工程擱淺，無法按時完成，成為爛尾樓。因此，本文在此將對房地產資本預算做出解析，并且解釋其重要性，提出一些有關房地產資本預算的管理辦法，以供有興趣者參考。

【關鍵詞】房地產;資本預算;管理探討

買房是人們在城市中立足的一種標志，但房產如果出現問題就會使人們對房地產商家產生極大的不滿，使得商家的信譽降低，從而影響房產的銷售。而房地產問題之一是資本預算的管理問題，管理不明確，不嚴謹，就會出現種種衍生問題。因此，本文在此將對房地產資本預算管理進行探討，對房地產資本預算進行概述，進而解釋其內涵，說明其重要意義，解釋如何進行這些工作才能讓房地產資本預算更加合理，從而使得房地產工程能夠有序進行。

1、房地產資本預算的概述及其內涵

1.1房地產資本預算的概述

房地產資本預算又稱為房地產建設性預算或房地產投資預算，是企業為今后發展而做出的資金分配計劃。預算過程一般有以下幾個方面：確定所要投資的項目；提出各種可能的投資方案；估算各種投資方案預期現金流量；估計預期現金流量的風險程度，并依據此現金流量進行風險調整；最終根據選擇方法對各種投資方案進行比較，選出最優方案。房地產資本預算具有一些特點，比如，資金量大，風險高，時效性強等等，進行預算時需要注意這些特點，慎重做出預算規劃。此外房地產資本預算還包含有許多種導向模式：以銷售收入為導向，是以追求收入最大化或收入高速增長為目標的預算模式，這種預算模式適應于處于成長期的企業，通過企業收入的高速增長占領市場。以目標利潤為導向，是以追求利潤最大化為目標的預算模式。

1.2房地產資本預算的內涵

房地產資本預算的內涵可以從兩個方面討論：從價值管理角度看，它主要解決項目可行性及其選擇問題，這也是西方資本預算理論的核心內容。但是我們認為，這還不是價值管理的全部，它應當而且更重要的是解決以下問題：不同項目建在資本分配過程中的規劃；房地產籌資預算；房地產資本預算中責任會計；房地產資本預算與實際資本支出的過程對比與事后審計等。而要從行為管理角度看，它主要解決房地產資本預算主體的定位及其相應的責權利對等關系。這一點是與公司治理、公司管理相結合的，而它又包含以下幾個方面：從公司治理角度看，資本預算管理要明確的是權利的劃分問題；從公司的管理角度看，資本預算是確定資本預算的管理責任控制體系、評價責任中心的資本支出業績的手段。然而所有這些都是將資本預算作為一項系統來考慮的，但它主要是為了從行為上來規范各責任主體的管理程序、管理體制，使得工程有序進行。

1.3房地產資本預算的重要意義

房地產資本預算是房地產企業在施工之前所要做的最重要的工作，前面的概述中已經提到房地產資本預算的主要內容是該房地產企業發展的重大目標或是年內的計劃，這關系到整個公司未來幾個月甚至是幾年的發展計劃及投資方向，更關系到整個房地產企業所有工程的資金配置，進而與所有工程項目的完成時間以及完成質量相關，說的更遠一點，它還間接與公民的住房安全及質量相關聯，可謂關系重大，因此，做好房地產資本預算十分重要。

2、房地產資本預算的管理辦法

2.1完善房地產預算管理體系

房地產預算管理是關乎房地產企業的未來規劃能否如期實現的重要步驟，因此，房地產企業必須強化企業的內部管理，建立健全嚴格的管理規章制度，規范操作每一個細節，對納入預算管理范圍的每個項目都要做詳細分析，重大的融資投資項目一定要進行可行性研究和分析。

2.2確立房地產預算審核制度

在進行了房地產資本預算之后，并不能把它當作標準立即投入使用，這是因為這一資本預算可能并不符合實際需要，因此，必須進行預算后的審核工作。這一審核十分重要，必須十分認真，因此，審核工作要有更加專業的金融專家來做，并且，預算工作的參與人員，也要參與審核的過程，以便了解問題所在，防止在以后的預算工作中出現類似的問題。只有在進行了審核之后的預算方案才可以投入使用，才能避免不必要的風險。試想一下，企業如果沒有對預算方案進行審核，那么如何能避免在經營過程中遇到不必要的風險，又如何有精力去解決更重要的風險并及時拿出應對風險的方法呢?

2.3完善房地產預算對外公開制度

房地產公司有時候沒有足夠的資金進行項目，就必須在社會中融資、拉贊助，而這就要求房地產公司有相當的信譽度，信譽度從哪里來呢？一般有兩個方面：一方面是工程的質量是否滿足要求，另一方面是公司的形象是否良好。工程質量自然不必多說，這是硬實力，那么公司形象這一軟實力又是如何提高呢？其實要想提高公司的形象就必須加強管理，完善管理制度，更重要的是對外公開公司的工程資金分配明細，這樣的對外公開透明制度會使得廣大群眾及政府明白并且相信企業的資金使用符合要求，從而相信施工質量，愿意扶持該企業發展，支持該企業的工程。

結語：

房地產資本預算是一項有關國計民生十分重要的工作，而且由于不同的房地產商的資金實力不同，公司體質不同，各個房地產商所做出的資本預算會有所不同。通過以上的綜合分析，每一個房地產企業都應該建立起符合其自身發展的預算管理體制，而這一體制必須符合企業的發展需求，以使得房地產企業的長短期目標、戰略和企業的年度行動計劃能夠很好地協調，可以整合企業集團及其他各個分部的目標，通過預算的編制、實施和修正，可以促使房地產企業戰略更好地落實，為企業目標的實現提供合理保證。這樣才能使得房地產商的每一個工程都能有效地進行，從而能夠按時完工，得到應有的收益。

參考文獻：

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