我國房價上漲影響因素的實證分析

摘要：房價不斷上漲不僅是住房供需關系變化而引起的，從宏觀經濟運行的角度，我國近年來的通貨膨脹也起到了極大的推動作用。本文選取了1998年—2011年的CPI、全國商品房銷售面積和房地產企業土地購置費用利用的年度數據，實證分析我國上述因素在住房價格上漲中所起到的作用。結果表明：我國房價上漲的關鍵原因在于長期的通貨膨脹。另外，居民對于房產的旺盛需求也是房價上漲的重要因素。并且土地的掛牌拍賣政策起到了抑制房價上漲的作用。因此，筆者認為當前政府對于房地產價格的調控不僅要解決供需失衡的問題，而且更應該從調整我國經濟發展結構、降低通貨膨脹率、完善資本市場等措施入手，最終到達在宏觀層次引導房地產市場的合理發展。

關鍵詞： 房價 CPI 土地購置費用

受政策紅利、人口紅利的多方因素的影響，中國GDP自改革開放以來長期保持高速增長。但是在中國經濟高速發展的同時，國內一些社會、經濟矛盾逐漸暴露出來，例如金融市場的不完善、通貨膨脹率長期維持在較高的水平、房地產市場等問題。其中，房地產價格的持續攀高幾乎成了中國經濟穩定的定時炸彈。中央政府也曾從多個角度嘗試調控房地產市場的價格。據筆者統計，從2003年—2013年，僅中央政府出臺調整房地產價格的政策和措施就多達69條之多。但調控效果收效甚微，房地產價格依然堅定的穩步攀升，甚至在經濟增長放緩的時期依然堅挺。在當前，房價的規范調整不僅是涉及到經濟的平穩發展，還觸及到了社會穩定的基石，如何合理、準確、及時的出臺房地產調控政策，已經成為政府的當務之急。本文通過構建房地產價格與多種因素的計量模型來分析各種因素對房地產價格變動的內在影響，并提出有針對性的政策建議，為政府更有效地調控房價提供參考。

文獻綜述

張宏斌（2001）認為土地價格與房價不存在一個固定的比例關系。土地價格上漲是由住宅市場所決定的，房價的上漲則是由多方面因素所決定的。姚先國、黃煒華（2001）認為土地價格與房價有關聯，但并非線性關系。宋勃、高波（2007）通過對中國的房價和地價的關系進行Granger因果檢驗，認為：在短期，房價對地價沒有影響；但是在長期，房價和地價存在雙向因果關系。張紅、章輝贊（2008）認為在北京通貨膨脹與商品住宅價格不存在長期均衡關系，房價抵御通貨膨脹的能力不顯著。在上海通貨膨脹與商品住宅價格存在長期均衡關系；而且，房價上漲會引發通貨膨脹。汪冰聰（2011） 居民住房價格與居民消費價格指數（CPI）關系密切。居民住房價格的不斷上漲，不僅直接推動了勞動力要素價格即工資的上漲，而且也帶動了土地生產要素價格即地租的上漲，地租上漲又引起地租資本化后的土地價格上漲。李春風、陳樂一、劉建江（2013）通過運用動態系統廣義矩陣方法對我國29個省市的房價、住房面積、消費習慣及借貸約束等年度數據的實證分析，認為中國城鎮居民受到較強消費習慣與收入敏感性的影響。

一、模型的構建

1.數據的來源

本文使用的統計數據采用的是以1978年為基期的居民消費價格指數CPI的年度數據，和商品房平均銷售價格中住宅平均銷售價格的年度數據、土地購置費用的年度數據、商品房銷售面積中住宅的銷售年度面積。

2.計量模型：

其中代表商品房平均銷售價格中住宅平均銷售價格。代表商品房銷售面積中住宅的銷售面積，從需求角度考察住宅的銷售面積的變動對本期商品房平均銷售價格變動影響，商品房銷售面積越大，因此居民購房需求越高，系數預期為正。代表土地購置費用，從供給角度考察土地購置費用的變動對商品房平均銷售價格變動影響， 2000年—2011年全國房地產住宅竣工累計50063110套，而從2005年—2011年住宅銷售累計47099224套，存在2963886套為售出。同時考慮商品房改革源自1998年，并且2000年—2004年商品房銷售面積增長緩慢，可以預估在全國房地產市場上，是供給大于需求的，所以系數預期為負。代表居民消費價格指數，從經濟面的角度考察本期通貨膨脹的變動對本期商品房平均銷售價格變動影響，通貨膨脹帶動經濟整體價格的上漲，房價受到間接的影響，系數預期為正。

二、實證結果和檢驗

1.實證結果：

實證方程為：

2.經濟意義檢驗：

由回歸結果，的系數為+0.441，即全國商品房銷售面積越大，表明國內居民購房需求越高，進而引致房價上漲，與預期相符。的系數為-0.145，說明在全國范圍內房地產市場是供給大于需求的，與預期相符。的系數為+2.148，居民個人可支配收入的上升，帶動居民購房需求的上升，進而帶動房價的上漲，與預期相符。

3.統計結果檢驗：

值可知回歸方程擬合優度較高，模型整體擬合良好。解釋變量應該對被解釋變量有顯著解釋能力。如下圖：

F檢驗值=605.0911，P=0.0000，表明方程總體線性顯著，解釋變量中至少有一個是對被解釋變量有顯著影響，或者說至少有一個系數不為零。在，在自由度為3時，給定，查找t分布表，其臨界值為2.228，各變量的t檢驗值均大于臨界值，即各系數在5%水平下顯著。查找分布表，得到，。由可知，回歸方程不存在一階自相關。

3.異方差檢驗

由于在商品房平均銷售價格的數據的選取中，使用的全國的商品房平均銷售價格，考慮到在全國范圍內的存在區域性差異，各個省市的人均收入以及房地產業發展的規模等因素都存在差距，因此有可能存在異方差性。所以用white檢驗方程，判斷方程是否存在異方差性。

通過對檢驗結果的分析可知，在自由度為9，顯著性水平為5%的情況下，=13.553<16.919，所以不能拒絕原假設，即原回歸方程誤差同方差。

4.殘差單位根檢驗

5.回歸結果分析

房屋銷售面積是房價上漲的一個重要因素，而造成放價上漲的主要因素則是居民價格指數CPI的上漲帶來的通貨膨脹引起的。

房屋銷售面積反映的是消費者對商品房住宅市場的需求。當前商品房住宅市場需求旺盛的原因，可以分為剛性需求和投資需求。在我國城鎮化的進程中，大量的農村人口遷移進城市，造成城市人口的快速擴張，這些新的城市移民引發了大量對住房的需求。

另外在長期的通貨膨脹下，導致我國的物價持續上漲，使得房地產的投資的成本急劇增加，間接的導致房價的持續上揚。而金融市場的不完善使得居民在金融市場的投資渠道單一、投資風險較高。使得居民出于對財產保值和升值的目的，將大量資金投入到安全系數較高且回報率可觀的中國商品房住宅市場。這也在無形中擴張了居民對于商品房住宅市場的投資需求。

（3）房地產企業土地購置費用的增加將起到抑制商品房住宅市場價格上漲的影響，筆者認為原因主要是政府通過土地的掛牌拍賣的政策，在一定程度上達到了規范土地房地產市場、調整房地產市場價格的效果。

四、政策建議

通過實證分析，我國商品房住宅市場價格增長過快，甚至逆經濟風向變化的根源主要在于我國的長期通貨膨脹導致的物價上漲和貨幣貶值以及當前商品房住宅市場的剛性需求過于旺盛造成的。筆者認為：

我國通貨膨脹的特點表現為社會總需求的膨脹，同時也是各種能源和原材料等生產資料價格的上漲。因此我國通貨膨脹對于房價的影響不僅是從通過居民可支配收入來影響住房需求，而且來通過房開商的建房成本的提高來影響住房供給。因此，當前我國政府在大力調控房價的同時，應密切關注房價與通貨膨脹的關系，應加大對房地產相關的資產價格的調控。對于減緩資金的流動性，還要有逐步建立一個相對完善的融資體系，發展新型的金融衍生產品。從而大力發展直接融資渠道，釋放居民投資需求并暢通房地產資金鏈。

為了解決居民對商品房住宅市場的剛性需求，我國應加大住房的有效供給。首先從土地供應等方面加大保障性住房、中小套型住房的供給。其次出臺以引導為主的房地產政策，而不是限制居民的這種剛性需求。因為過多的政策干預只能使價格繼續不合理的上漲。第三適時調整我國土地開發和房地產業發展模型，使得房地產市場資源能有效配置，從而滿足居民的住房需求。

參考文獻：

[1]張紅，章輝贊.通貨膨脹與商品住宅價格關系的實證分析[J].清華大學學報（自然科學版，，2008，5.

[2]汪冰聰.人民幣升值、房價上漲與通貨膨脹——兼論房價上漲是否助長了通脹[J].湖北師范學院學報（哲學社會科學版），2011，5.

[3]張宏斌. 房價中的地價因素及其作用分析[J].中國土地，2001 （9） ： 36 - 38.

[4]姚先國，黃煒華. 地價與房價的關系[J].中國土地，2001 （9）：33 - 35.

[5]李春風，陳樂一，劉建江.房價波動對我國城鎮居民消費的影響研究[J]. 統計研究，2013（2）.

[6]宋勃，高波.房價與地價關系的因果檢驗：1998 - 2006[J].當代經濟科，2007（1）.