中國房地產市場發展研究

[提要] 經過十幾年的瘋狂發展，中國房地產市場走過了西方發達國家幾十年甚至上百年的發展歷程，由此而帶來負面問題日漸顯現。本文對中國房地產市場發展的分析，找出造成目前房地產發展困境的原因，并提出建議，以達到房地產市場健康發展的目的。

關鍵詞：房價；房地產；研究

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年10月27日

一、中國房地產狀況

自1998年房改以來，中國的房地產市場發生了翻天覆地的變化，老百姓的住房條件有了很大的改善，這是值得肯定的地方，中國房地產市場用了短短十幾年的時間走完發達國家幾十年甚至上百年的發展歷程，當然如此大躍進的發展房地產，也產生了很大的問題，主要有工程質量下降，產生很多豆腐渣工程，造成了資源浪費。

房地產快速增長帶來的另一個大的問題是房價的瘋漲，到2013房地產發展的頂峰時，中國不僅人均住房面積達到世界的前列，房價即便是按照絕對價格來算也已達到世界前列，如果按購買力來計算，中國的房價已達到發達國家房價的5倍，也就是說買同樣一套住房，中國人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房價上漲趨緩，但仍處在歷史最高位，老百姓憑借正常合法的收入已無力購買一套住房。僅2003～2013年10年間，全國的房價普遍翻了兩番，一些地區的房價增長了近10倍，而同期老百姓的收入只翻了一番。高房價已制約了房地產市場的可持續發展，對國民經濟的健康持續發展造成很大傷害。

中國的房價已經漲到如此高位，世界罕見，從國際經驗來看，房價在暴漲之后必然要暴跌。從我國目前的房地產現狀來看，地方政府采取措施來維持高房價，進而能夠保持高地價，這樣地方政府就又有錢花了，然而想保持高房價是徒勞的，暴跌只是時間問題，因為歷史已經告訴我們，那些經歷過房價暴漲的國家和地區房價沒有不暴跌的。

二、中國房地產市場存在的問題

（一）產業定位錯誤。造成房地產市場出現問題的主要原因是產業定位的錯誤，多年來國家把房地產列為國民經濟的支柱產業，其實是一種錯誤的定位。因為住房問題是民生問題，不可能作為一種產業來發展，更不能作為一種支柱產業。無論哪個國家的住房問題都是由政府主導，政府有責任保證每一個人有一個安居的場所，不管是自有住房還是由國家來提供的住房，最終都要有國家層面來保證。如果完全由市場來提供住房勢必造成混亂，因為無論什么樣的企業都是以利益為驅動的，亦可以說是唯利是圖的，結果必然造成市場混亂，房價高漲，增加老百姓的負擔。

作為國民經濟的支柱產業，國家要在政策上和資金上予以支持和傾斜，勢必會造成其他產業資金的短缺，把房地產作為一種支柱產業會影響其他產業的發展，對國民經濟健康發展不利。盡管房地產行業可以帶動下游的幾十種產業的發展，但從結果來看，無論是鋼鐵、水泥、玻璃以及各種建材都已經出現產能過剩，造成資源浪費，對環境造成嚴重危害。更為重要的是，由于是支柱產業，其他產業的資金紛紛向房地產集中，使得實體經濟萎縮，而房價的持續高漲，使得房地產泡沫越來越大，一旦房地產出現問題整個經濟都可能出現崩潰，因此房地產已經嚴重綁架了國家經濟。

（二）消費觀念偏差。消費者的消費觀念也是造成房地產出現問題的一個主要原因，開發商造房子是為了獲利，但要等消費者購買后才能實現。如果消費者不去搶購，開發商的房子就不可能賣得那么快，價格自然就不會漲那么多了。消費者也要量力而行，不要提前消費，也不要過多購買。

中國消費者往往理解的是，有了屬于自己產權的房子才算有了家。在西方的消費觀念里，只要有了住的場所就可以了，不一定非要有屬于自己產權的房子。社會上的一些風俗習慣和媒體也起到推波助瀾的作用，人人都買房的結果是房價越來越高，同時改變了人們的預期，以為房價會一直漲上去，造成一種惡性循環，越買越貴，越貴越買。

（三）炒作成風。由于房價在不斷地瘋漲，同時老百姓也存在一種預期，房價會不停的漲下去，無論什么時候買房，只要過一段時間賣出去就會有一定的回報，使得參與炒房的人越來越多，老百姓有一種從眾的心理，當他們看到周圍有人通過炒房得到暴利之后，很快就加入進來。當市場形成這種風氣后，市場導向就出現了問題，不利于房地產市場的健康發展。

同時，除了投機炒房之外還有投資買房，和炒房不同的是，投資買房持有的時間要長一些，當然也是為了將來賣出后獲利。還有老百姓看到將來房價會上漲到一定高位后可能買不起，也會提前買房，結果是買房人越來越多，結果現有住房供不應求，房價自然會上漲。

（四）官員腐敗。房地產的開發從土地拍賣到建設以及住房銷售各個環節都存在巨大的利益，這也給腐敗的滋生提供了土壤，從近兩年的落馬貪官來看，90%的貪官都涉及到房地產領域，一套房少則上百萬元，多則上千萬元，而那些被戲稱“房叔”、“房姐”甚至是“房爺”的貪官所擁有的房子多達上百套，由此可見房地產的腐敗有多深，腐敗的金額有多大。

腐敗推高了房價，開發商在土地獲得時候，就要給官員送禮，因為不送巨額的現金給那些掌握資源的官員，開發商是拿不到土地的，而這些送禮的錢勢必加到最終的房價上，畢竟開發商不會做賠本的買賣。開發商在賣房時也要給官員行賄，有的官員竟然要開發商在一個小區內給幾套房，否則不給通電通水，這對于開發商來說也增加了成本，房價就會被推得更高。

三、中國房地產市場發展應對措施

（一）重新定位。為了國民經濟的持續健康發展，把房地產回歸到原來的功能，有必要對房地產進行重新定位。住房首先是一個民生工程，讓老百姓有房子住是政府的職責所在，市場上提供的商品房只能是國家履行職責的一個補充，而不能把房地產作為支柱產業。

政府在提供老百姓住房方面，不僅要提供保障房、廉租房，還可以提供共有產權房等。在政府資金不足的情況下，要鼓勵企業甚至個人自籌資金建房，使住房實現方式的多樣化，這樣不僅可以緩解政府資金的問題，還可以解決一些消費者對住房的多樣化需求。由于有了多樣化的提供住房，消費者就不用單單依靠開發商提供的住房，房價就不會這樣的瘋漲，即使在高位也有可能使房價回調，逐步達到一個合理的范圍。

（二）理性購買住房。消費者購買住房首先要改變購房理念，要理解房子只是一個住所而已，房子不是一切，而且在如此高的房價下，為了一套房要犧牲未來20年甚至30年的幸福到底值不值。當然這也與社會所能提供的住房類型有關，要改變消費者的購房理念，政府要提供一定的住房，不能把消費者完全推向市場，1998年房改之前，城市居民，特別是工作人員的家庭住房大部分是由單位提供的，居民沒有壓力，盡管住房條件不高，老百姓并沒有感覺有太大的負擔；其次，還要引導消費者綠色消費，不超前消費，也不過度消費。在消費者預期房價上漲的時候，本來10年或20年后準備為子女買房的，也提前購買，這樣就增加市場的壓力，無形中推高了房價。房子是用來住的，不是面積越大越好。

（三）打擊炒作。炒房嚴重擾亂市場，制造人為緊張，擾亂經濟秩序，必須予以嚴厲打擊。可以利用經濟手段、行政手段和法律手段打擊炒房。國外很少像國內這樣炒房的，可以借鑒西方國家在打擊房屋炒作上的一些經驗，當然要從根本上杜絕炒房，還是要完善法律。首先在經濟上，炒房者賣房的目的不是為了住，而是為了賣，前提是房價越來越高，差價越來越大，這樣他們獲利就越多，政府可以通過征稅的方式收取差價部分的稅收，最高可達100%，讓炒房者無利可圖，炒房者自然就減少了；其次是行政手段，限購不失為一項有效的手段，規定本地戶籍及外地戶籍的居民只可以在本地買1套或2套住房，可以打擊炒房，然而2014年大部分城市退出了限購，其實這是一種短視的行為，無異于飲鴆止渴，應該把限購上升到法律層面，可以長期堅持下去，限購不僅是公平的問題，同時也可持續發展，減少浪費的必然要求；最后是法律手段，要在具體的法律條文上明確炒房視為非法，可以以擾亂社會主義經濟秩序罪對炒房者予以定罪量刑，并沒收其非法所得，讓那些炒房者付出代價，這樣的話就不會有太多的人炒房了，房價自然就會回落。

（四）懲治腐敗。近兩年來的反腐效果來看，腐敗已經不是個別現象，而是一種普遍現象，可以說各行各業都存在腐敗現象。而且腐敗者前赴后繼，如雨后春筍般涌現，關鍵是處罰的力度不夠，腐敗的成本太低。嚴厲打擊房地產領域的腐敗可以有效減少腐敗的數量和腐敗的程度。

對于房地產的腐敗行為，必須有一個高壓態勢，無論在房地產過程中哪個環節，一經發現嚴肅處理，不管金額多大，一律先撤職，然后再根據涉案金額從嚴從重處罰，處罰太輕不足以起到震懾作用。同時要進行領導人問責制，對不作為的領導干部要堅決撤換。對于罔顧老百姓的利益，為了推高地價放任炒房而推高房價的，要追究其責任。

四、結論

房地產市場的健康發展影響著老百姓的正常生活，由于法律不健全及腐敗，房價越來越高，高房價已經使住房成為老百姓的重要負擔，對國民經濟造成了嚴重的傷害。由于房地產有著高額回報，無論是地方政府還是開發商都樂此不疲，越來越多的實體企業也加入進來，房地產慢慢出現過剩。過度的開發不僅浪費資源，而且對環境造成嚴重傷害，因此必須對房地產政策做出調整，處理出現的問題，使房地產逐步轉到居住的功能上來。

主要參考文獻：

[1]賈文藝.關于目前中國高房價的思考[J].黑龍江對外經貿，2008.6.

[2]賈文藝.中國房地產市場的困局與出路[J].商業經濟，2013.10.