宅基地使用權放開流轉趨勢下關于土地登記制度的思考

何蔣玲

（廣東財經大學，廣東 廣州 510000）

宅基地使用權放開流轉趨勢下關于土地登記制度的思考

何蔣玲

（廣東財經大學，廣東 廣州 510000）

據實踐調查，我國全國各地的宅基地使用權的流轉正如火如荼地進行，盡管是在未得到法律允許的前提下，但是，這個“隱形市場”之所以會形成，正式說明它是符合社會發展需要的。而在這一背景下，土地登記制度明顯是另一需要重視的命題，雖然，《物權法》已經規定全國的不動產登記采登記生效主義的原則，但是，在考察農村實際情況的情況下，應該區分宅基地使用權流轉的區域而采取不同的公示原則：對于本集體經濟組織成員的內部流轉，宜堅持交付生效主義與登記對抗相結合的公示原則，而宅基地使用權的對外流轉仍應采用登記生效主義的原則。

宅基地使用權；土地登記；公示原則

2008年《土地登記辦法》第2條對“土地登記”作出了明確定義，即指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

一、宅基地使用權流轉的現狀和各界態度

眾所周知，現行法律及政策是禁止宅基地使用權自由流轉的，所以宅基地使用權的交易只能是游離在灰色地帶，一個巨大的隱形流轉市場已經悄然形成，且規模日益擴大。在2007年各地商品房價格飛漲之后，價格低廉的“小產權“房大量出現，成為一個引人關注的現象。以北京為例，目前“小產權”房項目約占市場總量的18%，95%分布在京郊區縣。[1]針對以上混亂的局面，全國各地開始農村農村宅基地使用權流轉的試點工作2014年7月安徽省省城將建立市級農村產權交易平臺，各縣市將依托公共資源交易中心，增掛“農交所分所”和“縣農村產權交易中心”兩塊牌子。今后，各縣市區農村集體產權、資產依法采取轉讓、出租、入股、抵押或其他交易的項目，應在農交所及其分支機構交易[2]。

在城鎮化的浪潮下，進城務工的農民逐漸增多，農村“空心村”的現象也愈演愈烈。農民有了流轉自有宅基地使用權或地上建筑物的意愿和需求。顯然，絕大多數農民是贊成宅基地使用權的自由流轉的。城鎮戶口的社會成員或由于城市房價太高，而價格低廉的“小產權”房的出現扭轉了淪為“房奴”的命運，或由于對生活質量要求的提高，希望重回農村養老，并且在國家政策上，城鎮居民也不受“一戶一宅”的限制，他們顯然也是支持宅基地使用權流轉的。而那些從事房地產行業的商家更是以銳利的眼光盯上了農村宅基地這塊“肥肉”，商家追求最大利潤的本質必定驅使其雙手贊成宅基地使用權的流轉。宅基地使用權是否應允許自由流轉？這一問題在學術界也掀起了不小的學術爭鳴。大部分學者認為答案應當是肯定的。然而，根據我國現行的法律法規，我國允許宅基地使用權在本集體經濟組織的內部流轉，但是設置了較為嚴格的條件。至于對外流轉，相關法律規定嚴格禁止宅基地使用權的對外流轉。

二、在宅基地使用權允許流轉的大勢所趨之下，對其土地登記制度的初步構想

在宅基地使用權流轉浪潮席卷全國的背景下，在這里筆者想要提出的是，相關土地登記制度也應區分流轉的地域而有所不同。本集體經濟組織成員之間的流轉更具“外觀主義”的色彩，不動產物權變動以債權意思主義和登記對抗主義為原則，更符合農村現狀和實際需求。而宅基地使用權的對外流轉仍采取登記生效主義的公示方式。具體來說，筆者認為，根據我國農村宅基地使用權流轉的現狀以及放開流轉的趨勢，強制性的規定不動產的物權變動為登記生效主義是值得懷疑的，而在未來應在區分流轉區域范圍的前提下，設定不同的物權變動公示原則極有必要，即宅基地使用權的內部流轉采交付主義和登記對抗主義原則相結合的；而宅基地使用權的對外流轉采用登記生效主義。

針對宅基地使用權在本集體經濟組織成員之間的流轉，不動產登記應當采取債權意思主義和登記對抗主義結合的公示方式，主要理由如下：

1.農村宅基地使用權在本集體經濟組織成員的內部流轉，具有更強的“外觀性”。從外觀主義的角度考慮，宅基地使用權的買賣是最為常見的權利流轉方式，根據“房地一體”主義的原則，村民購買房屋的目的即為獲得居所安身立命。一旦居民進入房屋居住，則形成了一種的事實上“權利外觀”，街坊領居都能達到一個事實上的共識：他是這個房子的主人，自然而然宅基地使用權也屬于他。若強制性地規定不動產物權變動的公示方式為登記生效主義，既偏離行政法 “便民利民” 基本原則，同時又不利于農村村民權利的保護，而且在一定程度上有礙和諧新農村的建設。另一方面，若第三人欲通過不動產的善意取得，其理由也是站不住腳的，根據“權利外觀”即可排除相對人“善意”的主觀條件的存在。

2.宅基地使用的對內流轉，其主體限于本集體經濟組織的成員，即農村村民。我國是一個農業大國，農村的歷史文化悠久且傳統。通過世代的傳承，形成了固有的村規民約、風俗習慣。可以說村民大部分都是本性淳樸而善良的。這是一個真正的熟人社會，“你家有多少塊地，他家有多少畝地”都是眾所周知的，即使宅基地使用權的流轉愈加頻繁，但是在這個熟人社會，大家都能做到消息靈通，知己知彼。所以，憑借農村自有的“善良風俗”，強制性的登記生效主義可謂是多此一舉。

3.《物權法》第22條規定：“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定”。登記需要案件收費，這也是農村選擇不予登記的重要原因之一。宅基地使用權流轉的登記對于村民來說是無關痛癢的一件事，甚至是一件“麻煩事”，因為要與“官”打交道，程序復雜且不熟悉。因此，區別性地在農村不實行統一的登記生效主義，是符合“民心”和農村現狀的。

根據我國《物權法》的規定，不動產物權變動采統一的登記生效主義，具有強制性。若不登記，法律對宅基地使用權流轉的效力不予承認，則當事人的利益得不到法律的

保護。顯然對于只發生在本集體經濟組織成員內部之間的宅基地使用流轉來說是不適宜的。筆者認為，英國的自愿登記是值得我國借鑒的。自愿登記是指登記法規定的特定類型的未登記土地權益人可以自愿向登記局提出登記申請，將自己的權益進行登記。自愿登記是可選擇的登記，如果當事人不提出申請，其權益就仍處于登記簿之外。[3]從該定義可以看出，登記作為一種權利，當事人可以選擇登記或不登記，若不登記，所產生的效果只是當事人的權益處于登記簿之外，并不發生所謂物權變動不生效的后果。

[1]曹泮天.宅基地使用權流轉法律問題研究[M],北京：北京出版社,2012:75-76.

[2]張沛,劉桂玲,陶友生. 農村閑置宅基地須進“農交所”交易[N].安徽商報, 2014-07-29.

[3]郭維嘉.論民商法上的外觀主義之差異[J].法學研究,2013,(4).

D922.3

A

1671-864X（2015）12-0074-02

何蔣玲（1989—），女，漢族，湖南株洲人，現為廣東財經大學研究生法學院民商法專業2013級碩士研究生。