青客：如何精細運營2萬間房

李琳鋆

自2012年4月成立以來，青客專業從事白領公寓租賃和物業管理，在公司業務流程的每一個環節都充分體現了互聯網思維，普遍運用互聯網技術對業務流、信息流、資金流進行全面有效管控。青客的客戶交流界面基本實現了移動端為主、PC端為輔，通過不斷改善和提升客戶體驗，滿足都市年輕人對高品質居住和時尚生活的需求。青客現有員工800余人，分布在上海，主要有徐匯、長寧、靜安、嘉定、閔行、浦東、寶山、松江、青浦等1，000多個小區。青客除上海公司之外，還設有蘇州分公司等近50個服務中心，管轄近25，000間客房。公司業務已基本實現對上海地區的全覆蓋。

青客的商業模式 ：房屋托管+標準化精裝修+租后生活服務

青客的商業模式很簡單，從市場上采購房源，與房東簽下長期的房屋托管合約，進行標準化裝修，配置品牌家具家電，然后在合約期內按間多次出租給青年白領。青客的收入主要來自三塊：第一塊是從毛坯房到裝修房的溢價，毛坯房的出租相對困難，青客經過裝修，配置品牌家具家電，從而產生溢價空間。第二塊是零售和批發的差價，簡單來說，就是向房東租下一整套房子，然后再一間間租給租客，這其中產生的差價。而第三也是品牌公寓比起傳統租房產品的不同之處——服務，未來也是非常重要且有想象力的贏利來源。

青客的商業模式解決了幾方的痛點：

房東：坐收租金、無需打理、省心省力

租客：輕松找房、優質舍友、管家服務

政府：治理群租、人才引進、正規市場

在實際的運營中，青客又是如何突破管理難點，破譯出成功密碼的呢？

制度的松綁造就了行業的興起

青客堅持做一兩千元房租的主力市場，要提高性價比，就必須把成本降低，住建部的相關法律規定起居室可以住人，所以青客的“X+1”模式是可行的。但住幾人合法？多大面積合法？什么是合法的群租？法律是模糊的。“2012年青客成立，我們就像探路先鋒一樣摸著石頭過河。” 青客天使合伙人屈成才說。

2014年上海市對群租做出了明確界定。2015年1月上海市房管局等七部門聯合發布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》，鼓勵代理經租，并明確“單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。”

“金融+租房”模式打通資金通道

公寓行業做一兩套、幾十套很容易賺錢，但是要上規模，做幾萬、幾十萬套，就需要投入大量資金。“你要向房東支付租金，要裝修，要購置家具家電，平均一間房的成本價格在1.5萬～2萬元，而租客的錢是慢慢付給你的。況且，轉租的差價并不是很高，投資回報時間比較長。為了解決資金通道，青客針對房屋租賃市場推出租房分期信貸產品。”屈成才介紹說。目前青客已經和中國銀行、民生銀行、浦發銀行、人人分期等金融機構合作。除了金融+的模式創新外，青客還引入了風投，2015年順利完成B輪融資，引進賽富領投1.8億元。

對外管理：強IT重塑效率

青客的包租模式看上去很簡單，一手收房，一手出租，賺取差價。“管理十幾間房子不難，但當你管理成千上萬間房子就會發現問題了，這么多租客誰交了房租、水電？誰沒交？交了多久？今天誰搬走了？明天誰住進來了？青客的目標是100萬間房，如果沒有一套IT系統對這些情況進行管理，公司的規模不可能做大，效率不可能提高，互聯網+不可能實現。”屈成才介紹道。青客在天使輪拿到了1，500萬元融資，創業團隊毫不猶豫地把其中的1，000萬元砸到了IT上，目的是利用互聯網技術對業務流、信息流、資金流進行全面有效管控。截至目前，青客800多名員工中有100多位IT工程師，開發了房屋采購、裝修、銷售、房屋狀態管理等30多個系統，還有ATM機、機器人自助測繪等多種智能設備。

對內管理：好人文化樹新風，過程管理重績效

青客目前有800多名員工，其中500多名是業務層面的一線員工，分布在全上海市的44個服務中心。一個服務中心通常能夠覆蓋周邊兩三公里的區域，500間房源，由一名服務中心經理、兩三位采購房源的采房員，以及七八位銷售房間的房管員組成。天高皇帝遠，員工整天游手好閑，不思進取怎么辦？青客通過樹立好人文化，重視過程管理，解決了這一問題。