房地產企業入股銀行風險防范策略

王亞嬌+馬麗華+朱永亮

[提要] 2013～2014年掀起房地產企業入股銀行的高潮，房企入股銀行面臨投資收益不容樂觀、喪失拓寬融資渠道的積極性、無法與城商行形成協同效應等風險。為防范風險，房企應謹慎遴選投資標的，并對入股銀行進行合理估值，監管當局要對交易的合規性、房企持股比例和關聯交易嚴格把關。

關鍵詞：入股銀行；利率市場化；協同效應；產融結合

基金項目：國家社科基金課題：“房地產調控政策的影響及其效應研究”（編號：12BJY053）；教育部中西部高校提升綜合實力工程項目：“環首都經濟圈與河北經濟發展”

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年10月23日

一、房地產企業入股銀行概述

房地產企業入股銀行的發展歷程大致可分為萌芽期、形成期、快速發展期三個階段。萌芽期始于20世紀80年代，以泛海控股集團入股民生銀行為代表；形成期始于2008年，房企開始大批量入股銀行，最為典型的是入股重慶農商行；2013年末2014初掀起了房企入股銀行的新高潮，相繼有新湖中寶、綠地、萬科、越秀、恒大等一大批房企爭相進入銀行業。從表1可以看出：入股銀行的房企類型以企業集團為主，純房企較少；入股方式以發起股東、增資擴股為主，參與IPO的較少；入股對象以中小型商業銀行為主，其中包括城市商業銀行、農村商業銀行、村鎮銀行等。（表1）

房地產企業入股銀行，從前期的開發貸款融資到中期的按揭貸款再到后期的社區金融服務，從財務投資布局到企業戰略轉型再到行業模式變革，都給房地產企業帶來了巨大的收益。但是，房企入股銀行是一把雙刃劍，在帶來可觀收益的同時也潛藏著巨大的風險，我們應當給予高度重視，并對其進行防范和控制。

二、房地產企業入股銀行風險分析

（一）房地產企業投資收益不容樂觀。雖然銀行業利潤較為豐厚，但是隨著利率市場化的不斷推進，銀行業面臨的風險越來越大。目前，我國的商業銀行仍是以傳統的存、貸款業務為核心，利潤的主要來源還是息差收入。自2013年7月20日起，我國就已全面放開金融機構貸款利率管制，2015年5月進一步將存款利率浮動區間的上限擴大至基準利率的1.5倍，2015年8月已經完全放開一年以上存款利率上限。未來，一年及一年以下存款利率放開已是大勢所趨。利率市場化將導致銀行業的競爭空前激烈，利差變小并直接縮減銀行的利潤空間。再加上銀監局愈加嚴格的監管措施和互聯網金融的沖擊，我國銀行業正逐步告別高盈利時代，生存環境日益嚴峻。因此，房企入股銀行后，或因銀行利潤下降導致房企投資收益不佳，甚至不排除投資出現虧損的可能性。銀監會數據顯示，截至2015年二季度末，商業銀行當年累計實現凈利潤8，715億元，與上同期持平。商業銀行不良貸款余額10，919億元，較上季末增加1，094億元；商業銀行不良貸款率1.50%，較上季末上升0.11個百分點。這意味著中國銀行業的高增長時代已經結束，經濟下行壓力下不良貸款的增加將進一步侵蝕銀行利潤。在銀行業整體業績下滑的背景下，房企入股銀行的收益不容樂觀。

（二）房地產企業過度依賴銀行

1、喪失拓寬融資渠道的積極性。房企一旦遇到資金困難，首先會向入股銀行“求救”，而入股銀行的信貸政策會不可避免地或多或少向其傾斜，為其提供政策范圍內的貸款便利。這會使房企產生對入股銀行過度依賴，單純寄希望于銀行貸款融資，喪失積極拓展融資渠道的動力。以銀行信貸為單一渠道的房地產領域，融資運作流程既不符合銀行風險管理準則，也不符合房地產行業的資金高效運用原則，很難長久維持。房企在入股銀行的“溫室”下成長，雖然獲得了短暫庇護，但從長期來看，融資渠道單一且缺乏創新，將很難提升企業未來的競爭能力。

2、關聯交易受限，融資便利落空。房企試圖通過入股銀行獲得融資便利仍然面臨著一定的政策障礙。一方面監管層對于商業銀行的貸款業務有著嚴格的監管措施，關聯交易會受到嚴格控制；另一方面銀行為了降低經濟波動和政策變動引發的信貸違約風險，信貸敞口不會過度集中于房地產行業，更不會集中于單獨某一家房地產企業。華夏銀行2013年的半年報顯示，該行對關聯企業的貸款余額占公司貸款總額的比例僅為1%；民生銀行2013年的半年報顯示，關聯交易的貸款利息收入占同類交易利息收入的比例僅為0.11%。因此，房企入股銀行之后能夠取得的融資便利條件極為有限，房地產企業不能過度依賴入股銀行，更不能完全寄希望于銀行貸款融資。

（三）城商行無法與房企形成協同效應

1、城商行缺乏創新。我國絕大多數城商行缺乏創新，金融產品趨同、特色服務不突出的現象較為嚴重。從房企謀求社區金融服務這一愿景來看，城商行的創新乏力很可能會影響協同效應的實現。目前，我國的社區銀行主要有兩種實踐模式：一種是寧波銀行的社區支行模式，在小區附近設置現金柜臺，提供商業銀行的全部常規服務，實際上屬于銀行的一般性分支機構，與傳統的營業網點基本上沒有差別；另一種是民生銀行的金融便利店模式，也只是提供簡單的開戶辦卡、開通網銀、業務咨詢等非現金柜臺業務和菜籃子工程、孩童玩具等便民服務。從目前已經開展社區銀行服務的幾家大銀行來看，其發展進程并不理想。

2、城商行異地擴張受限。一方面從城商行自身條件而言，城商行成立之初就被深深地刻上了“地方”標志，局限于服務地方經濟、本地中小企業和市民，缺乏大范圍布局的廣闊視野和豐富經驗，而且在資源配置和系統建設方面也不具備大規模擴張的能力；另一方面從監管層而言，為了抑制城商行的盲目擴張現象，2013年銀監會禁止城商行跨省設立分支機構，阻礙了城商行異地擴張戰略的實施。

異地擴張受到限制，城商行只能在本地小范圍內挖掘客戶，這就會影響入股城商行的房地產企業挖掘新商機的速度、收益和協同效應的實現。以萬科入股徽商銀行為例，截至2014 年12月31日，徽商銀行僅設立了17家分行及250個對外營業機構（包括8家分行營業部和242家支行），省外分行也只有南京分行一家；而萬科的業務幾乎遍布全國各地，服務范圍覆蓋珠江三角洲、長江三角洲、環渤海經濟圈以及中西部廣大地區。由于徽商銀行的區域性網點與萬科存在地域上的不完全匹配，萬科所期望的協同效應很可能會在一定程度上受到影響，社區金融和產業鏈金融目標將難以實現。

（四）產融結合的風險擴大化。房企與銀行捆綁，任何一方出現問題，風險都會成倍放大。互聯網金融和利率市場化不斷發展，加劇中國銀行業的脫媒進程，進一步擠壓銀行的業務和利潤空間。銀行業的負債經營和高杠桿特性，在經濟下行期間風險就會凸顯。而銀行業的動蕩必然會減緩對房地產開發和居民購房的信貸支持力度，使房地產企業的現金流更加緊張；反之，如果房地產市場出現問題，由于房地產各類貸款在銀行總貸款中占比較高，勢必會增加銀行的不良貸款，降低銀行的利潤，甚至影響到銀行業的穩定。房地產企業和銀行有著天然的密切聯系，房企又通過入股銀行進一步增強了二者的聯系，因此當一方發生經營危機時，另一方也難逃厄運，兩個行業會如同“多米諾骨牌”效應般產生劇烈動蕩。

三、房地產企業入股銀行風險防范策略

（一）房地產企業方面

1、謹慎選擇入股銀行。在眾多房企紛紛入股銀行時，綠地集團卻準備賣掉手中所持有的城商行股份。原因之一就是城商行創新能力較弱，無法對房地產業務形成協同作用，而且地方城商行本身利潤不大，財務投資回報率并不高。因此，入股城商行并沒有給綠地集團帶來預期的收益。由此可見，房企要與銀行合作，必須謹慎選擇入股銀行，入股有創新能力和發展潛能的銀行才能成功實現其預期收益計劃。此外，由于跨區經營的限制，因此房企要選擇未來經濟增長潛力較大地區的城商行入股，避免區域經濟對銀行業績的拖累。

2、對入股銀行進行合理估值。對于作為投資者的房企而言，對入股銀行的估值就是對影響銀行盈利的各種因素進行模擬和量化，對銀行外部各種不確定性和風險做出判定和測量，最終實現投資收益的最大化。估值并不是對貼現率和利潤進行簡單的計算，而是要在對銀行進行全面了解后，對其價值做出一個全面的量化分析，這其中既包含定性分析，又包含定量分析。首先是定性分析，從盈利能力、存貸款能力、零售業務、風控能力四個方面對備選銀行進行考量，做出相應的綜合評分表，進而篩選出優質銀行；其次是定量分析，以內在價值分析法為主，然后以相對價值分析結果作為輔助參考。此外，還應充分考慮到外部環境因素，比如宏觀經濟形勢、銀行業周期性波動規律、銀行所在地區的法律、監管政策、稅務、信用環境等。

估值后，應選擇合適的時點，在該銀行股的“低估”階段買入，把握住抄底投資的最佳時機。或許由于股市的波動，房企持有的銀行股會造成公司賬面的短暫浮虧，此時要根據估值判斷該銀行股的內在價值，有選擇性地繼續持有或退出。

3、積極拓寬融資渠道，減少對銀行的依賴。建立規范有序的多元化融資渠道，對于減少房企入股銀行后對銀行貸款的過度依賴和解決房地產企業融資問題至關重要。房地產企業應該改變一直以來以銀行貸款為主的間接融資方式，積極開拓直接融資渠道，實現直接融資與間接融資的共同發展。房地產融資應該面對一個多元化的市場，不僅僅是資金供給主體的多樣性，還有市場的多層次性。我們可以借鑒國外房地產融資方面比較典型和成功的做法，如房地產眾籌、REITs、海外債券融資、海外借殼上市、海外IPO、國內公開和私募發債、銀行券商等機構的理財產品投向房地產項目等。這些方式在房地產融資中都是可行的，但每種融資方式都有其不同的法律和政策環境，有著各自不同的特點和優勢，因此房地產企業要在實踐行動中逐漸摸索，積極拓展適合企業自身發展的多元化融資渠道。

（二）監管層方面

1、對合規性嚴格把關。一方面要摸清房企入股銀行的真實意圖。如果以積極目的為出發點，有利于推動產融結合，則應得到允許和鼓勵。監管部門和當地政府應完善相關政策，為房地產企業入股銀行提供政策保障和相關便利，鼓勵更多符合條件的房地產企業加入到入股銀行的行列中。但如果房企試圖通過入股銀行來“綁架”銀行，以牟取自身融資便利和擴大自身經營利益為目的，監管部門和政府應引起高度重視，列入重點檢查對象，情形嚴重的及時予以制止；另一方面要嚴格規范入股銀行的房地產企業自身條件。首先，要求房企本身的資金鏈要相對寬裕，企業本身并不缺錢，不會從銀行過度抽離資金；其次，要求房企具有完善的內部控制組織結構、良好的風險控制能力、優良的管理能力和規范的企業運作流程；最后，要求房企具備較大的規模，擁有龐大業主群和客戶群，并且信用記錄良好。

2、對持股比例進行限制。雖然一些房地產企業入股銀行后沒有取得對被入股銀行的控股權，但是他們仍然可以通過在銀行董事會或者經營決策機構中派出人員的方式來間接參與和影響銀行的經營決策。因此，要對房企入股銀行的持股比例進行嚴格的限制，以防止房企在未來對銀行的經營決策有過多的干預和影響。

國外一些國家制定了嚴格的監管條令對企業持有銀行股份的比例進行限制，較為典型的是美國和韓國。美國監管當局明確規定：任何個人或集團持有銀行的股份一旦超過25%，必須呈報聯邦監管機構；當銀行是公開上市或者沒有其他股東持股超過10%的時候，一旦有個人或集團持有銀行的股份超過10%，必須書面通知監管機構控制權的變更。韓國也曾在《銀行法案》中制定了嚴格的監管條例對非金融企業持有商業銀行股份數額進行限制。我們應該借鑒國外這些國家的經驗，積極制定相關政策，經過科學合理測算，對房企入股銀行的持股比例限制做出指導并進行嚴格監督。

3、對關聯交易進行監管。在對民營銀行試點的監管中，強化對關聯交易的監督管理是重中之重。銀監會在2004年就已經出臺了《商業銀行與內部人和股東關聯交易管理辦法》，在關聯交易的認定、審核、禁止的交易類型等方面作出過明確規定。上述監管要求，同樣適用于對房地產企業入股銀行的監管，對我們制定監管條例、建立風險隔離機制具有一定的借鑒意義。

監管部門應嚴格規范股東行為，強化房地產企業的自我約束能力，鼓勵其主動放棄從被入股銀行取得關聯貸款的權利，努力減少關聯交易；被入股銀行必須制定關聯交易管理制度，并設立專門的關聯交易控制委員會來負責審查、批準交易，對于其他一些合規的關聯交易，也應該采取逐項事前報告制度；禁止被入股銀行以優惠貸款條件和利率向房地產股東提供融資便利；定期加強對房地產企業和被入股銀行之間信貸行為的時時跟蹤監測，嚴密控制二者之間不正當信貸利益的輸送，讓銀行與房地產企業的合作在合法合規的軌道上運行。總之，房地產企業入股銀行后，一定要嚴格按相關規定辦事，決不能將入股銀行當成是自己的“融資平臺”。

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