論土地估價中市場比較方法的改進(jìn)

【摘要】本文就土地市場價值估價過程中的問題進(jìn)行分析，并對其中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行了研究和改進(jìn)，使估價過程更有理可據(jù)，估價結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性與說服力。

【關(guān)鍵詞】土地評估；市場比較法；改進(jìn)

一、土地的內(nèi)涵特性及其價格的影響因素

土地是一種商品，但又不同于普通商品，它的不同之處在于不具備普通商品的二重性。商品是使用價值和價值和結(jié)合，從這方面講土地不具有價值而只有使用價值，即土地和一般商品的根本區(qū)別在于它的價格不取決于價值而取決于其使用價值。土地的價格一般由三部分構(gòu)成，其一是作為投資資金的利息，其二是實際上的地租，其三是被投資使用過后的折舊，這三部分組成了土地價格真正意義上的內(nèi)涵。因此，土地的價格從本質(zhì)上來說就是土地純收益，具體是指其價格包括由土地所有權(quán)產(chǎn)生的絕對地租價格和由于外部環(huán)境差異而存在的差級地租，而被使用過后的折舊對價格的影響較小。譬如對于農(nóng)用土地來說，土質(zhì)的好壞對其價格起主要作用；而在商用或住宅用土地中，地理區(qū)位則是決定其價格的關(guān)鍵所在，在這兩種情況下，土地投資的折舊對價格的影響就很微弱了。

影響土地價格的因素總體上來說可分為三類。首先是行政、人口、社會、經(jīng)濟等因素，我們統(tǒng)稱為一般因素，比如住房政策、地稅政策的變化、人口密度變化以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，國際經(jīng)濟狀況，國民收入狀況等。其次是區(qū)域因素，主要是指土地所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，城市規(guī)劃程度，環(huán)境狀況等。第三是基礎(chǔ)設(shè)施條件狀況、土地使用允許期限等個別因素。

二、土地估價中市場比較方法的原理及特點

1、市場比較方法的原理分析

市場比較法也可以稱作市場法，是在土地價格的基礎(chǔ)上通過類比相似土地的成交價格來求取土地價值的一種方法。在具體操作上來說，就是先選取一定數(shù)量與待估宗地的肥沃程度相當(dāng)、地理位置相近、其他價格決定因素特征相似，而成交日期又相差不遠(yuǎn)的土地，將它們的特征與估價對象的特征進(jìn)行比較分析，從而決定待估宗地的價格，通常用來比較的類似的土地被稱為可比實例。因此，市場法的本質(zhì)就是以實際已成交的類似土地的價格來修正得出估價對象的價格，是最直接有效的方法，其得出的結(jié)果也容易被認(rèn)可和接受。

2、市場比較方法的優(yōu)勢與弊端

市場比較法是土地估價中最常用最有效的一種估價方法。這種方法優(yōu)點可從以下幾個方面分析：首先，市場比較法的原理簡單，它的理論基礎(chǔ)來源于經(jīng)濟學(xué)中的替代原理，理解起來比較容易，整體估價過程通俗直觀。其次，是在整個估價過程中土地的市場狀態(tài)可以充分地展現(xiàn)出來。在市場比較的三個過程中，一要進(jìn)行收集資料與市場分析，并建立一個類似的交易數(shù)據(jù)庫；二是在多方面的比較之后確定多個可比實例，分析可比實例與待估宗地的共性和差異；三是結(jié)合當(dāng)前土地的市場狀況，進(jìn)而在可比實例價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的調(diào)整，得到更加合理的結(jié)果。以上對市場比較法過程的分析可知，整個估價的過程都充分體現(xiàn)了市場化的特點，反映出估價對象的市場狀況，評估的最終結(jié)果是對商場價格的直觀表現(xiàn)。最后，市場估價法評估的最終結(jié)果更容易被接受。結(jié)合估價法的整個估價過程，運用的傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)替代原理，既體現(xiàn)了市場化的價格又能結(jié)合其自身狀況，最終修正后的結(jié)果更容易被人們接受，具有很強的說服力。市場估價法的簡單、直接的優(yōu)點，使其成為最常用的一種土地估價方法，并得到了國內(nèi)外業(yè)界的認(rèn)可。隨著我國經(jīng)濟的日益崛起，房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，土地市場也在快速成長，隨著成功交易的土地越來越多，進(jìn)行市場比較法的案例越來越豐富，市場比較法的估價結(jié)果也會更具說服力。

然而，傳統(tǒng)的市場比較法中仍然存在一定的不足。第一，可比實例的選擇比較困難。用市場比較法評估土地價格首先要做的就是選擇可比實例，在實際評估過程中，為了使評估結(jié)果更加客觀我們必須選取成交價格合理的可比實例，而合理是一個模糊概念，不同的估價工作人員的經(jīng)驗、看法是不同的，因此在實際的估價過程中，可比實例的選擇具有一定的主觀性。第二，在因素修正的過程中也存在過于主觀化的問題。在土地價格修正的過程中，沒有實際的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參考，只是根據(jù)估價對象的特有屬性或市場情況進(jìn)行的人為評定，主要是依靠估價師的經(jīng)驗，因此土地價格修正過程具有很強的主觀性。第三，土地價格最終結(jié)果的確定方法過于簡單。選取可比實例的不同和修正因素差異會造成估價結(jié)果的不一致。現(xiàn)在市場比較法中常用的求取結(jié)果的辦法是求取加權(quán)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)統(tǒng)計法，這種最簡單的統(tǒng)計法得出的結(jié)果一般難以得到人們的信服。

三、對土地估價中市場比較方法的改進(jìn)研究

1、全面選取交易實例，保證估價準(zhǔn)確性

在選取可比實例的過程中，要盡可能收集多方面的信息，并保證這些信息的真實可靠，建立一個成交土地的資料庫，包括土地自身狀況、當(dāng)時的土地市場狀況、成交價格等信息。現(xiàn)在我國的土地估價還沒有形成體系，評估土地價格都是由估價機構(gòu)的工作人員來完成的，而我國的估價機構(gòu)繁多復(fù)雜，各個機構(gòu)之間信息不通，每個機構(gòu)都有自己的交易實例信息庫。每個估價機構(gòu)的實例庫都是其工作人員進(jìn)行搜集資料建立的，難免會在其內(nèi)容上缺乏全面性和可靠性，而且還會花費大量的人力物力，造成重復(fù)勞動。基于這種情況，如果政府相關(guān)部門或者行業(yè)協(xié)會可以建立一個統(tǒng)一的資料庫，并由各個估價機構(gòu)在使用的過程中不斷完善，就保證了實例庫資料的全面性和可靠性，提高了估價工作的效率。

2、加強土地狀況因素修正的科學(xué)性

在因素修正的過程中，要避免修正效果的主觀性，最重要的是建立一定的修正機制，讓修正過程有理有據(jù)。不同類型的土地價格影響因素不同，如土地肥沃程度對農(nóng)用土地的價格影響較大，經(jīng)濟繁華程度和人均收入對商業(yè)用地的影響很大，環(huán)境狀況和生活條件對住宅用地價格的影響較大。在市場比較法修正土地價格的過程中，要針對不同因素采用相對應(yīng)的方法進(jìn)行科學(xué)合理的修正，對不同的因素的影響程度按不同的權(quán)重來分析和修正，即估價過程可以將影響地價的不同因素按不同的比重來求得，層次分明，避免了修正過程的主觀性。

3、比準(zhǔn)價格求取中，根據(jù)適當(dāng)比例修正

在最終求取土地價格的過程中，根據(jù)不同的可比實例和相應(yīng)的修正因素綜合計算會取得很多不同的結(jié)果。現(xiàn)在估價機構(gòu)工作人員在選取最終結(jié)果的過程中一般是用數(shù)學(xué)的統(tǒng)計法來進(jìn)行的，如求取平均數(shù)的方法或取這些數(shù)的中位數(shù)、眾數(shù)等方法。這種方法簡單易行，但其結(jié)果往往存在很大的偏差，結(jié)果不能讓人信服，也可能會浪費掉工作人員在選取可比實例和修正因素過程中的努力。如果我們能采取一種全新的思路，用加權(quán)打分的方法確定可比實例的權(quán)重，經(jīng)修正進(jìn)而求取求估對象的價格，這樣得出的結(jié)果會更具有說服力。

四、總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，土地估價行業(yè)也漸漸成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。越來越頻繁的土地交易市場要求估價人員必需要有一套合理的估價方案，提高估價的效率和說服力，因此必須對傳統(tǒng)的市場估價方法進(jìn)行改進(jìn)和完善。本文提出的對現(xiàn)行土地估價方法的改進(jìn)，將大大提高工作人員估價準(zhǔn)確性，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟的進(jìn)步。

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