論房地產開發項目全面成本管理與控制

【摘要】房地產行業，是我國房改新政出臺后出現的支柱型產業，隨著經濟建設的快速發展，人們生活水平的提高，迫切需要改善生活環境。基于此形勢，各種房地產開發企業迅速興起，如深圳的萬科、卓越等。而近些年，國家對房價和房地產市場的調控，房地產暴利的時代將要終結。房地產開發企業，要想在嚴峻的市場環境中生存和發展，就必須注重項目的開發成本管理和控制。

【關鍵詞】房地產開發 ；成本管理； 項目全周期

【引言】房地產開發項目開發流程復雜，費用繁多。從項目立項到開工建設，其中要涉及到十幾個政府部門和數十個施工參建單位，基于本身投資額比較大，任何一個階段的費用額都比較大，因此，必須對開發全周期進行成本控制。本文將從項目立項、設計、招投標、施工和竣工驗收等階段，來試析房地產開發項目的成本控制。

一、前期房地產開發成本管理的現狀及存在的問題

1、重施工、輕設計

建筑施工成本的計算依據，主要是設計圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來源于設計圖紙。設計方案的優劣和質量，對成本具有直接的影響。而有些企業，拿到土地后為了能盡快開工，便壓縮設計時間，拿到圖紙便匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，圖紙中存在不少的問題和缺陷，在施工過程中；才得以補救，發生了不應有費用超支。

2、缺少考核機制

大部分房地產企業，雖有成本管理部門以及相關一些制度，但是缺乏嚴格的考核機制，導致相關人員責任心不強，沒有將各項制度切實落實下去。在工程實施過程中，使不應有的費用發生了卻得不到監控，造成成本超支。

3、合同簽訂不完善，有的合同名實不符

房地產開發是一個龐大的工程體系，往往會有很多合同，如與政府簽訂土地出讓合同，施工合同、房地產出讓合同等。特別是施工合同，經常會出現承包范圍不明確，內容重復，缺項目等情況，造成額外費用的發生。

4、沒有注重全過程的管理

很多房地產企業對成本管理都只注重施工階段，而忽略了整個建設全周期對成本的影響。特別是前期的市場調研、可行性研究分析等，對工程成本有直接影響。沒有精準市場定位和成本目標設定，后期成本管理會出現很多問題。

二、成本控制的原則

1、動態控制

成本管理是一個動態的過程，它貫穿于工程建設全周期，并且在不同的階段會有相應變化。如投資估算、設計概算、施工圖預算等費用，都是根據對市場了解的深入、設計方案的完善等逐步調整，達到較合理的費用目標。

2、權責明確

成本控制應該落實到具體的部門和人員身上，明確相關人員的權利和責任。各工種人員負責職權范圍內的事情，并且采取完整的機制進行考核。

3、合理定價

成本管理以成本目標為基礎，務必控制各項費用在預算范圍內。這就要求費用目標合理，如果目標成本過度壓縮，明顯低于實際需要的費用，那么成本控制會出現誤區，影響工程質量。

三、房地產開發全面成本管理與控制的措施

1、前期階段的成本控制措施

1.1做好市場調研：在市場調研時，充分了解項目周邊的場地、市政建設、客戶分部、價格等情況，為項目可行性研究和市場定位提供有效依據。調研數據精確性、完整性，對目標成本的控制起關鍵性的作用。

1.2合理確定投資估算：做好市場調研后，根據公司內部成本制度、建設規模和周邊項目情況，來綜合確定投資估算，這對前期圖紙設計和后期的各項費用指標的控制都有較大的影響。

1.3土地成本控制：土地成本是房地產開發成本中占據較大比例的部分。深圳是全國敲響房地產拍賣第一錘的城市，深圳前海拍賣的土地，樓面價就2-3萬元一平方米。現在全國大部分的土地實行招、拍、掛。土地的價格直接決定了建設成本及銷售定價。因此，土地成本是控制的重點。在選擇地塊時，首先要了解政府對該的地段的控制性規劃要求，特別是容積率和項目類型的限制。在競標時，才能在可控的成本內取得土地，并盡量將土體成本降到最低。

2、設計階段的成本控制

2.1選擇優秀的設計單位：設計人員的素質和水平，反映設計單位綜合實力。優秀的設計單位能準確理解委托方的需求，盡量避免設計缺陷和漏洞。防止施工中設計變更的發生。

2.2費用目標要明確、審核：很多房地產企業在給設計單位出具設計任務書的時候，只提出具體設計要點和方案，沒明確費用指標。設計單位設計時，追求高標準，規范固然是滿足了，但是成本費用較高。特別在規劃階段，這是施工圖紙的基礎。所以，每一方案出來后都要有概算書進行比選。

3、建設施工前招投標階段的成本控制

3.1施工界限的劃分：標書是招標范圍和相應要求的根本文件，標底是把握費用控制的底線。在制作標書時，要分清楚施工范圍，明確具體要求，防止施工重復或無人施工的狀況，特別是些交接部分誰來施工，要明確清楚。

3.2招標清單的完整性：招標清單是施工單位投標的依據，是合同總價的組成。清單如果出現錯項、漏項、與圖紙不符等問題，會造成合同組價不準確。

3.3合同內容完整與合法。施工合同是現場管理的依據，也是后期費用結算與處理糾紛處理的依據。合同的完整與合法，對風險預判與控制有重大的義。所以，合同簽訂前，一定要做好風險的預判，合同簽定后，對各種風險要嚴控。

4、施工階段的成本控制

4.1控制項目變更、簽證：項目變更是由于設計缺陷、客戶需求、現場需要等原因造成需要發生的圖紙變更，任何一項變更都會涉及造價的變化。因此在施工階段要控制項目變更，做好變更審批和審查，盡量減少發生變更。

4.2加強過程檢查：在施工過程中，應該加強過程檢查，不斷發現施工中存在的問題或者設計缺陷，并及時提出解決方案和措施，減少返工。

4.3加強監理單位利用：應該充分發揮和利用監理單位的力量，加強施工圖紙審查、過程旁站和平行檢查工作，保證施工過程按照設計圖紙和規范要求實施。

5、竣工決算階段：主要是要做好變更、簽證的審核以及合同外發生內容的結算等，要注意相關資料的搜集，證據不足或資料不全的應該嚴格控制。

【結語】房地產開發周期較長，程序復雜，需要較多的技術和管理人員來進行把控。在企業內部應該完善管理體系和部門建設，做到專業人做專業事，發揮各自優勢，才能從項目開發的全周期將成本管理的工作做好。

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