房地產企業融資成本和風險控制研究

姜百芊++張桂仁

摘要：在房地產企業的發展和運營中，企業需要借助一定渠道的市場融資來為企業的發展提供必要的資金支持。在這個過程當中，企業在融資成本及風險方面會面對諸多的挑戰，基于此本文對房地產企業的融資成本和風險控制進行研究。

關鍵詞：房地產企業；融資成本；風險控制

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）001-000-02

引言

在城鎮化建設速度不斷加快的時代背景下，我國的房地產企業迎來了不可多得的發展機遇。根據目前房地產企業的市場投資統計可以看到，在2014年，我國的房地產開發投資總額已經超過了7萬億，并且按照每年平均約8%的速度遞增。作為國民經濟發展的重要支柱與動力，房地產企業自身也在發展的進程中面臨著來自市場及資金不足等諸多方面的壓力。很多房地產企業通過一系列的市場融資手段或方式來解決和緩解企業的融資壓力。本文基于房地產企業實際融資的基本現狀，分析其存在的相關問題及融資成本和風險控制的建議。

一、房地產企業融資成本及風險控制概述

1.房地產企業融資成本的內容

成本是企業在發展中所要付出的代價及相應的支出。目前，關于融資成本的具體內涵，是企業在運營進程中，由于某種或某些特性的因素而導致企業在參與市場競爭的進程中，由于資金方面的不足而通過銀行或者其它經營機構進行債務融資時，由于在市場收益與債務融資的利率方面存在較大的差距，在款項到期時因為無法及時支付而產生更大的資金流轉。房地產企業的融資成本的來源主要是其在市場融資的進程中的必要支出。這項支出在融資成本內容上存在一定的差異。具體來說，房地產企業，在資金的籌集和資金的使用等層面都需要進行一定的資金支出。例如，房地產企業通過發行股票的方式募集資金，就需要經由股票及各種有價證券印刷，廣告宣傳，人力及物力相關成本的支出等方面。其中，在市場資金來源和去向的過程當中，企業還會支出一定的必要的機會成本。機會成本的差異，在很大程度上會影響著企業在市場融資進程中的成本支出的差異。

2.房地產企業融資成本的計算

從當前的房地產企業的市場融資渠道及方式來看，融資可以劃分為兩個層面的內容。一方面是企業的短期融資所要付出的代價和成本。另一方面是企業的長期融資所要付出的代價及成本。雖然兩者在時間占用的長短方面存在著差異，但是企業融資成本的計算則是一致性。

房地產企業的融資成本的計算，一方面取決于融資的額度。企業的融資額度越高，融資成本的支出也會相應的增加。另一個重要指標是企業進行市場融資之后的占用時間。時間占用長短的計算在實際的應用階段會存在著一定的邊際效應遞減層面的因素。基于此，在房地產企業融資成本的計算中，可以按照具體的成本計算公式來進行不同程度的推進與規劃，從而降低企業在成本支出中的風險承擔壓力與融資成本的整體降低。

3.房地產企業融資風險控制的方式

融資風險的控制在一線的操作和實施階段，可以根據風險的大小及所構成的威脅和損害而采取不同的應對方法和策略。

（1）降低風險法

融資風險具有一定的客觀性，當風險突然發生，要充分利用一切的有效的手段來降低損失。防控風險就如同被救火，要在第一時間，找到風險產生的根源，從源頭上采取措施，避免損失的加大。在降低風險的進程中，要學會利用資源的整合等方式來實現損失的降低。同時，要做好備案，為今后防范類似風險的發生提供可借鑒和參考的經驗或者教訓。在房地產企業融資風險控制體系的發展中，經歷了從外部到內部，從宏觀到微觀，以及從個體到單位然后再到個體的發展過程，這一演進階段或步驟，最終是為了融資風險控制體系的日趨完善。

（2）分散風險法

房地產企業的融資風險具有一定的全面性，為了避免多領域，多部門遭受同等的風險沖擊，要利用風險分散的方式來減少其造成的潛在的危害。另外，在企業的資金來源渠道上，提倡多元化的發展策略，避免企業產業鏈及資金鏈的過分扎堆，影響企業抵御財務風險的能力。一個完全沒有負債的企業并不代表企業發展趨勢的一片大好。并且承擔的一定的流動資金的壓力，將企業資產和負債的比例進行科學的劃分，要盡量將流動負債的比例控制在一個較為合理可控的水平，避免因為市場及各種意外的變化而影響著企業的健康運營。

（3）回避風險法

房地產企業在進行資金周轉進程中，要盡量減少不必要的債務額度。如果需要可以借助長期債務的方式來降低市場不可控因素造成的影響。另外，在一些政策和法律層面風險比較高的投資項目，要以審慎的態度來操作，有效的規避融資風險。經由基本的前期的計算，如何從過程中，控制好由于債務重組可能產生的風險，或者將其納入到一個科學的，系統的風險預警和監控體系之中，使其得到有效的控制。因此，在市場機制的調節和政府調控的雙重引導下，鼓勵企業基于優勢的互補來實現債務的重組，最大限度的將市場資產的風險降到一個較為理想的水平。

二、我國房地產企業融資現狀及原因

1.房地產企業融資成本不斷提高

隨著房地產企業發展的提速，企業在市場融資層面呈現出了融資成本上升的態勢。很多房地產企業，尤其是處于起步階段的企業，其在自身的經濟實力及風險抵御能力等方面面對的壓力是比較大的。同時，企業借助金融機構來進行市場融資時，金融機構出于自身的發展與管控運營風險的需要，對房地產企業的債務融資的資質審核等層面提出了更高的要求。

2.房地產融資風險系數加大

在市場經濟不斷發展的大環境下，市場中的不可控因素開始逐步增多，特別是，一些房地產企業在進行市場融資的進程中，出于解決臨時性的壓力等方面的原因，選擇一些具有較高風險的融資方式。同時，房地產企業自身在融資風險的管控體系等方面的不足。都在客觀上影響著房地產企業對市場融資風險系數的降低。

3.我國房地產企業融資現狀的原因

（1）融資渠道的單一

當前的市場融資環境中，房地產企業由于自身運營規模及市場發展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現的單一性。從目前融資比例來看，其商業貸款的比例和數量占據了整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些具有一定規模的房地產企業，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，當前的國內金融市場發展體系還不是很完善，市場的發展和收益效果并沒有達到房地產企業理想的預期水平。例如，企業面對新的市場需求，可以與國際品牌強強并購或者聯合。但在實際運營中，卻因為控制方過于集中，很難落實到實際的企業操作層面上來，失去了一些比較好的發展機會。

（2）市場競爭的加劇

在城鎮化建設的進程中，在利益的推動下，大量的房地產企業開始進入房地產市場的競爭體系之中。由于市場資金的規模的局限性，市場參與者的增多，造成房地產市場競爭程度的加劇。在客觀上造成企業在市場融資中成本上升等問題。基于自身運營與發展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，房地產市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風險。另一方面，在間接融資中，房地產企業承擔的還款壓力也較大。對于一些初期階段的房地產企業而言，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，尤其是過快、過急和追逐利益的投資將會帶來很大的風險，嚴重地還會導致企業無法及時的收回投資的重大經濟損失和陷入發展的困境。

三、完善房地產企業融資成本及風險控制的建議

1.建立多元化產權投資模式

當前， 在我國房地產企業的商業貸款主要從各大商業銀行獲得。商業銀行提供的貸款額度和數量與房地產企業的資金需求之間還有很大的差距。在貸款發放的時會根據企業的實力與規模做出一定的傾向，都影響著房地產企業融資的順利解決。房地產融資體系，依照市場營銷學的角度來看，可以經由主要的兩個維度來實現。初步階段，要從房地產企業的內部程序入手，提升融資的效力與效益。其次，要將企業的房地產融資體系的維護與市場的成長有效地聯系在一起。所以，通過整合企業發展的內外資源更好的實現房地產企業融資體系的經濟效益。所以，房地產企業在融資的過程中， 應該在政府相關政策主管部門的引導下， 開展多渠道的融資。國家相關政策職能部門要通過制定相應的政策法規來為房地產企業多渠道融資保駕護航。同時， 政府還應該積極地做好房地產企業與各類金融機構的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.規范房地產金融市場

一方面，我們要通過法律與法規的形式，進一步規范房地產金融企業的市場準入機制。另一方面，要對于在房地產金融市場中出現的影響市場秩序的行為予以嚴厲地打擊。因此，作為宏觀調控的主體，政府相關主管部門應該在嚴格遵循市場規律的同時，利用經濟政策與法律規范等方式來不斷地為房地產金融市場企業規范化發展提供一個相對穩健的市場經營秩序。這種經營秩序的建立一方面包含著對企業參與主體資質的審核與監管，另一方面，也是在企業遭受發展困境中的重要的后援力量。在當今的大數據時代，房地產企業融資風險控制，在格局和運用工具上都得到了質的提升。這種在技術層面的提升和發展是當代計算機技術和財務管理工作交叉補充的結果。另一個重要的發展是在融資風險控制實施標準層面，越來越趨于統一。一些具有跨國經營業務的房地產企業，未來更好的實現國際市場的發展和遞進，將其融資風險控制體系與國際同行業的控制體系進行匹配和對接。房地產企業應該在立足原本行業發展的基礎上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉移企業在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市房地產企業未來發展方向的是：地產金融投資產品的開發與投資。這種利用資產杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業的融資渠道，為企業的市場發展增加新的動力。企業在進行此類產品的開發中，也要將風險的防范置于一個突出的位置。將金融投資產品風險與自身的經營進行一個有效的對接，其所產生的市場效應還是非常利于企業的發展和市場運營規模的擴大。

3.建立房地產市場風險預警機制

房地產市場在運營與發展的進程當中，其所面對的市場風險與壓力是客觀存在的。如何規避房地產企業的融資風險，一個重要的保護措施是市場風險預警機制的設立與完善。一方面，在市場網絡化布局不斷處于常規化發展的當下，企業之間可以借助共有的是信息共享平臺來實現相關融資風險與融資市場波動信息的及時了解，在第一時間對企業的市場融資風險信息進行研判。另一方面，在今后的發展中，可以借助通過聯合發展的方式來實現“集團化”的經營與發展之路。通過聯合在一起的經營方式，可以最大限度地發揮每個房地產企業的自身的競爭優勢，真正實現優勢互補與以長補短。這種抱團打天下的市場發展模式，也是規避企業間“過度競爭”的重要措施。

在經由市場融資風險預警手段進行項目評估的過程當中，可以借助進步的數學工具來實現潛伏危害的評估及相干本錢的計較。比方實行過程當中的質料采購及運輸本錢，項目實行過程當中的人力資源本錢等等。這些都要在投資籌謀階段舉行科學的評判。在這一過程中要采取審慎的態度，把將會產生的融資成本進行科學的計算，為今后的融資費用的控制奠定一個扎實的基礎。當前，在房地產企業中出現的很多融資資源的浪費或者是融資成本的居高不下與工作人員的費用控制意識比較薄弱有關。另一方面，要嚴格落實相關的融資操作規章，在項目過程中，如果出現了融資事故則是最大的成本支出，所以要把融資的責任意識進行不斷地強化，并通過各種融資風險預案來將這種意外而帶來的融資風險成本降低到一個比較低的水平。

四、結語

房地產企業進行市場拓展的進程當中，需要必要的資金來維持其今后的發展和運營需要。通過市場融資的方式來滿足企業的發展需要是很多房地產企業發展中的必然路徑。但是，由于主客觀等層面的原因，房地產企業在進行市場融資的進程當中，融資的成本和風險也會在不同程度的存在著。基于此，筆者分析了當前房地產企業融資成本及風險控制的策略與方法。

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作者簡介：姜百芊（1993-），男，遼寧省大連市，大學本科學歷，財務管理專業。