淺談權籍調查在不動產統一登記中的重要性——以寧波市北侖區為例

□寧波市國土資源局北侖分局　解旭光

淺談權籍調查在不動產統一登記中的重要性——以寧波市北侖區為例

□寧波市國土資源局北侖分局解旭光

不動產權籍調查是不動產登記的基礎工作，權籍調查成果經不動產登記后，具有法律效力。國土資源部下發的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》強調：“不動產權籍調查作為不動產登記的基礎，是條例實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐，慎重穩妥做好《不動產登記暫行條例》實施后的不動產權籍調查工作意義重大。”

一、權籍調查工作流程

《不動產登記暫行條例實施細則》明確規定了不動產登記機構在辦理登記時，要查驗不動產權籍調查成果，包括“不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚，界址是否清晰，面積是否準確”。不動產權籍調查工作由不動產登記機構組織完成，并填寫《不動產權籍調查表》，在相關登記類型中作為必要材料予以提交。也就是說在正式受理不動產統一登記前，要求先開展權籍調查，編制不動產單元號。

權利人已領取了不動產權證書，且宗地界址點未發生變化的，可直接申請不動產登記。

對于未領取過不動產權證書，但已做過土地登記、房產登記的，根據原有登記信息，編制不動產單元號，向申請人出具具有二維碼的《權籍調查配號憑證》，再申請不動產登記。

對于申請首次登記的或已進行過土地登記、房產登記的，但界址點發生變化的，由申請人提交土地、房產等不動產權屬來源材料，委托已備案過的不動產測量中介機構進行不動產測量，形成不動產權籍調查成果，經寧波市北侖區不動產登記服務中心權籍調查科審查合格后錄入權籍調查系統，出具具有二維碼的《權籍調查配號憑證》，再申請不動產登記。

二、房地掛接、落宗定位（權籍調查前置）

1.整合基礎測繪數據

在不動產統一登記準備階段，梳理整合歷年分辨率高、清晰度好的變更調查影像圖和1∶500現勢性強的地籍圖，疊加到權籍調查系統中，為不動產單元的設定與編碼以及樓幢的落宗定位提供了根本性的保障。

2.完善宗地統一編碼

準確的宗地統一編碼機制是“房地掛接，落宗定位”的基礎。在不動產統一登記正式上線前三個月，寧波市北侖區不動產登記服務中心組織有關人員，對北侖區近200個商品房小區的宗地編碼進行清理，解決土地證書宗地號錯誤、證書重復等歷史遺留問題，為編制不動產單元號打下了很好的基礎。至于無精確坐標的宗地（包括企業、農村宅基地等），待以后申請一宗，調查一宗，逐步解決。

▲寧波市北侖區不動產登記服務中心權籍調查窗口

3.權籍調查系統數據更新

首先是新竣工的或是無精確坐標又重新測量過的宗地（商品房小區、企業、農村宅基地等），按照《不動產權籍調查技術方案》和《地籍調查規程》，完成權籍調查后，在權籍調查系統中更新宗地的圖形信息和屬性信息，確保宗地的圖屬一致。其次是更新自然幢圖形，把房產實測繪成果導入到自然幢圖形中，確保樓盤的圖屬一致。

另外，開發商或企業為了抵押融資，需進行在建工程抵押登記，以及購房戶的預告登記和抵押預告登記。這時，應該把房產預測繪成果導入到預測自然幢圖形中，以便對每套戶室進行管理。

4.編制不動產單元號

北侖區土地登記數據中圖形信息和屬性信息都有，而房產登記數據只有屬性信息，沒有圖形信息，所以根據坐落直接做房地掛接。2016年5月26日不動產登記上線后，新做的土地和房產的圖形信息和屬性信息都必須導入權籍調查系統中，不動產單元號可自動產生。

三、暫不能解決的客觀問題

1.數據問題

在不動產登記數據庫中，2006年以前辦理登記的商品房小區，很多都沒有土地和房產的證書信息，需要先補入證書信息后才可編制不動產單元號，影響了工作效率。

有證無圖的宗地較多，需先進行實地測量、踏勘等權籍調查工作后，把數據導入權籍調查系統，編制不動產單元號，花費較大精力。

另外，一幢房子跨兩相鄰宗地的情況也比較多見，也給編制不動產單元號帶來困難，目前只能按照“落在哪塊宗地多就配在哪塊宗地上來解決”的思路進行操作。

2.軟件問題

在辦理法院查封登記時，經常碰到很多無坐標的土地證書，這樣給不動產單元號編制帶來很大困難，只能到實地踏勘確認，在權籍調查系統中完善圖屬信息，編制不動產單元號后，才可辦理查封登記。

對于2016年5月26日不動產登記上線前辦理的土地、房產抵押登記，目前軟件還無法做到“一次配號、終身受用”的效果，只能給土地、房產分別編制不動產單元號，分別辦理抵押注銷登記，然后再編制房地一體的不動產單元號，才可一直使用。

本身不動產登記系統還存在一些小問題，給不動產登記工作帶來很多不便，只能在今后的工作中慢慢完善。

四、完善權籍調查機制、規范成果管理

1.提高自身隊伍業務素質

權籍調查審核人員不僅要懂得測繪專業技術，還要懂得不動產登記相關的法律法規知識，掌握各類不動產權屬調查處理方法。因此要大力培養業務骨干，不斷提高權籍調查審核水平，保證權籍調查成果質量，為后續不動產登記做好扎實基礎。

2.加強權籍調查成果質量管理

權籍調查是整個不動產登記工作的核心，其成果質量直接關系到不動產登記發證的準確性。不動產登記機構可定期組織專業技術人員進行業務培訓，不斷更新不動產測繪知識。不動產測繪單位要從技術和業務管理上嚴格把關，加強測繪工作透明度，接受社會監督，對出現重大測繪質量問題或多次出現質量問題的測繪隊伍和測繪人員進行相應處罰。不動產測繪單位及專業技術人員應嚴格自律，自覺提高不動產測繪成果質量。

3.做好權籍調查成果檔案管理

根據不動產登記申請的具體事項，查清不動產的權屬、位置、界址、面積和用途等基本情況后，要形成規范統一的調查成果，包括統一的不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖等，為不動產登記、核發證書等提供依據，也為因不動產登記產生的問題提供資料備查保障。