淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理

【摘要】房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國熱門的話題，作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理者，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點(diǎn)。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，針對相關(guān)問題，探討了項(xiàng)目管理優(yōu)化措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā) ；工程項(xiàng)目；管理

引 言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

1、項(xiàng)目風(fēng)險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。

2、項(xiàng)目成本管理問題

無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理對策

1、項(xiàng)目開發(fā)中的管理對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項(xiàng)目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運(yùn)用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃的指標(biāo)。第三，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計方案的競標(biāo)。

2、項(xiàng)目施工中的管理對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點(diǎn)，且與工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項(xiàng)目工程的開工到竣工過程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。

（1）對施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進(jìn)行明確的約定。

（2）施工質(zhì)量的控制

對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格一項(xiàng)，才能進(jìn)行下項(xiàng)工序。第二，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價格合理的商家進(jìn)行材料選購。

（3）工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計劃和組織設(shè)計。可以建議施工單位采用project或p3軟件對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項(xiàng)檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進(jìn)行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補(bǔ)救措施，確保對工程工期的控制。

（4）成本的控制

政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

（5）安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

結(jié)束語

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個新的歷史階段，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好項(xiàng)目管理，是企業(yè)生存的根本，也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。

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