房地產企業融資現狀分析與前景展望

摘要：隨著國民經濟的不斷發展，人民生活質量與需求正不斷提高，房地產投資在這一大環境下的比重逐漸上升，極大程度刺激了房地產業高速發展，并逐步成為社會支柱產業。但值得注意的是，當前房地產開發企業在融資中仍存在著部分有礙于房地產業健康發展的問題。鑒于此，本文簡要概述了部分房地產融資中常見問題，分析了融資過程中的部分風險因素，提出了若干融資渠道優化路徑與前景展望，以促進融資市場的多元化發展，為我國經濟穩定提供保障。

關鍵詞：房地產企業；融資渠道；融資風險；房地產發展

前言：房地產融資作為房地產企業及房地產項目直接融資與間接融資的集合體，在融資過程中仍然存在渠道單一、組合簡單等問題。由此，為減少房地產業投資的風險，保證其強大的競爭力，則迫切需要在基于“優化融資渠道”的先決條件出發，制定出可行有效的策略。

一、房地產企業融資中常見問題

其一，融資渠道單一化。據實際數據而論，每當政府出臺相應政策都將對房地產企業融資造成一定程度的影響。比如，政府展開對銀行貸款利率的調控，便將波及到房地產企業的融資成本，使之受調控影響而產生波動。從這一點來看，說明了房地產企業的融資渠道首選方案即是與銀行合作，借助銀行信貸資金來發展房產項目，是首選方案，然而也是當前大部分房地產企業唯一可以選擇的融資方法。之所以如此，一方面受到盈利能力和相關資質等綜合實力的限制，大多數普通房地產企業，如選用采取上市直接融資形式則門檻太高，難度巨大。另一方面，法律禁止性的規定使得房地產企業無法采取預售形式融資，雖然有效遏制了部分不法房地產企業利用“融資”來套取消費者購房款項，但也使得合法房地產企業少了一條可選融資渠道。

其二，融資組合簡單。如前文所述，我國房地產融資不僅渠道單一，融資工具組合也很簡單。過度依賴銀行的貸款，使得房企在融資創新方面至今難有明顯提升，不僅在一定程度上限制了組合工具的選擇，也致使大多數的房地產企業只能被動接受并應用指定融資工具。即使部分房地產企業在實際中能夠采用多種融資工具，但由于缺乏整體的思考與足夠的籌劃，難以獲取合適的組合，導致無法實現預設的效用。與此同時，部分房企還只是憑借與發展周期的結合就確定相應的融資策略，不僅無法得到科學的理論支持，而且也缺乏策略上的靈活性與前瞻性，致使融資結果無法達到預期。

二、房地產企業融資過程中的風險因素

其一，是來自外圍的影響因素——金融市場體系欠完善。目前，我國融資市場之中大多還是倚重于債券類的融資手段，針對專門的股權類融資則關注度不高，整體占比較低。此外，房地產尚未構建一套富有層次化的房地產金融體系，格局過于片面，缺乏多元化、規模化的“成熟”金融體系。然而國外房地產金融體系不僅具備債券類、股權類兩大融資形式，同時亦配置了完備的證券化二級市場。

其二，是來自內部的影響因素——自身抗風險能力不足。據數據顯示，當前我國房地產企業生力軍仍是以中小型規模企業為主要組成，自身即擁有雄厚綜合實力與規模的集團型房地產企業數量仍舊相對較少，大多房企都在中小型規模的邊界處徘徊，整體競爭能力尚有很大的進步空間。也正是在這樣的潛在風險環繞的環境下，市面上大多房企自身抗風險能力較弱，極易受到經營、融資等不同環節中的風險波及。與此同時，在中小型房企之外的那一部分大型集團式房企的吞并風險也是不容忽視的。現實中，這類房地產集團企業基本上瓜分了銀行貸款資源的絕大部分，中小型房企要想在這其中分得一杯羹，更是困難重重，致使時常因資金鏈斷裂而陷入倒閉的危機之中。

三、 房地產企業融資的前景與發展路徑

作為資金密集型行業，房地產業已經成為市場經濟的重要支柱。由于項目投資較大，風險較高，周期較長，致使融資壓力變大。根據企業規模的不同，所選擇的融資方式也存在差異。對于中小房地產企業來說，在資金規模以及數量的限制下，無法滿足上市融資的嚴格要求，銀行借貸成為其融資的首要選擇；而大型房地產企業不僅資金雄厚，而且自身具有一定的品牌標志，憑借好的聲譽、信譽，可以很快地通過嚴格的上市審查，利用發行股票的方式進行融資。鑒于此，筆者就房地產企業將來的發展前景提出如下認知：

其一，多元化的融資方式拓寬融資渠道。當前，我國尚未建立相對專業的信

貸與評估機構，無法將房地產基金、債券、上市等有效的融資方式發揮作用。房地產業直接融資的比例不足5%，上市融資更為困難。由此，構建多元化的資本市場體系，不僅適應當前房地產企業多元化發展的需求，且為不同規模的企業提供了不同的融資場所，真正意義上提高直接融資的比重，促進房地產行業的健康穩定發展。比如，對于上述大型房地產集團企業可拓寬融資渠道，通過發行股票的形式以達到融資目的，釋放銀行信貸資源；而對于一般中小型房企可“集腋成裘”，選用房企聯合開發的方式，綜合利用閑置資金來實現融資，藉此走出以往單一化的對銀行信貸的依賴，實現綜合利用多種混合形的融資方法，進行規避風險的組合搭配來分散融資風險。

其二，逐步立法完善地產企業融資環境。社會發展與行業進步無一例外的需要借助政策法律的保駕護航，房地產企業也不例外。面對多元化且復雜化市場動態，房地產金融市場要實現穩定與有序的發展，必須借力法律的規制與推動。所以，基于全面綜合考察房地產金融市場的現狀及發展趨勢的前提下，政府及相關立法部門應作出客觀評估，為房地產行業提供良好的外部環境。如，嚴控房地產信貸市場準入關口，極大融資方式與途徑的監管力度；建立風險預警機制，提高企業事先估計與規避風險的能力，等等。

其三，借力自有資金融資以提升競爭力。依靠企業內源融資所面臨的風險較小且成本較低。在房企發展到一定程度時，可參照當前政策與自身實際情況來統籌規劃自有資金、賬款或是有價票據等的轉現，實現自有資金增持額。同時，還可以利用“信托融資”和“產業投資”來共同緩解資金壓力，降低融資風險。但這類方式僅可當作暫時的“緩兵之計”，若以實現長足發展的目標，必然要提升自身競爭力，要充分分析自身發展對資金的需求程度及內部優、劣勢，認真核算出融資成本以作出精確的風險評估。在此過程中需要注意的是，當首次達到初時設定階段的融資目標時，一面要確保目標項目的開發仍然保持前進態勢，另一面也要展開第二階段的目標制定，拓展業務范圍，充分借助現時已有的融資優勢來促進企業運營能力，盡快打開市場，提高市場占比率與競爭力，促使企業規模不斷擴大，實現穩步發展。

結語

在房地產市場競爭日益加劇的今天，實現融資已是成為房企開拓市場、占領高比份額的關鍵所在。綜上所述，通過構建多元化資本市場體系，大力發展項目融資，拓寬融資渠道，創新融資工具組合等方式，是實現房地產企業資金運用能力的提高、保障房地產業穩定發展的可行策略。

參考文獻

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