不動產統一登記對土地評估業的影響分析

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　830000

不動產統一登記對土地評估業的影響分析

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊830000

不動產登記制度的落實，使得我國的土地和房屋由不同部門進行登記認證的時代告于段落。不動產登記制度不僅僅局限于對于現有資料和情況的登記工作，還包括對產權的確認和區分，簡單的來講就是要給土地和房屋不動產做一個詳細的身份證明，這種證明具有法律的效力，受到法律的保護。與此同時，不動產登記的實施還將影響相關的部門之間的變動，使得主管部門的相關職責進行重新的整合。無論是進行產權的交易還是制度都將實行新的規范和管理，所以對于房地產以及其相關的行業而言必將帶來巨大的影響。本文就將針對不動產統一登記對土地評估業的影響進行詳細的分析和探討。

不動產統一登記；土地評估業；影響分析

前言

在2013年，我國正式在國務院常務會議上對全國土地、房屋等不動產的登記工作進行了明確。要求對于不動產的登記工作要做到機構完善，記錄完整，登記依據以及信息平臺全面統一。這樣就可以實現對不動產交易安全的保護，使之成為合法權益。國家還建立了以公民身份證號碼以及組織機構代碼相結合的統一信用代碼制度，實行制度上的監管工作。不動產統一登記制度使得登記權與管理權實現分離，更加符合我國國家發展的需要。

1、實行不動產統一登記的作用

不動產統一登記制度的建立是市場化經濟發展下的產物。不動產登記制度的統一和社會上的每一個人的利益都息息相關。實行不動產統一登記制度主要的價值有兩個方面，第一方面就是他的社會經濟主導價值[1]，另外一個方面就是他的經濟學價值。對于一個制度而言，如果不能有效的實現他的主導價值這項制度的建立也就失去了最原本的意義，更不用在去研究它的經濟學價值了。實行不動產統一登記的制度是建立合法產權的基礎性工程。除此之外，許多的制度之間都是存在相關性的，我們可以在不動產登記制度的基礎上進一步的挖掘，就能夠找到更加有利于社會的制度。目前我國正在實行反腐敗制度的建設和完善，從表面上看兩者之間并沒有什么直接的聯系，但是如果我們仔細的研究不難發現，利用不動產統一登記制度的建立，也可以進一步助力于反腐敗制度的建立。要想將權力關進制度的籠子里不僅僅要靠反腐制度也需要其他制度的輔助，這樣才能形成一套完整的社會發展制度體系，不給權力的自由使用留下可乘之機。

2、不動產統一登記的影響分析

2.1對房地產行業的影響

對于房地產行業的影響主要體現在房價上，專業的研究結果顯示，不動產統一登記制度的建立，并不能實現對房價過快上漲的抑制作用，但是它能夠實現對一些二手房存量的逼出[2]。因為房價的生成主要是購房者與賣房者之間的一種商討產物，所以并不能直接的對其造成影響。在我國未來的經濟發展過程中，投資需求的情況將會大幅下降，而房價卻并不會受此影響，而是依然取決于供給關系。

2.2對評估行業的影響

征收房產稅的前提是不動產的登記以及房屋價值的動態評估。在我國比較發達的城市當中，動態評估行業的發展及制度正在不斷的完善。當不動產統一登記制度得到實行之后，房產稅的制度將進一步的得到明確，住房信息也會更加的全面。

3、房地產估價的本質及其作用分析

在上文中我們簡單的提到了不動產統一登記對評估行業造成的一些影響，接下來我們對房地產評估進行一下詳細的介紹。在眾多的不動產類型當中，房地產是最為典型的一種不動產，也是離我們生活最近的一種不動產形式。我們在進行房地產估價時，一般是為了實現特定的目標，從而確定一個在當時時期內的一個特定價值。但是由于房地產的估價價格形成原因比較多，波動情況也比較大，所以很難對其價值進行一個準確的界定，所以一般都是由第三方機構提供一個較為專業和權威的服務。隨著我國房地產行業的不斷發展，房地產估價也進入到了發展較為迅速的時期。要想對房地產進行估價，就需要我們弄清不動產登記所產生的一系列法律效益，這樣才能夠進行正確的判斷和分析。

4、不動產統一登記對土地評估業的影響分析

我國在實行不動產統一登記時首要的目標就是貫徹和落實我國的憲法和與之相關的物權法，從而保障我國公民的合法權益。在建立了不動產統一登記的制度之后，我國為之建立了相應的查詢服務，我國公民可以根據自身的需求對不動產產權的歸屬情況進行詳細的咨詢，這樣一來就可以有效的降低交易過程中產生的風險，保護公民的財產安全。

4.1評估機構的整合

目前我國進行的評估是將土地評估與房屋評估分開進行的。但是不動產是他們統一的概念，所以需要以一個共同的價格進行評估。對于新增設的土地，我們可以首先實行預登記，在建設完成之后，再由專業的部門進行正式的評估和登記，這樣就為后續的監管工作提供了便利。

4.2評估標準的確立

在我們實施了不動產統一登記管理后就需要我們依照統一的國家標準[4]進行登記，各個部門之間的銜接工作會更加的便利。其次就是各個數據都要記錄在案，并且以相關的證書作為證明，這樣就能夠保證內容的統一性，即使在日后出現了物權的變動我們也能夠按照相關的規范進行工作。如果記錄與證書出現不統一的狀況，進行交易的當事人就無法判別出有效的權利歸屬，產生交易的風險，保護不了公民的基本權益。所以各個行業的管理部門都必須在進行不動產統一登記之前做好相關的銜接工作，確保不統一現象不再發生。

總結：

不動產統一登記也是經過了許多的磨難和波折之后才順利實行的。但是受到許多部門登記方面復雜的程序影響，使得不動產登記在實施的過程中也是波折重重。為了能夠有效的解決存在的這些問題，我們應該從實際的發展情況出發，采取有效的措施和辦法。另外，隨著全國不動產統一登記制度的不斷推進，房地產市場的競爭也越來越激烈，對于土地評估行業來說也是一個不小的挑戰。為了保護自身的利益肯定會有一部分人提出反對的意見，所以在中央有決心的基礎上，還需要相關的地方政府予以高度的配合。更需要土地評估機構作出相關的業務調整，確保國家政策的順利實施。

[1]盧婧.淺議不動產統一登記對土地評估業的影響[J].消費導刊,2015,(1):7-7.

[2]宮斌,李銘,黃海濤等有關不動產統一登記對土地評估業的影響淺析[J].決策與信息（中旬刊）,2015,(11):155.