對城鎮基準地價更新問題探討

【摘要】隨著城鎮企業和地方經濟的不斷發展，城鎮土地區域差異越來越明顯，因此，通過全面、系統、合理的評價來確定土地價格不僅是土地市場規范化的要求，更是城鎮經濟發展所必須的。然而，就目前地價管理的水平和基準地價的預算方法而言，還比較落后，土地交易和地產市場有待完善，為此，進行基準地價更新方法研究是政府加強土地資產管理和調控市場所迫切需要的。

【關鍵詞】城鎮；基準地價；更新；案例分析

一、科學求取土地還原利率

土地還原利率作為土地估價的重要參數，其取值對樣點地價有著直接影響，因而對基準地價的整體水平也會有極大影響。為此，要科學求取土地還原利率。土地還原利率的求取方法主要包括三種，土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。這三種方法中第二種方法應用最為廣泛，后兩種方法則應用很少。但是第二種方法也存在著一些不足之處。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中國人民銀行發布的一年期定期存款利率，其未來走勢勢必會影響土地還原利率。另一方面是風險調整值的確定。風險調整值多根據當地的社會經濟發展和土地市場等情況而確定。通常風險調整值為正值，然遇到通貨膨脹、物價上漲幅度超過名義利率等特殊情況也可能出現負值。而一些城鎮風險調整值的取值大都在3%～5%之間。……