房產市場的瘋狂時代已經成為歷史

2014年可謂是風雨飄搖的一年，整個房地產行業經歷了滑鐵盧，高庫存，去化率低，市場持續觀望，行業期待如09年初的井噴并沒有出現，而且反腐高壓態勢也要房地產行業有些頂不著的感覺，整個行業哀鴻一遍。

中國房地產市場，一直都受著政策面很大的影響，可以說房地產能走到今天這個產能過剩的局面，地方政府是要承擔一部分責任的，截止2014年11月統計局的數據前11個月累計開售的面積為8.9億平方米，實際去化率不足50%，截止12月底筆者估計在開發商手里積壓待售的房子應該超過5億平方米，這一驚人存庫，地方政府在其中是最大的推手，為什么要這樣說呢？沒有多少財權的地方政府要發展，除了不斷推高地價來彌補財政赤字以外，好像并沒有特別好而又直接有效的方式，只有不停的推高地價。在市場供應小于需求的時候，這個方法看起來沒有多大的問題，但是隨著城市化進程的峰值期過去，市場趨于飽和甚至于供大于求的情況下，市場選擇面又不斷趨大，購房者將會非常理性，購房者綜合考慮的因素也將很多，交通、學校、購物、環境等等，整個市場不會整體好賣或者不好賣，市場將失去平衡，優質樓盤仍然會保持較好的銷售業績，而那些地段配套都不怎么好的樓盤在將市場中失去競爭力。

土地市場，2013年下半年，隨著房價的上揚，土地市場也跟著上揚，北京、杭州、武漢、天津頻頻爆出地王，樓面地價節節攀升，可是好景不長，火熱的銷售局面在2014年春節后開始慢慢降溫，降溫降到6.7月份的時候，這個寒流開始影響到土地市場了，各地的土地市場紛紛流拍，以筆者所在的四川為例，成都市國土資源局掛出來的土地招拍掛結果，下半年的流拍明顯增多，成交的地宗也溢價非常低或者直接就以掛拍價成交。

不動產實名登記的執政意圖越來越明顯，中央有部門也發了相關的文件，這次玩的是真的，不動產實名登記對那些“低調”的炒房者關上了最后一扇門，雖然這個數據無法統計出來到底對整個市場有多大影響，但是畢竟這群人是有購買能力的人，但是他們買來是炒房，是收租，是為資產保值，雖然他們的離開給這個市場活躍度降低了，但是這群人的離去或許對于房地產市場的健康來說更加有利，讓買房的群體更純粹的是需要房子住的人。

隨著反腐力度的加大，雅居樂、佳兆業、花樣年都紛紛爆出被查，各地方的房地產商也頻頻被紀委召見，此時的地產商更是驚弓之鳥，政府在反腐時候打虎拍蠅過程中他們也害怕被擦掛誤傷。反腐將為中國沖動型的投資過熱降溫，而在市場上首先表現出來的自然就是房地產市場，中庸和諧的為官理念會讓地方政府官員在風口浪尖時刻保持低調，多一事不如少一事自然是他們的首要選擇，地方政府推動的投資會在不同程度上的縮小規模，尤其是反腐重災的省份。

有很多不明真相的網友發帖說道，地價不降叫房價怎么跌？這確實是一個問題，政府不停的調控，不停的調控，可是地價卻一直堅挺，調控是要擠出泡沫把市場還給真正的需要住房的人群，地價堅挺那是因為地方債務過大，地方舉債過重。地方政府之前的投資權限，舉債權限都過大，地方政府招商引資，融資借貸，過度投資，各個地方的新區，工業園區遍地開花，可是進駐率卻不高，造成了很多行業產能過剩，具體數據就不在這里列舉了，如果有興趣的話，你可以上網搜索一下。

《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》（國發【2014】43號），這個文件在筆者所在的房地產圈子里居然很少被人提起，當然完全有可能是因為筆者圈子里的人政治敏感程度不夠，也或者說這樣的文件大家看得多了，無關痛癢，但是此次的文件還是有很多值得深思的地方，此屆政府對整個國家方方面面控制，看起來都是胸有成竹的，一上來就是大手筆的改革，沒有因為GDP下滑有所松動，甚至于說 要取消GDP這種考核模式。地方政府的舉債權限在43號文件里被明確規定了，以后省級以下的地方政府不能直接舉債，以前的那種城投公司貸款建設，地方政府買單的模式將從43號文件執行開始被取消，省級以下的地方政府舉債都必須通過省級政府部門，這表明了中央政府對于地方債務問題將采取措施，地方政府的財權將逐漸被削弱。現在地方政府的主要收入來自賣地，土地市場在房產市場銷售不好的情況下也將受到影響，在前面也提到過這個問題，土地市場不好那么地方政府的債務償還勢必遇到很大的危機，對于財政收入主要靠土地，又自行舉債的情況，其中的不可控因素無對于中央政府來說都太多，政策遭遇地方政府抵制，有意曲解也是常常發生的事情，政策意圖很偉大落實起來就變得很猥瑣了，以后由省級政府舉債，一個縣市財政出問題，還可以由省級政府在省內自行協調，相互消化，這樣一來省級部門的經濟責任將更大，縣市級政府的經濟責任要由省級部門來擔，要有省級政府總的來調劑把控，這也是中央宏觀把控的一個總方針，在這種情況下就催生了43號文件，至于以后省級以下政府的財權被收歸省級政府，這樣一來，地方政府的財權與省級部門的財權平衡筆者估計中央還會出一系列的措施。43號文件一執行對三四線城市的投資建設將被規范起來，受此政策的影響，以后省級以下政府的BT與BOT項目或者會增加，大的房地產公司會去資源環境好的三四線城市找到好的BT項目，但是還得去找省級部門單位拿錢，這樣一來，審批過程必將加長，投資風險也更大，回報周期長不可控因素大，還受政府類似43號這樣的文件影響。

在銷售遭遇如此大壓力的2014年，中央政府仍然沒有松口不動產登記，而明確表示這政策是一定會執行下去的，這樣做本就是給房地產市場雪上加霜，持有房產征收物業稅，按照“國際慣例”這個稅看來也是遲早要收的，目前世界上發達國家基本都有這個稅，但是這個稅除了增加財政收入外會起到抑制投資性購買的作用嗎？這個問題還得分開來看，對于一線城市，還有一些大中型城市，這個稅的征收不會影響到購房者的購房熱情，因為這里的房子都是租客搶著租的，而且出手變現也是極其方便的事情，所以在這些一線城市大中型城市，完全不會有影響，有也小到可以忽略不計；另一方面，那些三四線小城市，出租市場本來就不好，會在一定程度上抑制購房者購買欲望，最重要的是那些“低調”的官員悄悄買房收租的情況會消失。這個稅的征收意圖也很明顯，土地賣得少了，征收物業稅，一個是幫補地方財政，另一方面也是以此來促進房地產市場健康發展。但是這個會不會達到預期的效果或者到底會起到多大的作用，還得看執行以后的實際效果，而且這個落實下來，想必也還有一段時間。

降準會對房地產市場起到多大的作用？前幾年央行都是降息加息來平衡市場，這兩年開始不停的采用降準來杠桿調節了，降準會增加流通，降準后這些錢是怎么流向社會的呢？流向社會必須是通過貸款然后流入市場，目前占市場95%的小微企業，能在降準中申請到貸款的比例非常的小，因為對于銀行來說那不安全，這些錢應該會有很大一部分流入房地產，會讓購房者的貸款申請難度降低，對于房地產市場來說這是好事。

2015年及其以后的房地產市場會在政府的引導下，趨于平穩與理性，任志強最近發言說房價上漲還得9到12個月，根據土地市場的盤面看，還有庫存情況來看，這個還是比較靠譜，至于會不會瘋漲，個人認為可能性不大，還是那句話市場會趨于理性與平穩，那種排隊搶房，黃牛賣號的時代終究是歷史，對于房地產公司來說，減小負債率，處理庫存才是他們目前最重要的事情，經過這兩年的洗禮，能堅持下來的房產企業才可能走得更遠更穩。

作者簡介：

姓名：周良剛，性 別：男，出生年月：1978年9月29日，籍貫：四川省遂寧市，工作單位：成都尉洪集團招標采購中心經理，研究方向：房地產行業發展及房地產成本控制