新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的分析

文/蘇先紅

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新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的分析

文/蘇先紅

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了逐漸不景氣的下降趨勢(shì)，在一定程度上對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定影響，因此做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理工作至關(guān)重要。做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在很大程度上也能提高企業(yè)整體的管理水平，本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點(diǎn)，然后說明了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)管理的意義，最后從加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理角度，就幾個(gè)方面展開了論述。

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；管理

房地產(chǎn)企業(yè)從高速發(fā)展逐漸進(jìn)入了低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，在這種情況下企業(yè)要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國(guó)家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關(guān)鍵，企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定適合的管理體制，保障企業(yè)管理工作有序進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，需要的資金巨大，前期工作較長(zhǎng)，涉及行業(yè)較多，資金回收的周期較長(zhǎng)，因此其財(cái)務(wù)管理和其他行業(yè)有所不同，管理較為復(fù)雜，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作。企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度時(shí)要結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，還要集思廣益，才能使管理制度充分發(fā)揮它的價(jià)值，完善的制度對(duì)財(cái)務(wù)管理工作是至關(guān)重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，意思是房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)投資到施工最后到竣工對(duì)所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進(jìn)行籌集、使用。監(jiān)督、審核，以期實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)算控制，包含了房地產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)務(wù)工作，它是企業(yè)管理的的核心部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有別于其他的行業(yè)，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)較多，比如建筑行業(yè)的建筑工人、地暖安裝，建材行業(yè)的水泥、鋼筋等，還有金融行業(yè)以及家電行業(yè)等，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，因此在整個(gè)過程中所需資金巨大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)期長(zhǎng)，這些因素的存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理任務(wù)繁瑣，管理工作較為復(fù)雜。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)受政策的影響性較大，敏感性較強(qiáng)，因此在管理過程中要同時(shí)兼顧內(nèi)部和外部環(huán)境，及時(shí)把握外部環(huán)境變化，財(cái)務(wù)人員要有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，及時(shí)捕捉和房地產(chǎn)有關(guān)的信息，以便為領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供價(jià)值導(dǎo)向。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的意義

（一）有利于形成良好的資金鏈

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一項(xiàng)新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要有大量資金作支撐，企業(yè)的資金來源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開發(fā)商需要明確每一個(gè)環(huán)節(jié)中每一筆資金的來源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開發(fā)項(xiàng)目的順利開展。財(cái)務(wù)管理能對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)管理，促使資金周轉(zhuǎn)順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現(xiàn)資金閑置和資金短缺。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的行業(yè)，比如說融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時(shí)回籠，會(huì)給企業(yè)帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理能對(duì)資金的的去向、使用情況、分配等有個(gè)實(shí)時(shí)的跟蹤，避免出現(xiàn)由于資金帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢(shì)下做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的控制

（一）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的認(rèn)識(shí)，提高員工素質(zhì)

態(tài)度決定高度，首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視度，摒棄傳統(tǒng)的重開發(fā)，輕財(cái)務(wù)、輕預(yù)算的觀念，把財(cái)務(wù)管理工和其他管理工作并重。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的宣傳，形成領(lǐng)導(dǎo)和員工人人重財(cái)務(wù)的良好風(fēng)氣，正確的財(cái)務(wù)管理理念可以以制度的形式展現(xiàn)出來。另外，財(cái)務(wù)人員過硬的業(yè)務(wù)技能是保障財(cái)務(wù)中各項(xiàng)工作高質(zhì)量完成的關(guān)鍵，企業(yè)可以定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)并建立考核制度，及時(shí)向他們灌輸最新的財(cái)務(wù)知識(shí)，培養(yǎng)他們主動(dòng)學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷提高他們的業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德以及財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)，杜絕弄虛作假的行為。定期對(duì)他們進(jìn)行考核，對(duì)于崗位不匹配的員工要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)時(shí)調(diào)動(dòng)，使財(cái)務(wù)人員的技能更加適應(yīng)財(cái)務(wù)管理工作的需要。

（二）新制度下做好成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時(shí)期較長(zhǎng)，相對(duì)于其他的行業(yè)資金的需求量更大，在開發(fā)過程中需要巨大的資金投入來支撐，因此在每個(gè)階段都應(yīng)做好成本核算工作。在設(shè)計(jì)階段，要給設(shè)計(jì)院下達(dá)設(shè)計(jì)限額，并列入設(shè)計(jì)任務(wù)書，在設(shè)計(jì)過程中做好成本控制。在招標(biāo)及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標(biāo)等方面進(jìn)行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價(jià)比較高的建筑材料和設(shè)備，同時(shí)要考慮設(shè)備的生命周期和后期保養(yǎng)費(fèi)用，在合同選擇上，開發(fā)商根據(jù)圖紙的完整性和特點(diǎn)，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個(gè)持久的動(dòng)態(tài)過程，在這一過程中經(jīng)常會(huì)遇到外界環(huán)境的某種變化或者不可避免的情況，這時(shí)要對(duì)施工過程進(jìn)行實(shí)時(shí)變更，所以企業(yè)要有一套完善可行的變更流程，及時(shí)變更才能控制好成本。在最后的結(jié)算階段，要對(duì)從設(shè)計(jì)費(fèi)用到材料購(gòu)買到施工中的耗材、人員費(fèi)用等做好詳細(xì)的說明，每一筆資金都要有明確的去向。

（三）發(fā)揮預(yù)算的重要作用

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要有了土地使用權(quán)和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒有認(rèn)識(shí)到預(yù)算在整個(gè)過程中的重要作用。在進(jìn)行預(yù)算之前，要完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算組織體系，在企業(yè)內(nèi)部建立預(yù)算組織委員會(huì)，建立健全規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度，嚴(yán)格約束成員行為，同時(shí)向員工宣傳預(yù)算的重要性，引起企業(yè)上下的重要認(rèn)識(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)從開發(fā)立項(xiàng)到完工的這一過程所包含的內(nèi)容，要做好項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、實(shí)施過程中建筑材料和員工工資預(yù)算、銷售預(yù)算、成本預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算的績(jī)效考核機(jī)制，實(shí)時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行考核，將預(yù)算

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