對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的探究

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)在我國的興起，帶動(dòng)了我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長，但在經(jīng)濟(jì)全球化前景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段，必須采取一系列手段控制項(xiàng)目的各設(shè)計(jì)階段的成本，并提出具體控制策略指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商有效控制造價(jià)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；工程造價(jià)

1、引言

針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題，如設(shè)計(jì)布局不合理、設(shè)計(jì)過程專業(yè)不配套、缺乏有效的圖紙校對(duì)等，將直接影響施工階段的施工是否順利進(jìn)行，避免過多的施工返工、設(shè)計(jì)變更等情況出現(xiàn)，浪費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目造價(jià)的有效降低，則必須對(duì)設(shè)計(jì)工作給予充分重視，嚴(yán)格控制投資初始階段。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的影響可能達(dá)到75%以上，具有較大影響力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果是否科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)，將對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性作用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，從方案設(shè)計(jì)到施工圖出圖所花費(fèi)的時(shí)間占整個(gè)開發(fā)周期的四分之一到一半時(shí)間，而設(shè)計(jì)費(fèi)用只占整個(gè)項(xiàng)目總費(fèi)用法的1%左右，并嚴(yán)重影響著設(shè)計(jì)投入使用后的長期經(jīng)濟(jì)效益，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)階段按照時(shí)間先后、工作程序來分，可以分為方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，每個(gè)階段都很大程度影響著項(xiàng)目開發(fā)成本。

2.1 方案設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制影響因素

方案設(shè)計(jì)階段的工作要點(diǎn)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思、目標(biāo)的確定和論證，必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn)，進(jìn)行分析和選擇階段性工作結(jié)果。方案設(shè)計(jì)的本質(zhì)是滿足客戶總體需求，引導(dǎo)客戶心理，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。其主要的成本影響因素有：項(xiàng)目定位、品質(zhì)、結(jié)構(gòu)形式、平面布置和建筑工藝。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位是確定項(xiàng)目建筑形式，如商業(yè)樓、辦公樓、住宅樓等；品質(zhì)有建筑檔次、配套建筑、交房標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)形式有常態(tài)造型、特殊造型；平面布置是總體布局形態(tài)、綠化面積等；建筑工藝主要是建筑使用材料、設(shè)備等。

2.2 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制影響因素

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段是在業(yè)主通過的初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，根據(jù)調(diào)整后的項(xiàng)目計(jì)劃書、預(yù)算、時(shí)間等，形成擴(kuò)初設(shè)計(jì)，讓業(yè)主再次進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。擴(kuò)初設(shè)計(jì)包括圖紙及其它文件，列出建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等系統(tǒng)，施工材料、施工設(shè)備及其他能反映項(xiàng)目規(guī)模和特點(diǎn)的，并提供任何初步施工預(yù)算的調(diào)整細(xì)節(jié)，深化了設(shè)計(jì)深度。其主要的成本影響因素有：設(shè)計(jì)范圍、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備等。

（1）設(shè)計(jì)范圍

設(shè)計(jì)范圍：綜合設(shè)計(jì)建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水電等。建筑設(shè)計(jì)包括建筑的主要平面和立面設(shè)計(jì)，并有簡潔的、準(zhǔn)確的大部件尺寸，并描繪出各配電房、電梯用房、風(fēng)機(jī)用房、管道、通道等。

（2）系統(tǒng)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括用水、供電的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后的用水必須堅(jiān)持因地制宜，盡量多的使用當(dāng)?shù)刭Y源，減少市政供水依賴。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后的用電，首先確定電氣設(shè)計(jì)具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，讓各電氣系統(tǒng)符合要求，并符合建筑概況、建筑結(jié)構(gòu)、工程設(shè)計(jì)資料的規(guī)定和要求。如閉路電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要和廣電部門合理協(xié)商，變、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)符合供電部門要求等。

（3）材料

在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成材料的選用，可以有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本。外墻定型是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段最重要的一項(xiàng)內(nèi)容，既要符合建筑品質(zhì)要求，又必須考慮成本。外墻主要選用材料有面磚、涂料、花崗巖、鋁板等，產(chǎn)品造價(jià)相差較大。其次是窗戶的選用，現(xiàn)有的窗戶類型有飄窗、落地窗、低開窗、平開窗、推拉窗等，材質(zhì)常見的有塑鋼、鋁合金等，不同的材料和類型都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，且成本相差巨大，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段要考慮解決這些問題。

（4）設(shè)備

近年來，系統(tǒng)設(shè)備更新?lián)Q代迅速，各類產(chǎn)品之間的價(jià)格波動(dòng)較大。在設(shè)計(jì)階段，要根據(jù)房屋使用要求、客戶需求等綜合考慮并進(jìn)行技術(shù)性分析，選取較為合理的設(shè)備，實(shí)現(xiàn)合理的使用效果且降低項(xiàng)目成本。

2.3 施工圖設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制影響因素

施工圖設(shè)計(jì)階段主要是結(jié)合實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)、施工規(guī)范、設(shè)計(jì)要求等，對(duì)施工中可能產(chǎn)生的一些勞動(dòng)力損失、材料損失、機(jī)械損失等進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提出優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。該階段主要控制施工材料和裝修的選取、圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)材料用量等，最大程度的滿足客戶需求，減少設(shè)計(jì)變更，避免大量材料浪費(fèi)等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制策略

3.1 技術(shù)策略

（1）限額設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位在招標(biāo)過程中，參考招標(biāo)文件中明確的項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，且限額設(shè)計(jì)指標(biāo)也是評(píng)判設(shè)計(jì)單位是否滿足要求的依據(jù)。

（2）優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，綜合控制項(xiàng)目投資效果。同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的設(shè)計(jì)單位、人員將設(shè)計(jì)出滿足功能要求的不同類型方案，也會(huì)造成不同的成本差異。通過招標(biāo)競選，對(duì)不同設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，為取得較低的成本和較好的工程質(zhì)量，可以采用價(jià)值工程優(yōu)選法來實(shí)現(xiàn)，通過定量和定性分析設(shè)計(jì)方案中的設(shè)計(jì)成本、工期、功能等，從而選取出具有合理經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)的設(shè)計(jì)方案，滿足使用功能，有效降低工程造價(jià)。

（3）實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

針對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)頻率較高的一些部位、構(gòu)件、材料等使用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，特別是一些國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)圖集的使用，并結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目定位和技術(shù)要求，從而具備屬于自身企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化材料、圖庫等，加快工程施工進(jìn)度。

（4）加強(qiáng)施工圖紙的審核

現(xiàn)階段常用的施工圖紙審核有外聘監(jiān)理、咨詢顧問、第三方審圖機(jī)構(gòu)，從而進(jìn)行施工圖紙的審核，對(duì)圖紙中存在的可能造成較大的成本、質(zhì)量影響的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)并修正，特別是占有較大成本比重的材料、設(shè)備等，避免不必要的支出增加投資金額，節(jié)約成本。

3.2 組織策略

（1）建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)必須包括專業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理和成本管理人員等，通過監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目過程，全面控制與管理設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和成本。

（2）設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的選取，并引入競爭機(jī)制提高設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量，激發(fā)設(shè)計(jì)人員的全面策劃能力和用心程度，降低工程造價(jià)的同時(shí)提高技術(shù)先進(jìn)性和設(shè)計(jì)優(yōu)異程度。

3.3 合同策略

實(shí)施合同管理策略，讓項(xiàng)目各參與方通過合同的簽訂、履行來完成項(xiàng)目的建設(shè)，是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)之一。制定的合同管理必須符合規(guī)范性，開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、工期、實(shí)施情況等，采取不同的合同形式。在執(zhí)行合同的過程中，由于合同簽訂后將持續(xù)到工程竣工驗(yàn)收直至合同失效，因此，業(yè)主必須針對(duì)合同條款進(jìn)行實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)管理合同履行情況，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)進(jìn)行修正，確保項(xiàng)目按時(shí)順利完成。

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