論土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的改進(jìn)

【摘要】本文就土地市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)其中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行了研究和改進(jìn)，使估價(jià)過(guò)程更有理可據(jù)，估價(jià)結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性與說(shuō)服力。

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；市場(chǎng)比較法；改進(jìn)

一、土地的內(nèi)涵特性及其價(jià)格的影響因素

土地是一種商品，但又不同于普通商品，它的不同之處在于不具備普通商品的二重性。商品是使用價(jià)值和價(jià)值和結(jié)合，從這方面講土地不具有價(jià)值而只有使用價(jià)值，即土地和一般商品的根本區(qū)別在于它的價(jià)格不取決于價(jià)值而取決于其使用價(jià)值。土地的價(jià)格一般由三部分構(gòu)成，其一是作為投資資金的利息，其二是實(shí)際上的地租，其三是被投資使用過(guò)后的折舊，這三部分組成了土地價(jià)格真正意義上的內(nèi)涵。因此，土地的價(jià)格從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是土地純收益，具體是指其價(jià)格包括由土地所有權(quán)產(chǎn)生的絕對(duì)地租價(jià)格和由于外部環(huán)境差異而存在的差級(jí)地租，而被使用過(guò)后的折舊對(duì)價(jià)格的影響較小。譬如對(duì)于農(nóng)用土地來(lái)說(shuō)，土質(zhì)的好壞對(duì)其價(jià)格起主要作用；而在商用或住宅用土地中，地理區(qū)位則是決定其價(jià)格的關(guān)鍵所在，在這兩種情況下，土地投資的折舊對(duì)價(jià)格的影響就很微弱了。

影響土地價(jià)格的因素總體上來(lái)說(shuō)可分為三類。首先是行政、人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素，我們統(tǒng)稱為一般因素，比如住房政策、地稅政策的變化、人口密度變化以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況，國(guó)民收入狀況等。……