淺析房地產工程管理中存在的問題及解決方法

【摘 要】 項目工程建設內容廣泛，事務繁多，又具有很強的專業性和技術性，必須有系統、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設按時、保質順利竣工。項目工程管理是整個開發建設過程中的重要環節。

【關鍵詞】房地產；工程管理；解決措施

一、工程管理的意義

隨著經濟的快速發展，建設工程項目及固定資產投資規模的增長，工程建設中的弄虛作假、偷工減料、違規操作、惡性競爭等不良行為和不規范問題屢屢發生。這些事故嚴重的影響了國家經濟建設的順利發展，給國家和人民造成極大損害。工程項目管理工作的管理體系是否先進，以及其業務和技術水平的高低，都直接影響到工程建設的質量和經濟效益。它在保證建設工程的健康順利進行，提高固定資產的投資效益，保障人民生命財產的安全，促進國民經濟穩定、順利發展等方面，都發揮著十分重要作用。

二、房地產工程管理的特點

1. 具有統一的目標

房地產工程是一個目標數量多且復雜的產業，其管理方面也需要對各個目標進行協調，使其所有目標都得到有效的統一。房地產工程管理的目標一般劃分為兩大類：一類是總目標，指接手的工程項目在施工過程中的質量目標和施工進度目標，總目標主要關系到了整個工程項目的完成狀況；另一類目標是分目標，是指房地產項目在建設過程中的工程規模、建設效果、經濟效益等方面。由此可見，房地產工程管理的目標數量十分之多，然而在這么多目標中，質量目標是主要的原則要求，總目標和分目標在一定程度上也具有統一性，當房地產工程的管理目標與質量目標發生矛盾時，一般以質量目標為主要目標。

2. 具有高風險

房地產工程在管理上有相當程度的風險性，在對房地產工程進行管理的過程中，這些風險因素都很難被發現和控制。一般而言，這些風險因素主要是金融風險、自然風險、市場風險等，正是這些難以預料和難以控制的風險因素，房地產管理的風險問題也成為了房地產工程管理中一個主要的難題。

三、房地產工程管理中存在的一些問題

1、前期規劃工作不到位

前期的規劃工作是確保整個工程質量的關鍵，也是影響房屋銷售量的第一步。—個好的前期規劃，既能保障工程的順利進行，也能縮短施工時間，減少施工成本。這樣，開發商就能用更少的售價獲得相同的利潤，業主也能用更少的錢買到相同的房屋。從業主的角度來看，這是一件—舉兩得的事。但是，前期規劃工作不到位的話，業主的利益得不到保證，開發商也不能獲得很好的效益。

2、對有關施工許可的規定重視不夠

房地產公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環節。為了顧及公司的自身經濟效益，對施工過程的必要程序沒有嚴格進行，因此也使得房地產公司受到了一定的影響，對社會和商家也是一種極不負責任的行為。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續較多，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續就匆匆施工。一些房地產公司甚至因相關制度上的缺漏和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續，這也使得施工單位在施工過程中受到了懲罰，工程被迫停止，導致了施工進度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。對此環節的薄弱管理使得企業處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。

3、管理的機制不完善

一些房地產公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關的一些規定，主要的原因還是由于自身對于房地產工程管理的認識和了解不夠深入。一些房地產公司在工程管理過程中沿襲相關項目的管理模式，由于自身的認識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進度和效益。

4、對工程驗收及備案管理不到位

由于傳統觀念上的影響，一些房地產公司對于工程完工后的處理不夠嚴格，對于他們而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好，造成驗收工作缺乏相關的注重意識，對驗收工作中的環節落實不夠嚴謹。然而，建設單位往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和工程費用交付拖延的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

四、加強房地產工程管理的一些措施

1、加強工程項目在設計階段的造價控制

工程設計是建設項目造價控制的源頭，要有效控制工程造價，達到投資省、進度快、質量好的效果，在設計階段就對工程造價實施嚴格的控制是不可或缺的。針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的問題，應在設計合同經濟條款上，改革現行設計取費辦法，建立激勵機制，實行優質優價支付方法，讓設計單位承擔設計過程中應承擔的經濟責任，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費，從而保證設計深度和

控制變更數量，控制工程造價增加的源頭。采取一定約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

2、加強工程項目在施工前期的管理

房地產公司對于工程項目的前期管理需要加強管理意識，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數房地產工程項目出現一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對整個工程項目的重要性。房地產公司只有對整個工程項目進行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個工程的施工進度和經濟效益。房地產公司在工程前期的工作要正確落實相關的市場調查和分析工作，透過對市場信息的有效研究，對房地產工程項目的風險范圍進行有效控制。另外，還要結合實際情況和工程工序為項目前期工程做好準備工作，例如在市場需求方面，房地產公司需要對建筑物的性能、經濟性和安全性進行分析，使各項指標都能夠達到標準，避免工程項目的浪費。房地產公司需要與施工單位加以協商，讓工程中的每一個環節都能認真地落實，將工程的風險進行有效控制。房地產工程項目的前期工作是整個工程項目的施工基礎和保證，房地產公司應該予以更多的重視。

3、重視施工過程中的質量、進度的檢查

在工程管理中，除工地上正常的施工單位的自檢、互檢、專檢，監理單位的抽檢、巡檢、分項驗收外，作為建設單位，控制工程質量，定期根據進度情況，適機的安排質量專項檢查可以顯著提高水平質量。要充分發揮監理單位的作用，督促其參與項目管理。監理人員素質高、到位率高，總監代表常駐工地，現場旁站監理員業務熟練，品行端正，勇于負責是施工過程中高質量的一個保障。還要充分發揮監理作用，其關鍵是監理工程師通過豐富的經驗，采取靈活的工作方法：嚴格執行監理程序，把控質量。最重要的是能夠在重要部位構件和復雜的工藝施工時，能夠迅速提出解決方案，幫助和監督施工單位順利展開施工。嚴格監督并記錄下施工進度，對于進度滯后的原因要迅速查明并解決，且要使進度滯后的一方進行追究、批評。

房地產項目是一項施工周期長，技術含量高的綜合性工程，在房地產項目的每一個階段，都必須對其進行嚴格的工程管理。只有對房地產工程的全程進行了有效的管理，才能保證工程的質量和投資建設方的利益。

參考文獻

[1] 房地產開發與管理[M]，施建剛，同濟大學出版社，2007 年

[2] 周樹彬.淺談建筑工程管理.現代企業文化·理論版.2009.

[3] 房地產開發與經營[M]. 李清立，北京清華大學出版社，2004 年

[4] 王作陽. 房地產開發成本控制初探[J]. 科技信息，2009（13）