基于房地產開發項目管理模式的分析

【摘要】改革開放以后，中國的經濟進入了一個穩定、健康的發展狀態，房地產行業之間的競爭也日趨激烈。在激烈的競爭下，房地產開發商也愈來愈重視自身競爭優勢的提升，比如，商品質量、開發進度、服務質量等，但是要想在眾多房地產開發項目中拔得頭籌，必然離不開項目管理。本文將從房地產開發項目管理的現狀及問題入手，探尋未來項目管理模式的發展方向。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；模式

房地產市場的激烈競爭，也在一定程度上促進了國內房地產公司的不斷成長。隨著人們購買力的提升，客戶對住房各方面的要求也在不斷提升。但是現階段的房地產開發仍存在許多問題，尤其是項目管理模式方面，因此，重視項目管理模式的改革，勢在必行。下面將分析項目管理模式的現狀以及存在的問題分析未來的發展趨勢。

1項目管理的研究現狀及研究意義

項目管理理論早在20世紀50年代就開始形成，經過幾十年的發展，如今已經日漸成熟。現在，不僅國防、金融、廣告等方面需要項目管理理論為基礎，許多大中型企業也需要新型的項目管理模式。房地產行業更是如此，我國的房地產市場開拓較晚，屬于新興企業，因此更需要項目管理規范化。

1.1研究項目管理模式的意義

由于房地產項目的龐大給項目管理也帶了不少難度，因此對房地產開發過程進行全程的管理十分必要，也就是說，項目管理尤其重要。一個項目的開發與項目的管理模式息息相關，管理水平的高低也直接影響著項目的進展。由此得知，研究項目管理模式意義重大，它關乎著整個項目的命運，必須引起有關部門的高度重視。

1.2項目管理在國外的研究現狀

隨著二戰的結束，許多科學的管理辦法應運而生，也逐漸形成了科學的管理體系。工程項目管理的研究始于美國，目的之一提高管理效率和實現資源共享。這恰巧與互聯網的運作機制相吻合，即：資源統一、降低成本、提高工作積極性。傳統的建筑業不僅出錯率高、工作效率低下，還容易導致人員傷亡和資源和時間的浪費，因此基于網絡的項目管理這一新型的成本計劃和管理方法凸顯了網絡的以上好處，顯著的提高了房地產開發市場的競爭力。

2房地產開發項目管理的模式及存在的問題

由于我國人口眾多，人均土地面積占有量小，另外，我國的房地產事業正處于起步階段，因此項目管理理論發展并不迅速，項目管理模式也仍處于探索階段。除此之外，房地產開發過程中需要耗費大量的資源，還需要極高的系統性，但是房地產的開發過程卻是時刻變動的而且還具有相當復雜的產品需求市場，政策法規也亟需健全，導致了房地產開發風險大。因此，項目管理中的開發周期與質量管理、程序與流程管理更得到開發商的重視。目前，許多企業采用了職能型的管理模式，雖然在統一策劃和協調方面起到了很大作用，但是這種管理模式較為死板，并不能適應房地產市場的迅速發展，只有探索出新的項目管理模式才能靈活的管理項目的開發過程，達到企業的健康發展。

2.1項目管理模式的含義

房地產開發項目管理模式，是一種項目組織和管理方式，目的是使開發過程順利的進行，確保完成項目的最終任務。項目管理模式的選擇重在適合項目的特點以及市場的特點，并且應參考國際慣例，最終達到促進房地產企業的良好發展。選擇合適的房地產開發項目管理模式，也就保障了企業的收益。

2.2項目管理模式的分類

目前，國際房地產開發過程中經常使用的管理模式有以下七種，（1）設計-招標-建筑模式DBB；（2）設計-施工總承包DB/設計-采購-施工模式EPC；（3）建筑管理模式CM；（4）設計-管理模式DM；（5）項目管理承包模式PMC；（6）項目管理模式PM；（7）建造-運營-移交模式BOT。將管理模式分類不僅有利于開發商根據自身需要選擇適合自己的項目管理模式，也有利于理清思路，找到我國項目管理模式的不足之處，促進管理模式的完善。

2.3項目管理存在的問題

現階段，我國房地產項目管理主要存在以下問題。

第一，項目初始市場調研不充分。市場調研是項目能否得以順利開展的必要準備工作，進行準確的市場定位以后，才能確定后續的工作方向。但是有些開發商只顧追求眼前利益，認為市場調研浪費時間和人力物力，從而忽視了這個過程，導致項目的產品不夠新穎、缺乏市場吸引力、銷售滯后、后期資金緊張等一系列隱患問題的出現。

第二，缺乏創新意識和品牌意識。同一時期開盤的項目有些銷售火爆，有些凄凄慘慘的狀況經常發生，產生這樣兩極分化的原因無非是產品質量問題。質量是一切的根本，尤其是關乎民生問題的住房，得到了客戶的信任才能在市場上站穩腳跟，從而進一步擴大自己的品牌影響力。然而，現在仍然有許多企業偷工減料，不注重打造企業的品牌形象，一味的追求巨額利潤，很難長期生存下去。

第三，不重視設計的修改過程。許多房地產開發商盲目的信任初步設計的施工圖紙，不注重產品的完善工作，導致項目完成后出現許多不合理的地方，但已無法修改，最終不得不通過降低銷售額來完成項目，造成了時間和資源的浪費，也降低了企業的利潤。

第四，服務意識差。顧客是上帝，顧客的態度是對產品質量的綜合考評，因此，除了過硬的產品質量，企業也應該重視服務的質量。良好的服務理念可以吸引更多客戶，從而提升企業的品牌形象。

3房地產開發項目管理模式的發展規劃

3.1項目管理模式的前景

我國目前采用最多的管理模式是傳統的DBB模式，但是顯然這種模式沒能跟上時代的變化，已經不再適應現代化的管理機制。其他管理模式也同樣存在各種各樣的問題，因此，需要對現有的項目管理模式進行改革，使得管理模式以房地產開發商為主導，組建一個高級的項目管理團隊，從而有效的管理施工過程。

3.2項目管理模式的團隊建設

一個好的管理模式必然要有一個專業素質極高的團隊來實施。高質量的團隊有以下益處：第一，會確立一個共同的目標；第二，依據這個目標進行明確的職責分工；第三，團隊內部擁有極高的凝聚力；第四，隊員之間彼此信任；第五，能達到有效溝通。擁有了專業的管理模式團隊，就會最大程度的保證管理模式的創新性和前瞻性，從而形成更適應時代發展的項目管理模式。

4總結

項目和運作是房地產企業發展的必要因素，這兩個因素都與項目管理模式息息相關。推行適合自己企業的項目管理模式才能幫助企業提高生產能力，拔得房地產企業的頭籌。目前房地產開發項目的管理模式仍處于探索階段，為了企業的長遠發展，必須挖掘管理部門的潛力，不斷提高管理水平，打造完善的管理模式。

參考文獻

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