探析我國商業地產企業財務管理中的問題與措施

欒丙云

摘 要：房地產是促進我國社會經濟發展的重要行業之一，與人們的日常生活有著十分密切的關系。隨著時代的進步，我國現代化發展速度急劇加快，從而推動著房產市場的進一步發展。我國房產行業受到投資大、風險高以及周期長等因素的影響，使我國房產企業的財務管理出現了諸多問題，對企業的經濟效益及社會效益都產生較大影響。本文主要探討了我國房產企業財務管理過程中存在的一些問題，并且分析了相應的解決策略，力求推動我國房地產行業的進一步發展。

關鍵詞：房地產業；財務管理；探討；問題策略

房地產行業在我國的發展僅有短短十幾年的時間，目前已經處于穩定發展的狀態下，但是，由于受到多方面因素的影響，使我國的很多房產企業的經濟收益急劇下滑，甚至有一些中小型房產企業紛紛倒閉。就我國目前的經濟發展趨勢來看，要想穩定房產行業的發展，務必著手于該行業的財務管理工作中，改善傳統財務管理的不足之處，提高企業財務管理效益及其水平，對企業的進一步發展提供了強有力的經濟保障和發展基礎。

一、出現在我國房產行業財務管理過程中的問題

1.財務管理未得到房產企業經營者的重視

在我國大部分的房產企業中，企業領導者未能對財務管理的重要性給予重視，沒有讓財務人員也參與到房產的開發與經營環節當中，而企業領導者對于財務工作也缺乏深入的了解，其認識僅僅停留于表面的日常記賬、報銷、財務報表以及付款等工作，這些都只是傳統的財務管理內容，而面對競爭日益激烈的房產市場，僅僅采取傳統的財務管理模式是不夠的。例如：某房產企業正在對某地區進行一級開發，如果缺少財務人員的參與，就很難精確的計算出項目籌資時間點、期限以及金額等，這就導致了房產企業難以更好地控制投資成本。一般情況下，房產行業籌資金額在總投資中占據50%-70%左右，因此，房產企業的籌資面臨了較大難度，且籌資時間相對于其他行業較長，最重要的是這部分的投資資金不僅僅只是用于項目的開發，在后期的經營銷售過程中也會涉及較多的資金投入。因此，在一系列的開發、經營過程中缺少了財務人員的參與，很難對企業的整體資金進行評估與計算，這就使企業面臨較大的投資風險。

2.資金管理不夠合理，具有一定的風險

房產企業由于資金的來源渠道較少，再加上企業融資難度大等因素的影響，使我國房地產投資規模受到了一定程度的制約。這一問題所致的結果就是房地產公司很難在同一時間段進行多個項目的開發建設，更不用說一些跨地域的投資項目。尤其是一些中小型房地產企業，其規模相對較小，而這些企業的投資資金相對有限。一般情況下，很多類似的房產公司都是等到其前一個投資項目竣工或者收完所有銷售資金之后，再利用這些資金去進行下一個項目的投資，或者完成后期建設以及完善配套設施。在這個時間段，房產企業的資金需求量較大，且回收期限較長，往往會出現資金管理不合理的問題，導致投資資金的管理存在較大風險。而一些房產企業由于追逐高額經濟效益常常會把投資集中于中心城市，這就使企業投資的風險更大，因此，加強房地產行業的財務管理就更為必要了。

3.企業缺乏規范的財務管理體制以及財務風險意識

在我國房產企業的發展過程中，除了經營者的財務管理意識不足之外，對財務的管理方式也相對傳統單一。在傳統的財務管理過程中，財務管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴格控制，而對資金的預算、財務分析以及資產管理等方面都未能給予重視，再加上企業自身的財務管理缺乏健全、規范的監督制度，這就導致了我國房產行業的財務管理面臨著混亂的現象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產企業在日常經營過程中想要實現資金快速增長目的，往往只是對經營過程中項目施工以及房產銷售兩方面加強管理，然而財務管理并未得重視，再加上財務人員的專業素質較低，風險意識不足，極容易使房地產企業財務的管理工作效率降低，財務工作缺乏一定的專業性，因此，從一定程度上增加了企業資金的風險。

二、針對房產企業財務管理問題，分析相關對策

1.增強企業財務管理的意識，加大對項目開發成本的控制

房產企業財務的日常管理工作中，企業領導應當不斷提高自身的管理意識，積極學習先進的管理知識，并且加強財務風險意識，還要不斷加大對項目開發成本的控制。一般情況下，房產企業開發成本控制主要包含了建筑成本、土地成本、銷售成本、管理成本、銷售稅費以及投資利息等，而房產項目開發成本控制的關鍵就是要對項目的施工建設成本給予嚴格控制，同時，這一關鍵點也更加明確了財務管理的重要性。首先，企業領導要嚴格控制好招標、投標的環節，安排相關財務人員參與其中，并且盡可能避免吃回扣、暗箱操作等現象出現。其次，企業應當選擇專業性較強的施工團隊，盡可能保證建設質量，為企業打造良好的品牌效益，而且還能有效降低由于質量不合格所引發的的經濟問題。最后，企業財務人員還要對合同的簽訂嚴格進行審查，對其中與資金有關的項目用給予重視。

2.建立健全的財務管理體系

對企業資金實施有效管理促進企業經濟效益的最大化，是財務管理的工作的基礎，也是其本質。在這個過程當中，需要房地產各部門在每個經營環節當中密切地進行配合，并且充分結合房產企業財務的特點，建立一個健全的財務管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當中，企業財務管理人員要嚴格按照企業發展的經營策略以及財務的管理目標，制定出一個較為規模化、科學化的資本、債務等評價體系。第二，資金的預算管理體系，這一體系在整個財務管理過程中占據重要位置，主要對企業整個投資過程所需的資金、房產的銷售情況等，預算出企業所需投資的總金額，并設定出目標值。第三，財務管理績效評價體系，建設這個體系的最終目的是為了維持企業資金預算以及投資決策之間的保障關系。第四，健全企業的財務管理體制，使財務工作能夠規范進行，使財務人員都能嚴格按照財務管理規范進行日常工作。

3.強化財務人員管理及素質水平

目前，房地產市場的競爭日益激烈，而人才的競爭也是其中重要的一部分，尤其是在財務的管理過程中，財務人員自身的專業性十分重要。因此，企業在選拔財務管理人員的過程中，應當十分嚴格的對待，并且給予重視。此外，所招聘的財務人員應當是房地產財務相關專業的人員，并且具有從事財務工作的相關證書，還要具備一定的財務工作經驗的人才。財務人員招聘期間，還要對應聘者給予一定的考核，考核過關者才能給予正式聘用。

在日常的財務管理過程中，財務管理人員要積極帶領其他財務人員不斷參與學習，定期進行培訓，不斷的提升財務人員的專業性和綜合素質。此外，財務管理人員要積極學習一些先進的財務管理模式，不斷完善相關的財務工作制度，使每一位財務人員都能夠積極參與到工作當中，全面提高企業財務工作效率。

4.加強財務的審計強度，拓寬融資途徑

房產企業在進行日常財務管理過程當中，應當建立專業的審計部門，對財務管理的實際操作過程進行監督管理。企業的審計部門能夠有效的對企業各類資金進行控制與監管，還能幫助企業解決任何在投資過程中出現的問題。此外，企業可以把審計結果納入到財務人員的績效評價當中，以此作為其在一個評價指標，使企業審計管理能夠有效促進財務人員工作能力及其效率的提高。

除此以外，企業還需不斷拓寬自身融資的渠道，以此來降低企業投資方面的風險。其中，常見的一種融資方式就是企業可以以高于銀行貸款利息的方式，向一些民間投資企業實施貸款。另外一種方法就是和同類企業達成協議，有效地對房產行業進行整合，使各個房產企業共同發展，通過這兩種方式均可降低企業融資的困難，但是向民間企業貸款的利息較高，如果房產企業的項目未能按期竣工，極有可能增加借貸的利息。

三、結束語

綜上所述，高效的財務管理在我國房產行業的發展過程中占據了十分重要的位置，因此，房產企業的領導者應當對此給予充分的認識。財務管理工作效率的高低會對企業的健康發展帶來一定的影響，還會直接影響到企業資金的合理投資與應用。因此，企業財務管理人員要不斷加強自身的財務管理意識，不斷提升自己的專業素質與管理水平，切實做好企業發展環節中的每一項財務工作，并對企業的所有投資資金給予嚴格預算，合理控制資金的流出，盡可能提高資金利用率，降低企業投資風險，促進我國房產企業的穩定發展。

參考文獻：

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