關于農房拆遷實行貨幣化安置的思考

□余姚市國土資源局　姚文瑩

關于農房拆遷實行貨幣化安置的思考

□余姚市國土資源局姚文瑩

隨著農村工業化，城鎮化的快速推進，加強農村基礎設施，建設美麗鄉村，實施舊城整治，城中村改造一大批民生工程的實施，農村集體土地上的農民住房拆遷工作大量增加，農房拆遷安置已成為新形勢下農村土地管理工作的一個新熱點，農村拆遷安置事關農村經濟社會發展的全景，農民安居樂業，社會和諧穩定的大事，各級黨委政府都十分重視。運用行政的、經濟的、法律的多項措施，采取調產安置或遷建安置的模式，既維護保障被拆遷農戶的合法權益，又保證拆遷安置建設工程的順利實施。近年來，隨著農村經濟社會的快速發展，城鄉房地產市場的不斷發育成熟農房拆遷安置不斷更新，已出現了貨幣化安置的第三種新的模式。雖然目前農房拆遷實行貨幣化安置的比例還不高，據調查統計，一般只占拆遷安置總數的10%左右，也有個別項目達到30%以上，像馬渚鎮棚戶區改造喻家畈區塊拆遷戶70戶，總拆遷面積20497米，完成簽約59戶，項目提供兩種安置方式調產（期房和房票）和貨幣安置，在已簽約的59戶中，選擇調產安置的40戶，占簽約比的68%，選擇貨幣安置的19戶，占簽約比的32%，但貨幣化安置的優點已經顯現，并正在獲得社會的認可和被拆遷農戶的擁護，農房拆遷安置工作應緊跟時代步伐，堅持創新發展，大力推進貨幣化安置的新模式。

一、貨幣化安置的優勢

貨幣化安置是通過一次性向被拆遷農戶支付拆遷補償款，由被拆遷農戶自行購房的安置模式，與傳統的調產安置即政府提供新房同被拆遷的舊房同面積調換，進行價格結算的行為和遷建安置即政府提供安置土地，由被拆遷人自行建房的模式進行比較，具有明顯的優勢。

1.實行貨幣化安置速度快，效率高

農戶拆遷選擇貨幣化安置，按政策規定實行一次性貨幣補償，簽訂拆遷協議后就完成了法定的工作程序。同傳統的調產安置或遷建安置相比，不知要快捷多少倍。實行調產安置政府要征用土地，完成規劃設計，房屋建造，基礎設施配套，安置抽簽，交付到戶，需要經過諸多環節，一般情況下項目從動員拆遷到簽約，最終搬遷至少要二到三年時間，長的需要四五年，甚至拖的更久，政府為調產安置投入的人財物和工作精力十分巨大。處置不當很容易引發信訪問題，成為社會不穩定因數，同時被拆遷農戶因安置過程漫長，造成長期租房，居無定舍，生活不便，心生怨言。

2.實行貨幣化安置沒有善后問題

實行貨幣化安置的拆遷戶選擇市場運作，自行解決安置房，不需要臨時過渡房，基本上沒有善后問題，然而無論是實行調產安置還是遷建安置，拆遷戶即使同意簽約，單在建設造房，搬遷入戶過程中，直至入戶以后的管理，都會遇到各種各樣的困難、問題和要求，比如安置房的分配、房屋，公建設施，周邊環境，交通道路，包括子女就學，老人接送商業網點等等，都可能成為拆遷安置工作中的障礙。

3.實行貨幣化安置體現了拆遷戶完全自主選擇

貨幣化安置對被拆遷農戶來講，最大的優點是完全可以自主決定安置，體現了個性化擇房的權利。據調查有以下三種情形的被拆遷的農戶具有選擇貨幣安置的意想和愿望：一是對政府提供的安置房的區位環境不喜歡，要求自主購房，方便工作生活；二是急需資金，被拆遷農戶的舊房面積大，有多套安置房，且又另有住宅，因此，選擇貨幣化安置，資金可另作它用；三是被拆遷農戶早已外出，在村里只有戶口，住房卻無人居住，借拆遷這樣的機會，選擇一次性貨幣化安置，貨幣化安置給這部分離土離村的農戶創造了一次新的工作和生活保障，體現了拆遷安置工作的人性化。

4.實行貨幣化安置有利于推動房地產市場去庫存

這些年，余姚市憑借優越的地理環境，人文資源和經濟社會發展潛力，招商引資，對外開放，引進了一批在全國有影響力的房產開發企業，如萬達，保利，綠城，眾安，世貿，銀億等，建造了一批設計新穎，管理先進，設施配套，質量保證，環境優美的房產，據統計截至2015年，全市已建成的商品房待銷售面積達到270萬平方米，正在開工建設的商品房面積有5000余萬平方米，按以往每年平均銷售量分析，要消化已建成的商品房，至少要6-7年時間。實行農房拆遷貨幣安置，讓一部分有條件的農戶進城購買商品房，既對目前房地產市場去庫存，盤活存量，具有積極的意義，又對推進農村人口想城鎮轉移，加快城市化建設步伐，起到十分重要的作用。

二、貨幣化安置的制約因素

農房拆遷實行貨幣化安置是對國家、集體、個人都有益的模式。然而目前被拆遷農戶選擇貨幣化安置的比例卻不高，究其原因是多方面的，從政策和工作層面上分析，主要有三個因素。

1.貨幣化安置的補償價格還不夠科學合理，缺乏吸引力

寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例規定，貨幣化安置的商品房平均價格采用上月（市區）相關部門測定公布的被拆遷房所在地段與安置房同類房屋等級的商品住宅的平均價格，貨幣化安置價格一次性確定靜態不變，但拆遷安置過程周期長，市場房價變化大，特別是受國際國內經濟形勢影響瞬息萬變，被拆遷農戶擔心房價變化，選擇調產安置，由于政府提供的現房安置的房源不足，需要采取臨時過渡，根據被拆遷面積每月給予租房補助，到期未能按時交付安置房的，加倍給予補償，一般每年至少可以獲得租房補助少的幾萬元，多的達到十幾萬元，每月有穩定收入，感覺很劃算，而選擇貨幣化安置的農戶就無法享受。

2.政府沒有出臺鼓勵支持被拆遷農戶選擇貨幣安置的政策

目前貨幣化安置或只是調產安置和遷建安置模式的一種補充，只是針對被拆遷農戶的具體情況，單個拆遷項目制訂的安置方案，沒有把貨幣化安置模式提高到應有的位置，作為農戶拆遷安置首選，政府制訂統一的政策，鼓勵支持實行貨幣化安置。

3.宣傳引導的力度還不夠

貨幣化安置是在市場經濟條件下產生的一種新的農房拆遷上模式，由于缺乏完善的政策措施，深入宣傳引導手段不夠，至今尚未形成社會氛圍，也還未被多數拆遷農戶所了解和接受。任何新生事物的成長，都需經歷一個不斷發展的過程。農房拆遷實行貨幣化安置是拆遷安置工作的制度創新，同樣需要不斷完善，為廣大農房拆遷戶所擁護和接受。

三、意見和建議

1.制定積極合理的農房拆遷貨幣化安置的價格標準

在市場經濟下，貨幣化安置必須遵循市場經濟規律，發揮經濟利益驅動機制的推動作用，優惠的貨幣化安置價格標準，讓拆遷戶在同傳統的安置模式的比較中，感受到選擇貨幣化安置有優惠，不吃虧，從根本上激發選擇貨幣化安置的熱情和積極性。制定合理的貨幣安置價格標準，不僅要讓被拆遷農戶買得起普通商品住宅，作為政策導向和激勵舉措，還應當略低于商品房的平均價格，同時還要考慮安置期間商品房市場價格變化因素，增加適當的價格系數。并要將政府和用傳統的調產安置過程中，建造拆遷安置房投入的人財物支出，包括基礎設施和環境配套等方面的建設投入，進行量化細化，用貨幣的形式補償或先獎勵給實行貨幣安置的農戶，讓他們真真切切地感受到實惠和優惠，主動選擇貨幣化安置的新模式。

2.建立實行貨幣化安置的農戶進城落戶的綠色通道

在國家法律法規和政策允許的前提下，對實行貨幣化安置進城購房的農戶所產生的稅費，應給與減免或緩交，并明文規定優惠農戶，鼓勵和引導被拆遷戶到城鎮安家落戶，并享受城鎮居民同等待遇。有些地方探索試行房票制度，被拆遷農戶可以憑拆遷安置的房票到自己喜歡的城鎮購房。房票不僅可以抵扣房款，還可以享受價格優惠。要更好地發揮政府在推進農房拆遷實行貨幣安置中積極作用，制訂政策措施，優化服務保障維護市場秩序，確保貨幣化安置新模式實施到位，持續推進。

3.培育成熟的房產市場

農戶拆遷選擇貨幣安置，一般不是不要房子而是需要選擇具有個性化的住宅，因此培育成熟的房地產市場，實行公開公正公平交易，向選擇貨幣化安置的農戶提供豐富多樣的商品住宅，提供多遠選擇十分必要。采取政府搭臺，房產公司唱戲，不定期地舉行商品房推介交易活動，把目前分散的由房產公司各自掌控的庫存房產全部曬出來，建立統一的交易平臺，供市場選擇，實現被拆遷戶與房產開發公司自主對接。政府要對接納貨幣安置的房產公司給予政策上的支持，調動積極性，鼓勵推動房產公司千方百計促銷去庫存，激活房地產市場。房地產公司要積極推行一條龍便捷服務，保障被拆遷農戶高興購房，安心落戶。

4.加大實行貨幣化安置的宣傳力度

農房拆遷實行貨幣安置是農村集體土地上房屋拆遷安置工作的新模式，必須加大宣傳力度，相關的政策措施要讓被拆遷戶清清楚楚，明明白白。尤其是貨幣安置的相關政策，貨幣安置模式的優點，貨幣安置實施的方案，貨幣安置的價格標準和優惠措施等等，要原原本本地告知農戶，積極營造社會氛圍，激發被拆遷戶踴躍選擇貨幣化安置的熱情和積極性，消除顧慮，凝聚正能量，尤其是要教育鼓勵黨員干部積極帶頭，身體力行，主動選擇貨幣化安置為村民做表率，俗話說村著村，戶挨戶，村民看干部，只要黨員干部真心實意地擁護支持貨幣化安置模式，主動帶頭，就會得到有效推廣，成為村民群眾拆遷安置的首選模式。